--- title: "Cómo desalojar a un inquilino que no paga en Perú: opciones reales" url: https://modelo.pe/blog/como-desalojar-a-un-inquilino-que-no-paga-peru/ canonical: https://modelo.pe/blog/como-desalojar-a-un-inquilino-que-no-paga-peru/ area: Inmobiliario y Registral language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-06-06 date_modified: 2026-06-06 keywords: como desalojar inquilino que no paga, desalojo por falta de pago, desalojar inquilino peru, ley 30933 --- # Cómo desalojar a un inquilino que no paga en Perú: opciones reales **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Inmobiliario y Registral · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/como-desalojar-a-un-inquilino-que-no-paga-peru/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen Para desalojar a un inquilino moroso en Perú primero envías una carta notarial de requerimiento de pago. Si no paga ni se va, tienes dos vías: el desalojo notarial express de la Ley 30933 (rápido, solo si el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro) o la demanda judicial de desalojo por falta de pago. Nunca puedes sacarlo por la fuerza tú mismo. ## Datos rápidos - **Norma express:** Ley 30933 - **Causales:** Falta de pago o vencimiento - **Plazo del inquilino:** 5 días hábiles para acreditar pago - **Resolución juez de paz:** 3 días hábiles - **Vía judicial:** Proceso único (Art. 585 CPC) ## ¿Qué NO puedes hacer para desalojar? Por más que el inquilino te deba varios meses, no puedes cambiar la cerradura, cortarle el agua o la luz, sacar sus cosas a la calle ni entrar a la fuerza. Eso configura los delitos de usurpación o coacción y te convierte a ti en el denunciado. El desalojo en Perú siempre es por una vía legal: notarial o judicial. Lo primero es dejar constancia formal de la deuda. Una carta notarial de requerimiento de pago le da un plazo para pagar y sirve de prueba en cualquier proceso posterior. ## Vía 1: desalojo notarial express (Ley 30933) La Ley 30933 creó el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, conocido como desalojo express. Solo procede si tu contrato de arrendamiento cumple dos requisitos: el inmueble está plenamente identificado y el contrato contiene una cláusula de allanamiento futuro y de sometimiento expreso a la ley. Debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública. El notario verifica la causal (falta de pago o vencimiento) y notifica al inquilino, que tiene 5 días hábiles para acreditar que pagó. Si no lo hace, el expediente pasa al juez de paz letrado, que dentro de 3 días hábiles ordena el lanzamiento con apoyo de la Policía. Por eso conviene firmar desde el inicio un contrato con allanamiento futuro. ## Vía 2: demanda judicial de desalojo Si tu contrato no tiene cláusula de allanamiento futuro, vas por la vía judicial mediante el proceso único de desalojo (Art. 585 y siguientes del Código Procesal Civil). Las causales más usadas son falta de pago y vencimiento del contrato. Demanda de desalojo por falta de pago: cuando el inquilino adeuda la renta. Demanda por vencimiento de contrato: cuando el plazo terminó y no se va. Demanda por ocupación precaria: cuando ocupa sin título alguno. Es más lento que el express, pero es la única opción si no tomaste precauciones en el contrato. ## Paso previo obligatorio: la carta notarial Antes de cualquier demanda conviene requerir formalmente el pago y, si corresponde, resolver el contrato. Usa una carta de resolución de contrato por falta de pago para dar por terminado el arrendamiento. Si solo quieres que se vaya al vencimiento, envía con anticipación una carta de aviso de no renovación. Estas cartas, diligenciadas por notario, son la prueba clave de que actuaste de buena fe y requeriste antes de demandar. ## ¿Cuánto demora cada vía? Vía Requisito clave Tiempo estimado Desalojo express (Ley 30933) Cláusula de allanamiento futuro Pocas semanas Demanda por falta de pago Carta notarial previa Varios meses Ocupación precaria Sin título del ocupante Varios meses La diferencia es enorme. Por eso la recomendación es siempre incluir el allanamiento futuro al firmar el contrato. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puedo cortar el agua o la luz al inquilino que no paga? No. Cortar servicios o cambiar la cerradura configura delitos de coacción o usurpación. El desalojo siempre debe hacerse por vía notarial o judicial. ### ¿Cuántos meses sin pagar permiten desalojar? Con la causal de falta de pago no se exige un número fijo de meses. Basta acreditar la mora. Lo recomendable es enviar carta notarial apenas se incumpla una mensualidad. ### ¿Qué es el allanamiento futuro? Es una cláusula por la que el inquilino acepta desde el inicio devolver el inmueble si vence el contrato o deja de pagar. Habilita el desalojo express de la Ley 30933. ### ¿El desalojo express sirve si el contrato es verbal? No. La Ley 30933 exige contrato escrito en Formulario Único de Arrendamiento o escritura pública con la cláusula de allanamiento. Sin eso, vas por la vía judicial. ### ¿Puedo cobrar las rentas atrasadas en el mismo proceso? El desalojo solo busca recuperar el inmueble. Para cobrar las rentas impagas debes accionar por separado, por ejemplo con un proceso de obligación de dar suma de dinero. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe. Cómo desalojar a un inquilino que no paga en Perú: opciones reales. Disponible en https://modelo.pe/blog/como-desalojar-a-un-inquilino-que-no-paga-peru/. Licencia CC-BY-4.0.