--- title: "Desalojo por falta de pago en Perú: Ley 30933 y proceso express" url: https://modelo.pe/blog/desalojo-por-falta-de-pago-ley-30933/ canonical: https://modelo.pe/blog/desalojo-por-falta-de-pago-ley-30933/ area: Inmobiliario y Registral language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-04-25 date_modified: 2026-04-25 keywords: desalojo por falta de pago perú, ley 30933 desalojo express, proceso desalojo perú, desalojo notarial perú, desalojo rápido perú --- # Desalojo por falta de pago en Perú: Ley 30933 y proceso express **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Inmobiliario y Registral · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/desalojo-por-falta-de-pago-ley-30933/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen La Ley 30933 permite al arrendador desalojar al arrendatario moroso mediante un proceso abreviado ante notario y juzgado. Requiere que el contrato de arrendamiento incluya cláusula de allanamiento a futuro, esté en documento privado con firmas legalizadas ante notario, y que el arrendatario haya dejado de pagar dos o más rentas consecutivas. El notario certifica el incumplimiento y el juzgado ordena el lanzamiento sin proceso contradictorio extenso. ## Datos rápidos - **Norma base:** Ley 30933 (2019) y D.S. 017-2019-JUS (reglamento) - **Requisito del contrato:** Cláusula de allanamiento a futuro + firmas legalizadas ante notario - **Causal principal:** Falta de pago de 2 o más rentas consecutivas - **Rol del notario:** Certifica el incumplimiento y notifica al arrendatario (plazo 5 días hábiles para pagar o desocupar) - **Plazo para pagar o irse tras notificación notarial:** 5 días hábiles - **Plazo judicial para ordenar lanzamiento:** El juzgado resuelve dentro de los 3 días de recibido el expediente notarial - **Proceso judicial aplicable:** Único de ejecución (Art. 688 y ss. CPC), no declarativo - **Aplicación:** También funciona para vencimiento de plazo contractual ## Qué es el desalojo express y en qué se diferencia del desalojo judicial ordinario El desalojo judicial ordinario en Perú (proceso sumarísimo) puede demorar entre 1 y 3 años dependiendo de la carga del juzgado, los recursos del demandado y la diligencia de las notificaciones. Para muchos propietarios, ese tiempo representa meses de renta impaga y el desgaste del bien sin poder recuperarlo. La Ley 30933 creó un proceso abreviado que combina la función notarial y la judicial: el notario certifica el incumplimiento, el arrendatario tiene 5 días hábiles para regularizar o desocupar, y si no lo hace, el expediente pasa al juzgado que ordena el lanzamiento sin admitir contradicción de fondo. El tiempo total, cuando funciona bien, oscila entre 30 y 60 días desde la primera notificación notarial. ## Requisitos que debe cumplir el contrato para usar la Ley 30933 No todo contrato de arrendamiento permite usar el desalojo express. El contrato debe reunir tres requisitos concurrentes: Cláusula de allanamiento a futuro. El arrendatario debe aceptar expresamente, al firmar el contrato, que si incumple se someterá al proceso de desalojo express. Esta cláusula debe estar redactada con claridad y especificidad. Documento privado con firmas legalizadas ante notario. El contrato no necesita ser escritura pública, pero sí debe tener la firma del arrendatario certificada por un notario. Identificación clara de las partes, el bien y el monto de la renta. El notario no puede certificar el incumplimiento si el contrato no especifica cuánto y cuándo se debe pagar. Si el contrato fue firmado sin legalización notarial, no se puede usar la Ley 30933. En ese caso, el arrendador debe recurrir al proceso judicial ordinario. ## Paso a paso del proceso de desalojo express El proceso bajo la Ley 30933 tiene etapas claramente definidas: Solicitud al notario. El arrendador acude al notario con el contrato, los recibos de renta impagos y la solicitud de certificación de incumplimiento. Notificación al arrendatario. El notario notifica al arrendatario en el inmueble arrendado otorgándole 5 días