--- title: "¿Filtraciones o grietas después de una obra? La garantía que casi nadie cobra" url: https://modelo.pe/blog/filtraciones-grietas-garantia-obra-vicios-ocultos/ canonical: https://modelo.pe/blog/filtraciones-grietas-garantia-obra-vicios-ocultos/ area: "Construcción y Obras" language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-07-20 date_modified: 2026-07-20 keywords: garantia por vicios de construccion, filtraciones despues de obra, grietas garantia contratista, vicios ocultos codigo civil, reclamo defectos de obra --- # ¿Filtraciones o grietas después de una obra? La garantía que casi nadie cobra **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Construcción y Obras · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/filtraciones-grietas-garantia-obra-vicios-ocultos/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen El contratista o constructor responde legalmente por vicios de la construcción (filtraciones, grietas, fallas estructurales) durante 5 años desde que se entrega la obra, conforme a los Arts. 1782 y 1783 del Código Civil. Para no perder ese derecho, debes avisar el defecto por escrito dentro de los 60 días desde que lo detectas; casi nadie cobra esta garantía porque no sabe que existe o deja pasar el plazo de aviso sin reclamar formalmente. ## Datos rápidos - **Base legal:** Arts. 1782 y 1783 del Código Civil (responsabilidad por vicios) - **Duración de la garantía:** 5 años desde la recepción de la obra - **Plazo para avisar el defecto:** 60 días desde que se descubre - **Qué cubre:** Filtraciones, grietas, fallas de impermeabilización, defectos estructurales - **Responsable:** El contratista, constructor o maestro de obra que ejecutó los trabajos - **Prueba recomendada:** Acta notarial o fotos con fecha cierta del daño - **UIT 2026:** S/ 5,500 (referencia para cuantificar reparaciones o daños) ## La garantía que la mayoría de propietarios no sabe que tiene Muchas personas asumen que, pasado un año de terminada la obra, ya no pueden reclamar nada. Es falso: el Código Civil, en sus Arts. 1782 y 1783, establece que el contratista responde por los vicios de la construcción durante 5 años desde que la obra fue entregada, siempre que el defecto comprometa la solidez o la funcionalidad de la edificación, como filtraciones, grietas estructurales o fallas de impermeabilización. ## Qué cuenta como "vicio" y qué no Filtraciones de agua por techos, azoteas o muros mal impermeabilizados. Grietas que comprometen la estructura, no simples fisuras de asentamiento normal. Fallas en instalaciones sanitarias o eléctricas empotradas mal ejecutadas. Hundimientos o desniveles causados por una cimentación mal calculada. No cubre el desgaste normal de acabados por el paso del tiempo ni daños causados por un mal uso posterior de la vivienda por parte del propietario. ## El plazo que casi nadie respeta: 60 días para avisar Detectar el defecto no basta: la ley exige que lo comuniques por escrito al contratista dentro de los 60 días desde que lo descubres, bajo apercibimiento de perder el derecho a reclamar. Este es el punto donde más propietarios pierden su garantía: notan la filtración, se quejan verbalmente al maestro de obra, este promete revisarlo "la próxima semana" y pasan meses sin ningún documento que pruebe la fecha real del aviso. Deja constancia con una acta notarial de constatación de filtraciones y daños en inmueble apenas detectes el problema, para que quede fijada la fecha exacta del aviso. ## Cómo reclamar paso a paso Documenta el defecto con fotos, video y, de ser posible, un acta notarial con fecha cierta. Envía una comunicación formal al contratista o maestro de obra dentro de los 60 días de detectado el vicio. Solicita una inspección conjunta para verificar el origen del defecto. Si acepta responsabilidad, formaliza la reparación con un acuerdo escrito que incluya plazo. Si no responde o niega responsabilidad, evalúa una demanda civil con sustento pericial. ## La prueba técnica que decide el reclamo En filtraciones, una prueba de estanqueidad (verificar si el agua realmente ingresa por el punto señalado) ayuda a sustentar el reclamo frente a un contratista que niegue el origen