Contrato de arrendamiento en Perú: cláusulas obligatorias y modelo
Publicado el 2026-04-25 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Norma base | Arts. 1666 al 1712 Código Civil peruano |
| Forma legal | No requiere escritura pública; el escrito privado es suficiente para validez |
| Duración máxima permitida | 10 años para personas naturales (Art. 1688 CC) |
| Duración máxima para bienes del Estado o incapaces | 6 años (Art. 1688 CC) |
| Obligación de pagar predial e impuesto a la renta | El arrendador paga predial. La renta genera renta de primera categoría (6.25% sobre el 80% de la renta bruta) |
| Garantía usual | Depósito de 1 a 2 meses de renta |
| Ley de desalojo express | Ley 30933 (cláusula de allanamiento a futuro + notarial) |
| IGV en arrendamiento | Solo aplica si el arrendador es empresa habitual: 18% del alquiler |
Marco legal del arrendamiento en Perú
El arrendamiento es el contrato por el cual el arrendador cede temporalmente el uso de un bien al arrendatario a cambio de una renta (Art. 1666 CC). En Perú, el arrendamiento de inmuebles es un contrato consensual: se perfecciona con el acuerdo de las partes, sin necesidad de inscripción en SUNARP ni de escritura pública para que sea válido entre los contratantes.
Sin embargo, la falta de formalidad escrita limita las opciones del arrendador ante el incumplimiento. El desalojo express regulado por la Ley 30933 solo funciona si el contrato está en documento privado con firmas legalizadas ante notario y si incluye la cláusula especial de allanamiento a futuro.
El plazo máximo de un contrato de arrendamiento entre personas naturales es de 10 años (Art. 1688 CC). Cualquier pacto que exceda ese plazo se reduce automáticamente a 10 años.
Cláusulas mínimas que debe tener el contrato
Un contrato de arrendamiento sin estas cláusulas expone a ambas partes a conflictos:
- Identificación de las partes. Nombres completos, DNI, domicilios. Si una parte es persona jurídica, RUC y representante legal con poder vigente.
- Descripción del bien. Dirección completa, número de partida registral en SUNARP (si el bien está inscrito), área, distribución y estado al momento de entrega.
- Monto de la renta y moneda. Monto en soles o dólares, día del mes de pago y medio de pago (transferencia bancaria, depósito).
- Plazo del contrato. Fecha de inicio y fecha de vencimiento. Si el contrato es de duración indeterminada, el mecanismo de aviso previo para resolverlo.
- Garantía. Monto del depósito en garantía, condiciones de devolución y plazos.
- Uso del inmueble. Vivienda, comercio, almacén. Cualquier uso distinto al pactado es causal de resolución.
- Obligaciones de mantenimiento. Qué reparaciones corresponden al arrendatario (reparaciones menores) y cuáles al arrendador (reparaciones estructurales).
- Cláusula de allanamiento futuro (Ley 30933). Si quieres acceder al desalojo express, incluye esta cláusula expresamente.
Garantías: el depósito de garantía y su devolución
La práctica habitual en el mercado inmobiliario peruano es pedir entre 1 y 2 meses de renta como depósito de garantía. El Código Civil no regula un monto máximo, así que las partes pueden pactar libremente.
El depósito se devuelve al término del contrato una vez verificado que el inmueble se devuelve en el mismo estado en que se entregó, descontando el desgaste por uso normal. Para evitar disputas, conviene levantar un acta de entrega al inicio del contrato con el inventario del estado del inmueble y fotografías fechadas.
Si el arrendador no devuelve el depósito injustificadamente, el arrendatario puede exigirlo en la vía civil con los intereses legales correspondientes.
Obligaciones del arrendador y del arrendatario
El Código Civil regula las obligaciones de ambas partes:
Obligaciones del arrendador (Arts. 1678-1682 CC):
- Entregar el bien en buen estado para el uso pactado.
- Mantener al arrendatario en el uso del bien durante todo el plazo.
