--- title: "Declaratoria de fábrica: cómo registrar lo que construiste" url: https://modelo.pe/blog/declaratoria-de-fabrica-como-registrar-lo-que-construiste/ canonical: https://modelo.pe/blog/declaratoria-de-fabrica-como-registrar-lo-que-construiste/ area: Inmobiliario y Registral language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-06-09 date_modified: 2026-06-09 keywords: declaratoria de fabrica, registrar construccion sunarp, ley 27157, regularizacion de edificacion --- # Declaratoria de fábrica: cómo registrar lo que construiste **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Inmobiliario y Registral · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/declaratoria-de-fabrica-como-registrar-lo-que-construiste/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen La declaratoria de fábrica es el acto que registra en SUNARP la construcción levantada sobre un terreno, para que la casa o edificio aparezca en la partida. Se puede tramitar por la vía de regularización de la Ley 27157 (con formulario y verificador) o con el FUE municipal de la Ley 29090. Sin ella, el registro muestra solo el terreno, no lo construido. ## Datos rápidos - **Normas:** Ley 27157 y Ley 29090 - **Regularización:** Formulario + verificador (Ley 27157) - **Obra con licencia:** FUE municipal (Ley 29090) - **Verificador:** Ingeniero o arquitecto colegiado - **Resultado:** Inscripción de la edificación ## Qué es la declaratoria de fábrica La declaratoria de fábrica es el documento que describe formalmente una edificación (número de pisos, áreas construidas, distribución) para inscribirla en el Registro de Predios. Es lo que hace que tu casa, y no solo el terreno, figure en la partida registral. Sin declaratoria de fábrica, el registro muestra un terreno sin construcción. Esto te impide vender la casa por su valor real, hipotecarla bien o acceder a ciertos trámites municipales y de servicios. ## Las dos vías: Ley 27157 y Ley 29090 Existen dos caminos según cómo y cuándo construiste: Regularización (Ley 27157): para construcciones ya terminadas sin licencia o sin declaratoria. Se hace con un formulario registral firmado por los propietarios y un verificador, con firmas certificadas ante notario. Obra con licencia (Ley 29090): cuando construiste con licencia municipal, usas el Formulario Único de Edificaciones (FUE) con el sello de recepción de la municipalidad. Para iniciar, puedes apoyarte en el modelo de declaratoria de fábrica. ## El rol del verificador En la vía de regularización, el verificador responsable es pieza clave. Debe ser un ingeniero civil o arquitecto colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores de Predios de la zona registral correspondiente. El verificador constata físicamente la edificación, elabora los planos y suscribe el formulario. Su firma da fe técnica de que la construcción existe y coincide con lo declarado. Sin verificador habilitado, SUNARP no inscribe la regularización. ## Documentos y trámite paso a paso El procedimiento general de regularización es: Contrata un verificador colegiado e inscrito en el índice. El verificador inspecciona la obra y elabora los planos de la edificación. Se llena el formulario registral con la descripción de la fábrica. Se certifican las firmas ante notario. Se presenta el formulario y los planos a SUNARP, con el pago de derechos. El registrador califica e inscribe la declaratoria en la partida del predio. ## Por qué te conviene tener tu fábrica inscrita Inscribir la declaratoria de fábrica te da ventajas concretas: Puedes vender la casa por su valor real con la construcción, no solo el terreno. Facilita obtener un crédito hipotecario, porque el banco valora la edificación inscrita. Es base para trámites como la independización de unidades o el régimen de propiedad horizontal. Ordena tu situación frente a la municipalidad para el predial y futuras ventas. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es la declaratoria de fábrica? Es el acto que registra en SUNARP la construcción levantada sobre un terreno, describiendo pisos, áreas y distribución, para que la casa o edificio aparezca en la partida registral, no solo el terreno. ### ¿Cuál es la diferencia entre la Ley 27157 y la Ley 29090? La Ley 27157 regula la regularización de construcciones ya hechas sin licencia, con formulario y verificador. La Ley 29090 aplica cuando construiste con licencia municipal y usas el FUE con sello de la municipalidad. ### ¿Quién es el verificador y por qué lo necesito? Es un ingeniero civil o arquitecto colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores de Predios. Constata la obra, elabora los planos y firma el formulario. Sin un verificador habilitado, SUNARP no inscribe la regularización. ### ¿Qué pasa si no inscribo la declaratoria de fábrica? El registro mostrará solo el terreno. No podrás vender la casa por su valor real, será más difícil hipotecarla y tendrás trabas para independizar unidades o adoptar el régimen de propiedad horizontal. ### ¿Puedo regularizar una casa construida hace años? Sí. La vía de regularización de la Ley 27157 está pensada justamente para inscribir construcciones ya terminadas que no tienen declaratoria, con el formulario firmado por los propietarios y un verificador. ### ¿La declaratoria de fábrica me sirve para pedir un crédito? Sí. Al inscribir la construcción, el inmueble vale por terreno más edificación, lo que mejora la garantía. Los bancos valoran la fábrica inscrita al evaluar un crédito hipotecario. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe. Declaratoria de fábrica: cómo registrar lo que construiste. Disponible en https://modelo.pe/blog/declaratoria-de-fabrica-como-registrar-lo-que-construiste/. Licencia CC-BY-4.0.