--- title: "Reglamento de uso de áreas comunes y régimen de infracciones" url: https://modelo.pe/reglamento-de-uso-de-areas-comunes-y-regimen-de-infracciones/ canonical: https://modelo.pe/reglamento-de-uso-de-areas-comunes-y-regimen-de-infracciones/ area: "Propiedad Horizontal" category: "Propiedad Horizontal" jurisdiction: PE language: es-PE publisher: Modelo.pe publisher_url: https://modelo.pe license: CC-BY-4.0 license_url: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ date_published: 2026-04-14 date_modified: 2026-09-02 --- # Reglamento de uso de áreas comunes y régimen de infracciones **Fuente:** [Modelo.pe](https://modelo.pe). Repositorio gratuito de formatos legales peruanos. **URL canónica:** https://modelo.pe/reglamento-de-uso-de-areas-comunes-y-regimen-de-infracciones/ **Área:** Propiedad Horizontal (Propiedad Horizontal) **Jurisdicción:** Perú | **Idioma:** es-PE **Última revisión:** 2026-09-02 **Licencia:** [CC-BY-4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Uso libre con atribución. ## Aviso utilitario Modelo.pe es un repositorio de formatos legales gratuitos. **No brindamos asesoría legal** y los modelos no son revisados por especialistas. Cada caso tiene particularidades; verifica con un abogado colegiado antes de presentar cualquier documento. ## Descripción Reglamento especial aprobado por la Junta para regular azotea, salon de usos multiples, piscina y estacionamientos, con penalidad convencional en lugar de multas. ## Contenido del modelo ``` REGLAMENTO ESPECIAL DE USO DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES EDIFICIO [NOMBRE_DEL_EDIFICIO_O_CONDOMINIO] LEE ESTO ANTES DE APROBAR EL TEXTO 1. La Junta de Propietarios no tiene potestad sancionadora. Ni la Ley N.° 27157 ni el Texto Único Ordenado de su Reglamento la facultan a imponer multas administrativas. Las únicas consecuencias que la ley prevé frente al incumplimiento son la inhabilitación del derecho de voto (artículo 49 de la Ley y artículo 143 del Reglamento) y el cobro por la vía ejecutiva (artículo 50 de la Ley y artículo 157 del Reglamento). 2. Si quieres cobrar penalidades en dinero, la única base posible entre particulares es la penalidad convencional de los artículos 1341 a 1350 del Código Civil. Para que obligue, el texto debe incorporarse al Reglamento Interno e inscribirse en la partida matriz. Sin inscripción, no vincula a quien compre una sección más adelante. 3. Marca la mayoría con la que apruebas este texto. Con más del 50 % de los porcentajes de participación basta para aprobar un reglamento (artículo 39 de la Ley N.° 27157). Si alguna regla limita el uso de los bienes comunes, necesitas mayoría calificada de dos tercios (artículos 135, 136 y 148 del Reglamento). Un porcentaje mal puesto tumba todo el acuerdo. 4. No cortes servicios ni cierres el acceso a las áreas comunes al moroso. El artículo 140 inciso c) del Reglamento reconoce a todo poseedor el derecho de usar y disfrutar los bienes y servicios comunes, con la sola limitación del uso legítimo de los demás. DATOS DE LA APROBACIÓN Aprobado por la Junta de Propietarios en sesión de fecha [FECHA_DE_APROBACION], asentada a folios [FOLIOS_DEL_LIBRO_DE_ACTAS] del Libro de Actas legalizado. Mayoría aplicada (marca una): ( ) Más del 50 % de los porcentajes de participación, conforme al artículo 39 de la Ley N.° 27157. Porcentaje obtenido: [PORCENTAJE_APROBATORIO] %. Se usa cuando el reglamento solo ordena horarios, reservas, convivencia y cuidado de los bienes comunes. ( ) Dos tercios de las participaciones en los bienes comunes, conforme a los artículos 135, 136 y 148 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157. Porcentaje obtenido: [PORCENTAJE_APROBATORIO] %. Se usa cuando alguna regla limita el uso de un bien común, restringe un ambiente o autoriza obras que modifican su destino. Edificación inscrita en la partida electrónica N.