--- title: "¿Qué debe tener un contrato con un maestro de obra para que no te estafe?" url: https://modelo.pe/blog/que-debe-tener-contrato-maestro-de-obra/ canonical: https://modelo.pe/blog/que-debe-tener-contrato-maestro-de-obra/ area: "Construcción y Obras" language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-07-20 date_modified: 2026-07-20 keywords: contrato maestro de obra, contrato de construccion, estafa maestro de obra, garantia obra civil, contrato de obra peru --- # ¿Qué debe tener un contrato con un maestro de obra para que no te estafe? **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe) · Construcción y Obras · Perú · es-PE **URL canónica:** https://modelo.pe/blog/que-debe-tener-contrato-maestro-de-obra/ **Licencia:** CC-BY-4.0 (cita libre con atribución) ## Resumen Un contrato con maestro de obra necesita, como mínimo, 8 puntos por escrito: alcance detallado por partidas, quién pone los materiales, adelanto contra recibo firmado, valorizaciones periódicas contra avance real, plazo con penalidad por atraso, adicionales solo mediante adenda firmada, garantía de 5 años por vicios ocultos (Arts. 1782 y 1783 del Código Civil) y causal expresa de resolución por abandono. Sin estos puntos firmados, cualquier reclamo se convierte en tu palabra contra la suya. ## Datos rápidos - **Base legal:** Arts. 1771 a 1789 del Código Civil (contrato de obra) - **Garantía por vicios:** 5 años desde la recepción de la obra, Arts. 1782-1783 CC - **Plazo para avisar defectos ocultos:** 60 días desde que se descubren - **Adelanto recomendado:** No más del 30% del valor total, contra recibo firmado - **Penalidad usual por atraso:** 0.5% a 1% del valor de obra por día, con tope - **UIT 2026:** S/ 5,500 (referencia para topes y multas municipales) - **Vía si no cumple:** Carta notarial + demanda de resolución de contrato, Art. 1430 CC ## Los 8 puntos que tu contrato debe tener sí o sí Antes de firmar nada, revisa que tu contrato de obra tenga estos 8 elementos. Si falta alguno, tu maestro de obra puede alegar después que "eso no se conversó" y te quedas sin cómo probarlo. Alcance por partidas: qué incluye exactamente (cimentación, muros, techo, instalaciones, acabados) y qué no. Quién pone los materiales: a todo costo o solo mano de obra, sin mezclar ambas modalidades a mitad de obra. Adelanto con recibo: nunca entregues dinero sin un recibo que diga cuánto, para qué y cómo se descuenta después. Valorizaciones: pagos contra avance real medido, no contra promesas verbales. Plazo con penalidad: fecha de entrega y un monto o porcentaje que se descuenta por cada día de atraso. Adicionales firmados: ningún trabajo fuera del alcance original se paga si no hay una adenda firmada antes de ejecutarlo. Garantía por vicios: responsabilidad del maestro de obra por defectos que aparezcan después, hasta por 5 años. Resolución por abandono: una cláusula que te permita terminar el contrato de forma rápida si te dejan la obra botada. Puedes partir de un modelo ya armado, como el contrato de maestro de obra a todo costo o el contrato solo de mano de obra si tú vas a comprar los materiales, y ajustarlo a tu caso puntual. ## Alcance por partidas: la diferencia entre "hacer la casa" y saber qué se hace La causa número uno de peleas en obra no es el dinero: es la falta de un alcance detallado. "Construir el segundo piso" no dice nada concreto; "construir el segundo piso con losa aligerada de 20 cm, muros de ladrillo king kong de soga tarrajeados por ambas caras, instalaciones eléctricas empotradas y baño con mayólica hasta 1.80 m" sí dice algo, y eso es lo que te sirve para exigir cumplimiento más adelante. Divide el contrato en partidas: movimiento de tierras, cimentación, estructura, albañilería, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas y acabados. Cada partida debe tener su metrado (cantidad) y su precio, porque de ahí salen después las valorizaciones y los adicionales. Sin esta base, cualquier discusión sobre "si ya se avanzó lo suficiente" se vuelve un tema de opiniones y no de hechos verificables. ## Quién pone los materiales y cómo se prueba el adelanto Hay dos modalidades y no debes mezclarlas a mitad de obra: a todo costo, donde el maestro de obra compra materiales y mano de obra por un precio cerrado o por partidas, y solo mano de obra, donde tú compras los materiales y él solo cobra por la ejecución del trabajo. Cada una cambia totalmente quién responde si algo sale mal, si sube el precio