hábiles para pagar la deuda o desocupar el bien. Acta notarial de incumplimiento. Si el arrendatario no paga ni desocupa en el plazo, el notario levanta el acta de incumplimiento. Demanda ante el juzgado. El arrendador presenta la demanda de desalojo al juzgado de paz letrado o juzgado civil con el expediente notarial. La demanda es de ejecución (no declarativa). Resolución judicial. El juzgado admite la demanda y dicta la resolución de lanzamiento dentro de los 3 días hábiles. El arrendatario puede oponerse solo por vicios procesales, no por razones de fondo. Lanzamiento. Si el arrendatario no desocupa tras la resolución judicial, el juzgado ordena el lanzamiento con la policía. ## Qué puede hacer el arrendatario ante el proceso El arrendatario tiene opciones limitadas dentro del proceso express. Puede: Pagar la deuda dentro de los 5 días del notario. Si acredita el pago ante el notario, el proceso se detiene. Alegar vicios procesales (defectos en la notificación, contrato inválido) ante el juzgado. No puede discutir el fondo de la deuda en esta vía. Iniciar un proceso judicial separado para discutir la validez del contrato o la deuda, pero eso no suspende automáticamente el lanzamiento. La Ley 30933 fue cuestionada ante el Tribunal Constitucional. El TC confirmó su constitucionalidad en 2021 (Exp. N° 00013-2021-PI/TC), estableciendo que la cláusula de allanamiento a futuro, al ser acordada libremente, no vulnera el derecho al debido proceso. ## Cuándo no aplica la Ley 30933 El proceso express tiene limitaciones. No aplica cuando: El contrato no tiene cláusula de allanamiento a futuro o las firmas no están legalizadas ante notario. El arrendatario es una persona con discapacidad sin representante legal o un menor de edad. Hay controversia real sobre quién es el propietario del bien (el arrendador debe tener título claro). El contrato ya fue inscrito en SUNARP con condiciones distintas que excluyan la aplicación de la ley. En esos casos, el arrendador debe recurrir al proceso sumarísimo de desalojo regulado en el Código Procesal Civil (Art. 585 y ss.), que es más lento pero igualmente válido. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto cuesta el proceso de desalojo express con la Ley 30933? Los honorarios notariales varían según el notario y la complejidad, pero oscilan entre S/ 500 y S/ 1,500 por el trámite notarial completo. A eso se suman las tasas judiciales (aproximadamente S/ 200-400) y los honorarios del abogado si se contrata. El costo total está generalmente por debajo del desalojo ordinario, que implica más años de litigio. ### ¿Puedo usar la Ley 30933 si mi contrato de arrendamiento es verbal? No. La Ley 30933 requiere contrato escrito con firmas legalizadas ante notario y cláusula expresa de allanamiento a futuro. Un contrato verbal no cumple ninguno de esos requisitos. ### ¿El arrendatario puede quedarse en el inmueble mientras paga algo parcial? Si el arrendatario paga la totalidad de la deuda dentro de los 5 días hábiles de la notificación notarial, el proceso se detiene. Un pago parcial no detiene el proceso salvo que el arrendador lo acepte expresamente. El silencio del arrendador ante un pago parcial no implica aceptación. ### ¿La Ley 30933 también aplica si el contrato venció y el arrendatario no se va? Sí. La Ley 30933 también aplica para el supuesto de vencimiento del plazo contractual sin desocupación del bien, siempre que el contrato cumpla los requisitos formales. En ese caso, el notario certifica el vencimiento y la no desocupación, y el proceso sigue el mismo camino. ### ¿Dónde presento la demanda de desalojo express? Ante el Juzgado de Paz Letrado del lugar donde está ubicado el bien arrendado, si el valor del bien no supera las 50 URP (S/ 2,675 en 2026), o ante el Juzgado Civil o Mixto si supera ese valor. El arrendador presenta la demanda con el expediente notarial completo. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe — Desalojo por falta de pago en Perú: Ley 30933 y proceso express. 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