° [NUMERO_DE_PARTIDA_MATRIZ] del Registro de Predios de la Zona Registral N.° [NUMERO_DE_ZONA_REGISTRAL]. Estado de la incorporación al Reglamento Interno: [INSCRITO / EN TRAMITE / NO INSCRITO]. Asiento de inscripción, si lo hay: [ASIENTO_DE_INSCRIPCION_DEL_REGLAMENTO_ESPECIAL]. TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1. Objeto. Este reglamento especial desarrolla las reglas de uso de los bienes y servicios comunes de la edificación y complementa el Reglamento Interno inscrito, sin modificarlo ni contradecirlo. Se otorga al amparo del artículo 153 inciso d) del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, que admite los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros como parte del contenido del Reglamento Interno. Toda discrepancia se resuelve a favor del Reglamento Interno. Artículo 2. Alcance. Obliga a propietarios, arrendatarios, poseedores bajo cualquier título, familiares, trabajadores del hogar, visitantes y proveedores. El propietario responde solidariamente por las cuotas del poseedor no propietario, conforme al artículo 141 inciso j) del Reglamento, y por los daños que causen a los bienes comunes las personas que ocupen su sección o ingresen por su invitación. Artículo 3. Derecho de uso de los bienes y servicios comunes. Todo poseedor tiene derecho a usar y disfrutar de los bienes y servicios comunes, con la sola limitación del uso y disfrute legítimo de los demás poseedores, conforme al artículo 140 inciso c) del Reglamento. La deuda por gastos comunes no restringe ese derecho. Las consecuencias de la mora se rigen por el artículo 16 de este reglamento especial. TÍTULO II. USO DE LOS AMBIENTES COMUNES Artículo 4. Salón de usos múltiples. El horario de uso es de [HORA_INICIO_SALON] a [HORA_FIN_SALON] horas. La reserva se solicita con [DIAS_DE_ANTICIPACION_RESERVA] días de anticipación ante la administración, con un depósito de garantía de S/ [MONTO_GARANTIA_SALON], que se devuelve dentro de los [PLAZO_DEVOLUCION_GARANTIA] días hábiles siguientes a la verificación del estado del ambiente. Del depósito se descuenta el costo acreditado de los daños o de la limpieza extraordinaria que la reserva haya generado. El aforo máximo es de [AFORO_MAXIMO] personas. Las reservas se atienden por orden de solicitud y ningún ocupante puede reservar más de [NUMERO_MAXIMO_RESERVAS_MES] veces al mes, para repartir el uso entre todas las secciones. Artículo 5. Azotea y terrazas comunes. El acceso es libre entre las [HORA_INICIO_AZOTEA] y las [HORA_FIN_AZOTEA] horas. Queda prohibido instalar estructuras fijas, tender ropa, almacenar bienes o encender parrillas fuera de las zonas habilitadas. Artículo 6. Piscina. El horario es de [HORA_INICIO_PISCINA] a [HORA_FIN_PISCINA] horas. Los menores de [EDAD_MINIMA_SIN_ADULTO] años ingresan acompañados de un adulto responsable. El ingreso exige ducha previa y el uso de indumentaria adecuada. La administración puede cerrar el ambiente por mantenimiento o por razones sanitarias, con aviso publicado en las vitrinas del edificio y por el plazo estrictamente necesario. Artículo 7. Estacionamientos. Cada usuario ocupa exclusivamente la plaza asignada a su sección. Los estacionamientos de visitas se usan por un máximo de [HORAS_MAXIMAS_VISITA] horas continuas, con registro en la portería. Queda prohibido realizar reparaciones mecánicas, almacenar combustible o ceder la plaza a terceros ajenos a la edificación sin acuerdo de la Junta. Artículo 8. Pasadizos, escaleras y áreas de circulación. Deben permanecer libres de objetos, conforme al artículo 141 inciso g) del Reglamento, que prohíbe afectar, perturbar u ocupar de forma permanente las áreas destinadas a la circulación, al esparcimiento o a cualquier otro uso común. La administración avisará al responsable para que retire