del problema. En grietas, un informe de un ingeniero civil independiente que determine si es un asentamiento normal o una falla estructural real es la diferencia entre ganar o perder el reclamo. Si las partes llegan a un entendimiento, pueden dejarlo por escrito en un acuerdo transaccional con compromiso de reparación, adaptándolo si se trata del propio contratista en vez de un vecino. Tipo de defecto Prueba recomendada Filtraciones Prueba de estanqueidad + fotos con fecha Grietas estructurales Informe de ingeniero civil independiente Instalaciones defectuosas Informe técnico del gremio o colegio profesional respectivo ## Si la filtración viene de una impermeabilización mal hecha Cuando el problema es específicamente una mala impermeabilización de techos o azoteas, conviene exigir que la reparación se ejecute con un contrato claro de por medio, como el contrato de impermeabilización de techos y azoteas contra filtraciones, que fija el alcance del trabajo correctivo y una nueva garantía sobre esa reparación específica. ## Diferencia entre reclamarle al contratista y reclamarle a un vecino No siempre el origen del defecto está dentro de tu propia obra: en departamentos y viviendas contiguas, muchas filtraciones provienen del predio vecino (una tubería rota, un techo o azotea del piso superior mal impermeabilizado). En ese caso, la vía es distinta a la garantía contractual contra tu contratista: corresponde un reclamo directo al vecino responsable del origen del daño, y si no hay acuerdo, una demanda de indemnización por los daños causados a tu inmueble. La clave es identificar primero el origen técnico del agua antes de dirigir el reclamo: si viene de tu propia impermeabilización, es garantía contractual contra quien construyó; si viene de un predio ajeno, es un reclamo por daños entre vecinos, que sigue reglas y plazos distintos a los de la garantía por vicios de obra. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar filtraciones o grietas de una obra? La garantía legal dura 5 años desde la entrega de la obra, pero debes avisar el defecto por escrito dentro de los 60 días desde que lo detectas, conforme a los Arts. 1782 y 1783 del Código Civil. ### ¿La garantía cubre cualquier fisura pequeña? No, cubre defectos que comprometen la solidez o funcionalidad de la construcción, como filtraciones o grietas estructurales. Fisuras superficiales por asentamiento normal generalmente no están cubiertas. ### ¿Qué pasa si el contratista ya no tiene negocio o desapareció? Puedes reclamar igual y, si corresponde, demandar civilmente para obtener una sentencia, aunque el cobro efectivo dependerá de si tiene bienes o ingresos identificables. ### ¿Necesito un perito para reclamar una filtración? Es muy recomendable, sobre todo si el contratista niega su responsabilidad. Un informe técnico independiente que ubique el origen del problema fortalece muchísimo tu reclamo. ### ¿Y si la filtración viene del departamento de arriba y no de mi propia obra? Ahí no aplica la garantía contractual contra tu contratista, sino un reclamo directo al vecino responsable del origen del agua, que puede terminar en un acuerdo de reparación o en una demanda de indemnización si no hay acuerdo. ### ¿Cuánto cuesta reunir las pruebas para un reclamo por vicios de obra? Un acta notarial de constatación cuesta desde S/ 300 aproximadamente según la notaría y el distrito; un informe técnico de un ingeniero civil independiente puede ir desde S/ 500 hasta S/ 2,000 según la complejidad. Es una inversión menor comparada con el costo de rehacer una impermeabilización o reparar una falla estructural de tu propio bolsillo. ### ¿El aviso de los 60 días puede ser por WhatsApp o correo? Lo importante es que tenga fecha verificable y prueba de recepción, así que un correo o mensaje puede servir como indicio, pero una carta notarial o un acta notarial de constatación tienen un valor probatorio muy superior si el caso llega a juicio. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe. ¿Filtraciones o grietas después de una obra? La garantía que casi nadie cobra. Disponible en https://modelo.pe/blog/filtraciones-grietas-garantia-obra-vicios-ocultos/. Licencia CC-BY-4.0.