--- title: "Poder por escritura pública vs poder fuera de registro: diferencias y cuándo usar cada uno" url: https://modelo.pe/blog/poder-por-escritura-publica-vs-fuera-de-registro/ canonical: https://modelo.pe/blog/poder-por-escritura-publica-vs-fuera-de-registro/ area: Notarial y Otros language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-04-25 date_modified: 2026-04-25 keywords: poder por escritura pública perú, poder fuera de registro, art 156 código civil, poder notarial perú 2026, diferencia poderes notariales --- # Poder por escritura pública vs poder fuera de registro: diferencias y cuándo usar cada uno **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Notarial y Otros · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/poder-por-escritura-publica-vs-fuera-de-registro/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen El poder por escritura pública (Art. 156 CC) es obligatorio cuando el apoderado va a disponer o gravar bienes inmuebles del poderdante. El poder fuera de registro (Art. 154 CC) basta para actos sin disposición: trámites administrativos, cobranzas, representación en contratos ordinarios. El primero se inscribe en SUNARP y tiene vigencia indefinida hasta revocación expresa; el segundo queda en el protocolo notarial sin inscripción registral. ## Datos rápidos - **Poder escritura pública:** Art. 156 CC, obligatorio para disposición de inmuebles - **Poder fuera de registro:** Art. 154 CC, para actos sin disposición - **Inscripción SUNARP:** Obligatoria solo para escritura pública que afecta inmuebles - **Costo escritura pública:** S/ 150 a S/ 400 según notaría (más derechos SUNARP ~S/ 50-80) - **Costo fuera de registro:** S/ 50 a S/ 150 según notaría - **Plazo de trámite:** 1 a 3 días hábiles para ambos tipos - **Revocación:** Mediante escritura pública o instrumento con firma legalizada notarialmente - **Vigencia:** Indefinida salvo plazo o condición expresa en el documento ## La distinción legal que marca la diferencia El Código Civil peruano distingue dos supuestos según la gravedad del acto que el apoderado va a realizar. El Art. 156 CC exige que el poder para disponer de la propiedad de un bien inmueble (venta, donación, hipoteca, permuta) conste en escritura pública, bajo sanción de nulidad. No basta ningún otro formato. El Art. 154 CC establece que para todos los demás actos que no impliquen disposición de inmuebles, el poder puede otorgarse por instrumento privado con firma legalizada por notario, lo que se conoce como "poder fuera de registro". Eso cubre desde cobrar facturas y firmar contratos de arrendamiento hasta representar al poderdante ante SUNAT o municipalidades. ## Qué actos requieren escritura pública sin excepción Los siguientes actos siempre requieren poder por escritura pública, porque implican disposición o gravamen de bienes inmuebles: Compraventa de inmueble (el apoderado firma en nombre del vendedor o comprador). Hipoteca de inmueble como garantía de préstamo. Donación de inmueble (Art. 1625 CC exige escritura pública independientemente del poder). Permuta de inmueble. Anticipo de legítima sobre bien inmueble. Constitución de usufructo sobre inmueble. Si el apoderado firma cualquiera de estos actos con un poder fuera de registro, el acto es nulo de pleno derecho y no convalida aunque el poderdante lo ratifique tácitamente. ## Qué actos pueden manejarse con poder fuera de registro La lista es amplia. El poder fuera de registro sirve para: Representar al poderdante en trámites ante SUNAT, SUNARP (solo consultas o inscripciones sin disposición), municipalidades, Migraciones, RENIEC. Cobrar deudas, emitir recibos y firmar acuerdos de pago extrajudiciales. Firmar contratos de arrendamiento de inmuebles (el arrendamiento no es disposición). Representar en juntas de propietarios o condominios. Gestionar trámites bancarios que no impliquen disposición de valores o fondos de inversión. Presentar escritos, demandas y recursos en procesos judiciales (salvo que el juez exija escritura pública por la naturaleza del acto en litigio). ## Costos reales y cómo se tramitan Para el poder por escritura pública, el proceso es: acudes a la notaría con tu DNI, el notario redacta el instrumento con las facultades que le indicas, lo firmas ante él y queda elevado a escritura pública. Si el poder incluye disposición de inmuebles, la notaría tramita su inscripción en SUNARP. El costo total suele estar entre S/ 200 y S/ 