del cemento o el fierro, o si un material resulta defectuoso. Sea cual sea la modalidad, todo adelanto de dinero debe respaldarse con un recibo firmado que indique el monto, el concepto y cómo se va a descontar (amortizar) contra las siguientes valorizaciones. Usa un recibo de adelanto de obra con compromiso de amortización para dejar esto por escrito desde el primer pago, no cuando ya hay un problema. ## Valorizaciones y adicionales: por qué no debes pagar "a ojo" Una valorización es la medición del avance real de la obra en un momento dado, comparada contra lo pactado, para saber cuánto corresponde pagar. Págala cada 15 días con un documento firmado por ambas partes, como el acta de valorización de avance de obra, y no por lo que "parece que se avanzó" a simple vista. Los adicionales (trabajos no contemplados en el contrato original, como cambiar el tipo de piso o abrir un ambiente nuevo) solo se pagan si están en una adenda de adicionales firmada antes de ejecutarlos. Si el maestro de obra te dice "eso lo hago y después vemos el precio", ahí empieza casi siempre el problema, porque al final te presenta un monto que nunca acordaste. ## Plazos, penalidad y garantía por vicios ocultos El contrato debe fijar una fecha de entrega y una penalidad diaria por atraso, usualmente entre 0.5% y 1% del valor de la obra por día, con un tope razonable (por ejemplo, 10% del valor total). Esto te da una herramienta de presión real sin necesidad de ir a juicio por cada semana de retraso. Por ley, además, el contratista o maestro de obra responde por los vicios (defectos) de la construcción durante 5 años desde que se entrega la obra, conforme a los Arts. 1782 y 1783 del Código Civil. Si aparece una grieta, una filtración o una falla estructural dentro de ese plazo, tienes 60 días desde que la detectas para avisarla por escrito y exigir la reparación, bajo apercibimiento de perder el derecho a reclamar. Modalidad Quién pone materiales Riesgo de sobrecosto A todo costo El maestro de obra Lo asume el maestro de obra (precio cerrado) Solo mano de obra El propietario Lo asume el propietario (compra los materiales) ## Errores comunes que abren la puerta a la estafa Pagar el 50% o más de adelanto sin recibo ni avance verificable. No fijar partidas ni metrados, solo un precio total "por toda la obra". Aceptar cambios verbales de diseño sin firmar una adenda de adicionales. No pedir referencias ni ver obras anteriores terminadas por el mismo maestro de obra. No dejar por escrito qué pasa si abandona la obra a medio camino. Confiar en que "es de confianza" y no firmar ningún documento. ## Qué hacer si ya firmaste sin estos puntos Si ya iniciaste la obra sin un contrato completo, no es tarde: puedes firmar una adenda ahora mismo que incluya los puntos que faltan, sobre todo la garantía por vicios y la causal de resolución por abandono. Si el maestro de obra ya está incumpliendo plazos o calidad, envíale una carta notarial de requerimiento de cumplimiento de contrato de obra antes de tomar cualquier otra medida: es la prueba escrita que vas a necesitar si el caso termina en una resolución de contrato o en un reclamo judicial. ## Preguntas frecuentes ### ¿Es válido un contrato de obra verbal? Sí es válido entre las partes, pero en la práctica es casi imposible de probar ante un reclamo o una demanda. Siempre exige un contrato escrito, aunque sea sencillo, y guarda los recibos de cada pago. ### ¿Cuánto adelanto es razonable darle a un maestro de obra? Lo recomendable es no superar el 30% del valor total del contrato, y siempre contra un recibo firmado con compromiso de amortización en las siguientes valorizaciones. ### ¿Qué pasa si el maestro de obra no cumple el plazo pactado? Puedes aplicar la penalidad diaria pactada en el contrato y, si el atraso es grave o reiterado, resolver el contrato por incumplimiento previa carta notarial de requerimiento. ### ¿La garantía por vicios ocultos cubre grietas que aparecen meses después? Sí, mientras se reclamen dentro de los 5 años desde la recepción de la obra y se avise por escrito dentro de los 60 días desde que se detecta el defecto, conforme al Código Civil. --- **Aviso:** Modelo.pe es un repositorio utilitario de formatos. Este artículo tiene fin informativo y no es asesoría legal. **Cómo citar:** Modelo.pe. ¿Qué debe tener un contrato con un maestro de obra para que no te estafe?. Disponible en https://modelo.pe/blog/que-debe-tener-contrato-maestro-de-obra/. Licencia CC-BY-4.0.