macetas, felpudos, bicicletas, calzado o mobiliario dentro de [PLAZO_DE_RETIRO_AVISO] días. Vencido el plazo, la administración retirará el objeto y lo guardará en [LUGAR_DE_CUSTODIA], con acta de lo retirado y a costo del responsable. Artículo 9. Fachada y aspecto exterior. Queda prohibido instalar avisos, antenas, toldos, rejas, cortinas exteriores, equipos de aire acondicionado o cualquier elemento visible desde el exterior sin autorización previa de la Junta de Propietarios. Esta regla desarrolla el artículo 133 del Reglamento, que exige aprobación previa de la Junta cuando la obra altere la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior, y el artículo 141 inciso b), que prohíbe al poseedor ejecutar obras que afecten el dominio común o la apariencia externa del predio. TÍTULO III. CONVIVENCIA Artículo 10. Ruidos. Entre las [HORA_INICIO_SILENCIO] y las [HORA_FIN_SILENCIO] horas rige el horario de silencio. Las obras y trabajos de remodelación se ejecutan de [HORA_INICIO_OBRAS] a [HORA_FIN_OBRAS] horas, de [DIAS_PERMITIDOS_OBRAS], previa comunicación a la administración. Como referencia técnica de los niveles tolerables se toman los valores del Reglamento de Estándares Nacionales de Calidad Ambiental para Ruido, aprobado por Decreto Supremo N.° 085-2003-PCM. Esa norma fija estándares de gestión ambiental y su fiscalización corresponde a la municipalidad, de modo que la Junta la usa solo como criterio de referencia y no como fuente de infracciones entre vecinos. Artículo 11. Residuos. Los residuos se depositan embolsados y cerrados en [LUGAR_DE_ACOPIO], en el horario de [HORARIO_DE_RESIDUOS], conforme al artículo 141 inciso h) del Reglamento. Los residuos voluminosos y el desmonte de obra son retirados por cuenta del generador. Artículo 12. Animales de compañía. Circulan por las áreas comunes sujetos con correa y bajo control de su responsable, quien recoge de inmediato sus deposiciones. Queda prohibido su ingreso a la piscina y al salón de usos múltiples por razones sanitarias. Artículo 13. Mudanzas y traslado de materiales. Se coordinan con la administración con [DIAS_ANTICIPACION_MUDANZA] días de anticipación, en el horario de [HORARIO_DE_MUDANZAS], con protección de ascensores y pisos y con depósito de garantía de S/ [MONTO_GARANTIA_MUDANZA], que se devuelve una vez verificado el estado de los bienes comunes. TÍTULO IV. INCUMPLIMIENTOS Y CONSECUENCIAS Artículo 14. Naturaleza de este título. La Junta de Propietarios no ejerce potestad sancionadora. Lo que sigue son consecuencias de origen contractual y legal. Las consecuencias en dinero se pactan como penalidad convencional al amparo de los artículos 1341 a 1350 del Código Civil y solo se aplican en los términos del artículo 17. Artículo 15. Procedimiento de verificación y descargo. Verificado un incumplimiento, la administración levanta un informe con los medios de prueba disponibles y corre traslado al responsable por [PLAZO_DE_DESCARGO] días hábiles para su descargo. Vencido ese plazo, la Directiva resuelve por escrito y notifica la decisión al domicilio designado ante la administración. El afectado puede pedir que la Junta de Propietarios revise la decisión en su siguiente sesión. Artículo 16. Consecuencias frente a la mora en el pago de las cuotas. Son las siguientes y ninguna otra: a) Inhabilitación del derecho de voto. El propietario que incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria, queda inhabilitado conforme al artículo 49 de la Ley N.° 27157 y al artículo 143 del Reglamento. Asiste a la sesión con voz pero sin voto y no se le computa para el quórum. Queda rehabilitado cuando paga sus adeudos; b) Cobro por la vía ejecutiva. Los instrumentos impagos son títulos ejecutivos conforme al artículo 50 de la Ley N.