--- title: "Bloqueo registral en SUNARP: cómo protegerte de una estafa inmobiliaria" url: https://modelo.pe/blog/bloqueo-registral-sunarp-como-protegerte-estafa-inmobiliaria/ canonical: https://modelo.pe/blog/bloqueo-registral-sunarp-como-protegerte-estafa-inmobiliaria/ area: Inmobiliario y Registral language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-06-09 date_modified: 2026-06-09 keywords: bloqueo registral, bloqueo registral sunarp, estafa inmobiliaria, proteger compra inmueble --- # Bloqueo registral en SUNARP: cómo protegerte de una estafa inmobiliaria **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Inmobiliario y Registral · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/bloqueo-registral-sunarp-como-protegerte-estafa-inmobiliaria/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen El bloqueo registral es una anotación preventiva en SUNARP que reserva tu derecho de comprador o acreedor mientras se firma la escritura pública. Tiene una vigencia de 60 días hábiles y da prioridad a tu título sobre cualquier otro que ingrese después, protegiéndote de ventas dobles y estafas inmobiliarias. Se sustenta en el D.L. 18278, modificado por la Ley 26481. ## Datos rápidos - **Norma:** D.L. 18278, mod. Ley 26481 - **Vigencia:** 60 días hábiles - **Naturaleza:** Anotación preventiva - **Efecto:** Prioridad y reserva - **Entidad:** SUNARP ## Qué es el bloqueo registral El bloqueo registral es una anotación preventiva que se inscribe en la partida del inmueble para reservar tu derecho como comprador o acreedor mientras la escritura pública definitiva está en trámite ante el notario. Su base legal es el D.L. 18278, modificado por la Ley 26481. Mientras el bloqueo está vigente, cualquier otro título que pretendan inscribir sobre ese inmueble queda supeditado al tuyo. Es decir, ganas prioridad en el registro. ## Por qué te protege de una estafa La estafa inmobiliaria más común es la doble venta: el vendedor te cobra, pero antes de que inscribas vende el mismo inmueble a otro o lo hipoteca. El bloqueo cierra esa ventana de riesgo. Al anotar el bloqueo apenas firmas la minuta, cualquier título posterior (otra venta, una hipoteca, un embargo del vendedor) entra después del tuyo y no puede perjudicarte. La prioridad registral juega a tu favor. ## Cuánto dura y qué efectos tiene El bloqueo tiene una vigencia de 60 días hábiles (no se cuentan sábados, domingos ni feriados). En ese plazo debes lograr la inscripción definitiva de tu compraventa o hipoteca. Característica Detalle Vigencia 60 días hábiles Naturaleza Anotación preventiva temporal Efecto principal Reserva de prioridad Si inscribes la escritura dentro del plazo, tu derecho se consolida con la fecha del bloqueo. ## Cómo solicitar el bloqueo paso a paso El trámite se hace por el notario: Firmas la minuta de compraventa o el mutuo con garantía hipotecaria. El notario genera la solicitud de bloqueo y la presenta a SUNARP. El registrador califica las formalidades y anota el bloqueo en la partida. Mientras tanto, se prepara y firma la escritura pública para la inscripción definitiva. El bloqueo no reemplaza la verificación previa: siempre revisa la partida y el título archivado antes de pagar. ## Bloqueo, alerta e inmovilización: no son lo mismo Conviene no confundir tres herramientas: Bloqueo registral: protege una operación puntual por 60 días hábiles. Alerta registral: servicio gratuito que te avisa por correo o SMS si alguien presenta un título sobre tu partida. Inmovilización de partida: medida más duradera que impide inscribir actos voluntarios sin tu intervención (Directiva 008-2013). Para una protección integral, combina las tres según la etapa en que estés. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es exactamente el bloqueo registral? Es una anotación preventiva en SUNARP que reserva tu derecho como comprador o acreedor mientras se firma la escritura pública. Da prioridad a tu título sobre cualquier otro que ingrese después. ### ¿Cuánto tiempo dura el bloqueo registral? Tiene una vigencia de 60 días hábiles, sin contar sábados, domingos ni feriados. En ese plazo debes lograr la inscripción definitiva de tu compraventa o hipoteca. ### ¿El bloqueo me protege de una doble venta? Sí. Al anotar el bloqueo, cualquier título posterior sobre el inmueble queda supeditado al tuyo. Esto neutraliza la estafa de doble venta o de hipotecas que el vendedor intente después. ### ¿Cómo solicito un bloqueo registral? El trámite lo realiza el notario: tras firmar la minuta, genera la solicitud de bloqueo y la presenta a SUNARP. El registrador la anota en la partida del inmueble. ### ¿El bloqueo es lo mismo que la alerta registral? No. El bloqueo reserva una operación por 60 días hábiles. La alerta registral es un servicio gratuito que solo te avisa si alguien presenta un título sobre tu partida, pero no lo bloquea. ### ¿Qué pasa si no inscribo dentro de los 60 días hábiles? El bloqueo caduca y pierdes la prioridad reservada. Por eso es clave coordinar con el notario para que la escritura pública se inscriba antes de que venza el plazo. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe. Bloqueo registral en SUNARP: cómo protegerte de una estafa inmobiliaria. Disponible en https://modelo.pe/blog/bloqueo-registral-sunarp-como-protegerte-estafa-inmobiliaria/. Licencia CC-BY-4.0.