Subarrendamiento en Perú: cuándo se permite y cómo redactarlo
Publicado el 2026-04-25 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Norma base | Art. 1692 Código Civil peruano |
| Requisito clave | Consentimiento expreso del arrendador (no basta consentimiento tácito) |
| Renta máxima permitida | No puede exceder la renta del contrato principal (art. 1692 CC, segundo párrafo) |
| Responsabilidad del arrendatario | Sigue siendo responsable ante el arrendador por la renta y el estado del inmueble |
| Causal de desalojo | Subarrendar sin autorización es causal de resolución del contrato (art. 1365 CC + art. 1697 CC) |
| Diferencia con cesión | En la cesión, el arrendatario original sale de la relación; en el subarriendo, se mantiene |
| Formalidad recomendada | Contrato escrito con firmas legalizadas + carta de autorización del arrendador |
| Ley de desalojo aplicable | Ley 30933 para desalojo express cuando hay contrato con firma legalizada o escritura pública |
Qué es el subarrendamiento y cómo funciona
El subarrendamiento es el contrato por el que el arrendatario (quien ya alquila el inmueble) lo arrienda a su vez a un tercero (el subarrendatario). El arrendatario original pasa a ser arrendador del subarrendatario, pero sigue vinculado con el propietario por el contrato original.
La cadena queda así: propietario arrendador → arrendatario (que también es subarrendador) → subarrendatario. La relación entre el propietario y el subarrendatario no es directa. Si el subarrendatario no paga, el arrendatario original sigue obligado a pagar la renta al propietario.
Por qué se exige el consentimiento expreso del arrendador
El artículo 1692 del Código Civil establece que el arrendatario no puede subarrendar ni ceder el uso del bien sin asentimiento escrito del arrendador. La razón es que el propietario eligió a su arrendatario por sus condiciones personales (solvencia, referencias) y no tiene por qué aceptar a un tercero desconocido ocupando su inmueble.
El consentimiento debe ser expreso y por escrito. Una actitud pasiva del arrendador, como no objetar cuando le cuentan del subarrendamiento, no equivale a autorización. Si después hay conflicto, la ausencia de documento escrito pone al arrendatario en una posición muy débil.
Riesgos de subarrendar sin autorización
Subarrendar sin autorización expone al arrendatario a consecuencias serias:
- Resolución del contrato: el arrendador puede resolver el arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario (art. 1697 CC). Eso termina con la relación contractual y da pie al desalojo.
- Desalojo bajo Ley 30933: si el contrato original tiene firma legalizada o escritura pública, el arrendador puede tramitar el desalojo express ante notario en menos de 30 días.
- Responsabilidad por daños: si el subarrendatario daña el inmueble, el arrendatario original responde ante el propietario, aunque no haya estado presente.
Cómo redactar un subarrendamiento válido
Para que el subarrendamiento sea válido y ejecutable, necesitas tres documentos:
- Carta de autorización del arrendador: escrita, firmada por el propietario, con indicación del inmueble, el nombre del subarrendatario autorizado y el plazo de la autorización. Conviene legalizarla ante notario.
- Contrato de subarrendamiento: entre el arrendatario y el subarrendatario. Debe indicar que la renta del subarriendo no supera la del contrato principal y que el plazo del subarriendo no excede el del arrendamiento original.
- Copia del contrato de arrendamiento original: el subarrendatario debe conocer las condiciones del contrato base para saber a qué se expone si el arrendamiento principal se resuelve.
Diferencia entre subarrendamiento y cesión de posición contractual
Son dos figuras distintas con efectos muy diferentes:
- Subarrendamiento: el arrendatario original sigue en el contrato. El subarrendatario ocupa el inmueble pero no tiene vínculo directo con el propietario. Si el subarrendatario no paga, el arrendatario original responde de todas formas.
- Cesión de posición contractual (art. 1435 CC): el arrendatario original sale del contrato. El cesionario ocupa su lugar y pasa a tener relación directa con el propietario. Requiere también consentimiento del arrendador.
Si quieres desvincularte completamente del arrendamiento, lo que necesitas es una cesión de posición, no un subarriendo. Ambas requieren consentimiento escrito del arrendador.
Qué pasa con el subarrendatario si se resuelve el contrato principal
Este es el riesgo mayor para el subarrendatario. Si el contrato de arrendamiento principal se resuelve (por falta de pago del arrendatario, por vencimiento de plazo, o por subarrendamiento no autorizado), el subarrendamiento cae con él. El subarrendatario no puede oponer su contrato al propietario porque la relación contractual era con el arrendatario intermedio.
Por eso, el subarrendatario debe exigir ver el contrato original antes de firmar, verificar que el plazo del subarriendo no supere el del arrendamiento principal, y obtener una copia de la autorización del arrendador.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subarrendar si el contrato de arrendamiento no dice nada sobre eso?
No. El artículo 1692 CC exige consentimiento expreso del arrendador. Si el contrato no lo permite expresamente, necesitas pedir autorización por escrito antes de subarrendar. El silencio del contrato no equivale a permiso.
¿Puedo cobrar más de subarrendatario de lo que yo pago al propietario?
No. El artículo 1692 CC segundo párrafo prohíbe que la renta del subarriendo exceda la del contrato principal. Si pactas una renta mayor, el exceso es nulo aunque lo hayan acordado las partes.
¿El propietario puede demandar directamente al subarrendatario?
En principio no, porque no hay vínculo contractual directo entre ellos. El propietario demanda al arrendatario, quien responde de todo. Solo en casos de daños al inmueble puede haber acción directa por responsabilidad extracontractual.
¿Qué diferencia hay entre subarrendar un cuarto y alquilar en Airbnb?
El alquiler en plataformas como Airbnb es técnicamente un subarrendamiento temporal. Requiere el mismo consentimiento del propietario. Muchos contratos de arrendamiento en Perú prohíben expresamente el uso de la propiedad para alquiler vacacional, lo que da al propietario causal de resolución si el arrendatario lo hace sin autorización.
¿Cuánto tiempo puedo subarrendar el inmueble?
El plazo del subarrendamiento no puede exceder el del contrato de arrendamiento original. Si tu contrato vence en diciembre de 2026, no puedes firmar un subarriendo que se extienda más allá de esa fecha.