° 27157, y el artículo 157 del Reglamento habilita al Presidente a demandar el cobro por la vía ejecutiva cuando la mora alcanza tres (3) meses consecutivos, sin necesidad de conciliación previa; c) Interés moratorio, dentro de la tasa máxima que fija el Banco Central de Reserva del Perú conforme al artículo 1243 del Código Civil. PROHIBICIÓN EXPRESA. Queda prohibido cortar o restringir el agua, la energía eléctrica, el ascensor, la portería o cualquier otro servicio común al propietario o poseedor deudor, e igualmente prohibido cerrarle el acceso a las áreas comunes o negarle la reserva de un ambiente por el solo hecho de la deuda. El artículo 140 inciso c) del Reglamento reconoce a todo poseedor el derecho de usar y disfrutar de los bienes y servicios comunes, con la sola limitación del uso y disfrute legítimo de los demás. La administración que ejecute un corte de ese tipo compromete su responsabilidad y la de quienes lo acordaron. Artículo 17. Penalidad convencional. Las sumas de dinero exigibles por incumplimiento de este reglamento tienen naturaleza de penalidad convencional y se rigen por estas reglas: a) Solo son exigibles si el presente reglamento especial se incorporó al Reglamento Interno y este se encuentra inscrito en la partida matriz de la edificación. El artículo 46.1 de la Ley N.° 27157 dispone la inscripción del Reglamento Interno en el Registro, el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.° 097-2013-SUNARP/SN, fija su formalidad, y el artículo 89 del mismo Reglamento regula la calificación de sus modificaciones. Mientras no se inscriba, la penalidad no resulta oponible a quien adquiera una sección después del acuerdo; b) El monto se fija en el Reglamento Interno inscrito. Este reglamento especial no crea montos por cuenta propia. Monto vigente por cada incumplimiento: S/ [MONTO_DE_LA_PENALIDAD], según la cláusula [CLAUSULA_DEL_REGLAMENTO_INTERNO_QUE_FIJA_LA_PENALIDAD]; c) Conforme al artículo 1341 del Código Civil, la penalidad limita el resarcimiento a esa prestación, salvo que se haya estipulado la indemnización del daño ulterior. Conforme al artículo 1343, para exigirla no se requiere probar los daños, pero solo se exige cuando el incumplimiento obedece a causa imputable al responsable; d) Conforme al artículo 1346 del Código Civil, el juez puede reducir equitativamente la penalidad a solicitud del deudor cuando resulte manifiestamente excesiva. Conviene fijarla en un monto proporcional al costo real del incumplimiento; e) Conforme al artículo 1344 del Código Civil, la penalidad puede estipularse junto con la obligación o por acto posterior, de modo que la Junta puede incorporarla más adelante al Reglamento Interno con la mayoría que corresponda. Artículo 18. Medidas que no requieren penalidad. Con independencia de lo anterior, corresponden: a) La amonestación escrita al responsable; b) El retiro de los objetos o instalaciones indebidamente colocados en áreas comunes, en la forma del artículo 8; c) El cobro del costo efectivo de la reparación o de la limpieza, acreditado con comprobantes; d) La comunicación a la municipalidad cuando el hecho constituya una infracción de su competencia, como el ruido, la basura, la obra sin licencia o la actividad que perturba la tranquilidad del vecindario. La potestad sancionadora en esos casos corresponde a la municipalidad conforme a la Ley N.° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, y no a la Junta de Propietarios. Artículo 19. Reparación de daños. Quien cause daño a bienes comunes o a otras secciones responde por su reparación, conforme al artículo 141 inciso e) del Reglamento y a los artículos 1321 y 1969 del Código Civil. El monto acreditado se carga al estado de cuenta de la sección responsable y se cobra con el mismo tratamiento de las cuotas por gastos comunes. Artículo 20. Vía de solución de controversias. Las controversias derivadas de la aplicación de este reglamento se someten a la conciliación extrajudicial previa que exige el artículo 156 del Reglamento de la Ley N.