480 según notaría y número de facultades. Para el poder fuera de registro, el trámite es más sencillo: puedes llevar el texto ya redactado (o pedirle a la notaría que lo redacte), firmas ante el notario con tu DNI y él legaliza tu firma. El costo oscila entre S/ 50 y S/ 150. No se inscribe en SUNARP y queda en el protocolo notarial sin más formalidad. ## Cómo revocar un poder y qué pasa si no lo haces Revocar un poder fuera de registro requiere un instrumento escrito con firma legalizada notarialmente. Revocar una escritura pública requiere otra escritura pública. En ambos casos, la revocación produce efectos desde que el apoderado toma conocimiento de ella: si firmó un contrato antes de enterarse de la revocación, ese contrato puede ser válido frente a terceros de buena fe. Por eso, cuando la situación lo justifica (ruptura societaria, separación conyugal, cambio de representante legal), notifica la revocación al apoderado mediante carta notarial y, si el poder estaba inscrito en SUNARP, inscribe también la revocación para que sea oponible a terceros. ## Poder con poderes especiales vs poder general Un poder general autoriza al apoderado para actos de administración ordinaria. Un poder especial se limita a un acto concreto (vender el inmueble ubicado en tal dirección, cobrar la deuda de tal empresa). Para la disposición de inmuebles, el Art. 156 CC exige poder especial y expreso: no basta que el poder general mencione "actos de disposición" de manera genérica. Debe identificar el bien o el acto específico. Esta exigencia de especificidad es la que más problemas genera en la práctica. Si el poder dice "vender bienes del poderdante" sin identificar el inmueble, la notaría que elevaría la compraventa a escritura pública puede rechazar el encargo, y el Registrador de SUNARP puede tachar la inscripción. ## Preguntas frecuentes ### ¿Un poder otorgado en el extranjero tiene validez en Perú? Sí, con los requisitos de apostilla o legalización consular. El documento debe estar apostillado según el Convenio de La Haya (si el país es signatario) o legalizado por el consulado peruano en ese país. Además, si está en otro idioma, necesita traducción oficial al español. Para actos que requieren escritura pública en Perú, el poder extranjero debe también cumplir con los requisitos formales equivalentes del país donde se otorgó. ### ¿El poder tiene fecha de vencimiento automático? No, salvo que el propio documento establezca un plazo o condición resolutoria. Un poder otorgado en 2015 sigue vigente en 2026 si no fue revocado y el poderdante sigue con vida. La muerte del poderdante extingue automáticamente el poder (Art. 1801 CC). Algunas instituciones, como bancos o notarías foráneas, piden que el poder tenga menos de 3 años de antigüedad por precaución, pero eso es una exigencia práctica, no legal. ### ¿Puedo dar poder a un familiar sin ir a la notaría? Depende del acto. Para actos que no requieren formalidad especial y que no involucren inmuebles ni trámites ante instituciones que exijan poder notarial, un documento privado puede bastar entre las partes. Pero en la práctica, SUNAT, municipalidades, bancos y la mayoría de entidades públicas exigen firma legalizada como mínimo. Para actos con terceros que quieran protegerse, el poder notarial es lo que da seguridad jurídica. ### ¿Qué diferencia hay entre poder notarial y mandato? El poder notarial es el instrumento formal que acredita las facultades del representante. El mandato es el contrato subyacente por el que el mandante encarga al mandatario actuar por su cuenta (Arts. 1790 y ss. CC). En la práctica cotidiana se usan como sinónimos, pero técnicamente el poder es la forma y el mandato es la relación obligacional. ### ¿Un poder fuera de registro sirve para representar en un proceso judicial? Sí para la mayoría de procesos civiles. El Art. 72 del CPC admite que el apoderado judicial acredite su representación con poder fuera de registro con firma legalizada. Sin embargo, algunos actos procesales específicos como allanamiento, transacción o desistimiento requieren poder especial (Art. 75 CPC), que puede ser fuera de registro pero debe expresar esa facultad en forma expresa. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe — Poder por escritura pública vs poder fuera de registro: diferencias y cuándo usar cada uno. Disponible en https://modelo.pe/blog/poder-por-escritura-publica-vs-fuera-de-registro/. Licencia CC-BY-4.0.