- Realizar las reparaciones estructurales o de conservación que no sean de desgaste normal.
Obligaciones del arrendatario (Arts. 1683-1695 CC):
- Pagar la renta en el plazo y modo pactados.
- Usar el bien solo para el destino pactado.
- Pagar los servicios públicos (agua, luz, gas) salvo pacto en contrario.
- Devolver el bien al vencimiento en el estado en que lo recibió, salvo desgaste normal.
- No subarrendar sin autorización del arrendador.
Impuestos que genera el arrendamiento
El arrendamiento de inmuebles genera obligaciones tributarias que conviene conocer antes de firmar:
Para el arrendador: las rentas de arrendamiento son renta de primera categoría. La tasa efectiva es el 6.25% sobre el 80% de la renta bruta (equivale al 5% neto de la renta mensual). Se paga mensualmente vía formulario virtual 1683 de SUNAT.
Impuesto predial: lo paga el propietario (arrendador) independientemente del arrendamiento. Puede incluir en el contrato una cláusula que traslade este costo al arrendatario, pero eso es un acuerdo privado; frente a la municipalidad, el obligado sigue siendo el propietario.
IGV: el arrendamiento de inmuebles por personas naturales no está gravado con IGV. Si el arrendador es una empresa o persona natural con negocio habitual, sí aplica el 18% sobre la renta.
Renovación, vencimiento y resolución del contrato
Al vencer el plazo, si el arrendatario sigue en posesión del bien con conocimiento del arrendador y sin oposición, el contrato se convierte en uno de duración indeterminada (Art. 1700 CC). Para ponerle fin, cualquiera de las partes debe cursar aviso previo con la anticipación pactada o, en defecto de pacto, el aviso puede darse en cualquier momento.
El contrato puede resolverse antes del plazo por:
- Falta de pago de 2 o más rentas consecutivas (causal clásica de desalojo).
- Uso del bien para destino distinto al pactado.
- Subarrendamiento no autorizado.
- Deterioro del bien por culpa del arrendatario.
- Acuerdo de las partes.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio registrar el contrato de arrendamiento en SUNARP?
No. El registro en SUNARP no es obligatorio para la validez del contrato entre las partes. Sin embargo, inscribir el arrendamiento protege al arrendatario frente a terceros: si el propietario vende el inmueble, el comprador conoce la existencia del arrendamiento inscrito y no puede desalojar al arrendatario antes del vencimiento del plazo.
¿Puede el propietario subir la renta durante el contrato?
No unilateralmente. Si hay un plazo pactado y un monto fijo, el arrendador no puede subir la renta durante ese plazo sin acuerdo del arrendatario. Al vencimiento o en un contrato indeterminado, sí puede proponer un nuevo monto. Si el arrendatario no acepta, el arrendador puede poner fin al contrato con el aviso previo correspondiente.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga y no tiene la cláusula de allanamiento?
El arrendador debe iniciar un proceso de desalojo judicial (proceso sumarísimo o único de ejecución). Sin la cláusula de allanamiento de la Ley 30933, el proceso judicial puede demorar entre 12 y 36 meses dependiendo de la carga del juzgado.
¿El arrendatario puede hacer mejoras en el inmueble?
Puede hacer mejoras necesarias (para conservar el bien) y las puede cobrar al arrendador. Las mejoras útiles y de recreo solo puede hacerlas con autorización del arrendador; sin autorización, las pierde al término del contrato sin derecho a reembolso (Art. 917 CC).
¿Qué es la cláusula de allanamiento futuro y para qué sirve?
Es la cláusula que permite al arrendador usar el proceso de desalojo express de la Ley 30933. Con ella, si el arrendatario no paga dos o más rentas, el notario puede levantar un acta de incumplimiento y el juzgado ordena el desalojo en días, sin juicio completo. El contrato debe estar en documento privado con firmas legalizadas notarialmente para que la ley aplique.