° 27157 y, de no arribarse a acuerdo, a la vía judicial o arbitral que corresponda. La cobranza ejecutiva de cuotas impagas queda exceptuada de ese trámite previo por mandato del artículo 157 del mismo Reglamento. TÍTULO V. DISPOSICIONES FINALES Artículo 21. Vigencia. Este reglamento rige desde el [FECHA_DE_ENTRADA_EN_VIGENCIA] y se publica en las vitrinas de la edificación. Se entrega copia a cada propietario y a los arrendatarios registrados ante la administración. Artículo 22. Incorporación al Reglamento Interno e inscripción. La Junta encarga al Presidente que gestione la incorporación de este texto al Reglamento Interno y su inscripción en la partida matriz, mediante escritura pública o documento privado con firma certificada por notario, acompañando la copia certificada del acta de la sesión que lo aprobó, conforme al artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Mientras esa inscripción no se produzca, las reglas de este documento obligan a quienes participaron del acuerdo y a los ocupantes actuales, y las penalidades del artículo 17 quedan en suspenso. Artículo 23. Modificación. Se modifica por acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado con la misma mayoría con que fue aprobado, y su modificación se inscribe con la calificación que regula el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. _______________________________ [NOMBRE_DEL_PRESIDENTE], Presidente de la Junta de Propietarios, DNI N.° [DNI_DEL_PRESIDENTE] _______________________________ [NOMBRE_DEL_SECRETARIO], Secretario, DNI N.° [DNI_DEL_SECRETARIO] NOTA DE VIGENCIA Al día de hoy siguen rigiendo la Ley N.° 27157 y el Texto Único Ordenado de su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA. El Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, publicado el 28 de mayo de 2023, deroga el Título III de la Ley N.° 27157, pero su vigencia comienza recién a los ciento ochenta (180) días calendario de publicado su reglamento, que a la fecha no ha sido aprobado. Verifica este punto antes de usar la plantilla, porque el nuevo régimen puede cambiar las mayorías y el tratamiento de los incumplimientos. BASE LEGAL - Ley N.° 27157, artículos 39 sobre la aprobación del Reglamento Interno con más del 50 % de los porcentajes de participación, 40 y 41 sobre bienes y servicios comunes, 42 sobre el contenido del Reglamento Interno, 46.1 sobre su inscripción, 47, 48, 49 sobre propietarios hábiles e inhabilitados y 50 sobre el mérito ejecutivo de las deudas. - Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, artículos 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140 inciso c), 141, 143, 148, 149, 152, 153 incisos c) y d), 156 y 157. - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.° 097-2013-SUNARP/SN, artículos 85, 86 y 89. - Código Civil, artículos 923 y 961 sobre el ejercicio del derecho de propiedad y las limitaciones por razón de vecindad, artículos 1243 sobre la tasa máxima de interés, 1341 a 1350 sobre la cláusula penal, y 1321 y 1969 sobre responsabilidad por daños. - Ley N.° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, como fuente de la potestad sancionadora municipal ante actividades que afecten la tranquilidad del vecindario. - Reglamento de Estándares Nacionales de Calidad Ambiental para Ruido, aprobado por Decreto Supremo N.° 085-2003-PCM, invocado solo como referencia técnica de niveles de ruido y fiscalizado por la municipalidad. - Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, aún sin reglamento publicado y por ello sin vigencia. ``` --- **Cómo citar:** Modelo.pe. Reglamento de uso de áreas comunes y régimen de infracciones. Disponible en https://modelo.pe/reglamento-de-uso-de-areas-comunes-y-regimen-de-infracciones/. Licencia CC-BY-4.0.