Compraventa de inmueble en Perú: minuta, escritura pública y SUNARP
Publicado el 2026-04-25 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Norma base compraventa | Arts. 1529 al 1601 Código Civil peruano |
| Norma transferencia de propiedad | Art. 949 CC: la propiedad se transfiere con el solo consenso |
| Escritura pública | Obligatoria para inscripción en SUNARP (Art. 2010 CC) |
| Alcabala | 3% sobre el valor del bien que supere 10 UIT (S/ 53,500 en 2026) |
| Alcabala - exoneración | La primera venta de inmueble por empresa constructora no está afecta a alcabala |
| UIT 2026 | S/ 5,350 (D.S. 233-2025-EF o equivalente) |
| Impuesto a la renta por venta | 5% sobre la ganancia de capital para personas naturales (art. 2 de la Ley del IR) |
| Plazo pago alcabala | 30 días calendario desde la fecha de la escritura pública |
| Costo inscripción SUNARP | Varía por valor del inmueble; desde S/ 102 aprox. para inmuebles hasta S/ 100,000 |
Cómo se transfiere la propiedad de un inmueble en Perú
El Art. 949 del Código Civil establece que la propiedad de un bien inmueble se transfiere con el solo acuerdo de voluntades (contrato de compraventa), sin necesidad de entrega física ni de inscripción registral para que opere la transferencia entre las partes. Esto significa que quien compra un inmueble es dueño desde que firma el contrato, aunque no haya inscrito nada en SUNARP.
El problema es la oponibilidad frente a terceros. Si el vendedor vende el mismo inmueble a dos personas distintas y una de ellas inscribe primero en SUNARP, esa inscripción prevalece, aunque el otro comprador haya pagado antes. Por eso la inscripción en SUNARP es indispensable en la práctica, aunque no sea obligatoria para la validez de la transferencia entre comprador y vendedor.
La minuta: primer documento del proceso
La minuta es el documento privado que recoge el acuerdo de compraventa: identificación del vendedor y del comprador, descripción del inmueble (dirección, área, partida registral), precio y forma de pago, declaración de cargas y gravámenes, y garantías. La minuta la redacta el abogado o el notario que tramitará la escritura pública.
La minuta no es el documento final: es el borrador que se lleva al notario para elevarla a escritura pública. Sin embargo, si las partes la firman y el comprador paga el precio, ya hay transferencia de propiedad entre ellas aunque no haya escritura aún. El riesgo es que sin inscripción, el comprador puede perder ante un tercero que inscriba primero.
Algunos abogados incorporan una cláusula de arras en la minuta para garantizar la operación: si el vendedor se retracta, devuelve el doble de las arras; si el comprador se retracta, las pierde. El monto habitual es el 10% del precio total.
La escritura pública: el paso ante el notario
La escritura pública es el instrumento notarial que da fe del acto. El notario verifica la identidad de las partes, la validez del título del vendedor (con la partida de SUNARP), la capacidad legal de ambas partes y la ausencia de cargas o gravámenes no declarados.
Documentos que necesitas llevar al notario:
- DNI vigente de vendedor y comprador.
- Partida registral del inmueble actualizada (certificado de vigencia de SUNARP).
- Minuta de compraventa firmada por ambas partes.
- Voucher de pago del impuesto de alcabala (si corresponde).
- Si el vendedor es casado: participación del cónyuge o copia del régimen patrimonial (separación de bienes si aplica).
- Declaración jurada de autoavalúo (PD) del inmueble si el precio declarado es inferior al autoavalúo.
Los honorarios notariales varían. Para un inmueble de S/ 300,000, el costo de la escritura pública oscila entre S/ 500 y S/ 1,200 dependiendo del notario.
Inscripción en SUNARP: cómo y cuánto demora
Con la escritura pública otorgada, el notario (o el comprador directamente) presenta el parte notarial ante la oficina de la SUNARP correspondiente al registro de la propiedad inmueble donde está ubicado el bien. Desde 2022, muchos notarios envían los partes electrónicamente, lo que acelera el proceso.
Los plazos de calificación en SUNARP varían:
- Trámite ordinario: 7 días hábiles.
- Trámite urgente: 24 horas (paga un costo adicional).
Si el registrador observa algún defecto (falta de documento, discrepancia en linderos, cargas no levantadas), emite una esquela de observación con un plazo de 30 días hábiles para subsanar. Si no se subsana, la inscripción se tacha y hay que iniciar nuevamente.
Alcabala: quién paga y cómo se calcula
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que paga el comprador al adquirir un inmueble. La tasa es del 3% sobre el valor del bien que supere las 10 UIT (S/ 53,500 en 2026). El primer tramo (hasta S/ 53,500) está inafecto.
Ejemplo: si compras un inmueble a S/ 200,000, la base imponible es S/ 200,000 - S/ 53,500 = S/ 146,500. El alcabala es S/ 146,500 × 3% = S/ 4,395.
Se paga ante la municipalidad distrital donde está ubicado el inmueble dentro de los 30 días calendario siguientes a la fecha de la escritura pública. Si no se paga en ese plazo, genera multas e intereses moratorios. El notario usualmente no eleva la escritura si el comprador no acredita el pago del alcabala.
Excepción: la primera venta de inmueble efectuada por la empresa constructora está inafecta al alcabala (Art. 22 del D.Leg. 776).
Impuesto a la renta por la venta del inmueble
El vendedor persona natural debe pagar impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia de capital: la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado. La tasa es el 5% sobre la ganancia neta (Art. 2 Ley del Impuesto a la Renta).
Si el inmueble es la casa habitación del vendedor y ha vivido ahí por al menos 2 de los últimos 5 años, está inafecto al impuesto a la renta por ganancia de capital.
El vendedor declara y paga el impuesto ante la SUNAT. El notario informa la operación a SUNAT automáticamente a través del sistema de detracciones de notarios.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer escritura pública para comprar un inmueble en Perú?
No es obligatorio para que la transferencia sea válida entre las partes, ya que el Art. 949 CC transfiere la propiedad con el solo consenso. Pero sí es indispensable para inscribir en SUNARP, y sin inscripción el comprador no tiene protección frente a terceros. En la práctica, siempre se debe hacer escritura pública.
¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca o embargo?
El vendedor debe levantar la hipoteca o el embargo antes de transferir el bien limpio, o acordar con el comprador que parte del precio se use para cancelar la deuda y levantar la carga al momento del otorgamiento de la escritura. El notario verifica las cargas antes de elevar la escritura.
¿Cuánto cuesta en total formalizar una compraventa de inmueble en Perú?
Para un inmueble de S/ 200,000, los costos aproximados son: alcabala S/ 4,395, honorarios notariales S/ 700-1,200, inscripción SUNARP S/ 150-300, honorarios de abogado S/ 500-1,500. Total estimado: entre S/ 5,745 y S/ 7,395, que representa entre el 2.9% y 3.7% del valor del inmueble.
¿Puede el cónyuge vender un inmueble sin el otro?
Si el inmueble es un bien social (adquirido durante la sociedad de gananciales), ambos cónyuges deben participar en la venta (Art. 315 CC). Si uno vende sin el otro, el contrato es anulable a pedido del cónyuge que no participó. Si el bien es propio (adquirido antes del matrimonio o por herencia), el propietario puede vender solo.
¿Qué es el contrato de arras y cómo funciona en la compraventa de inmuebles?
Las arras confirmatorias son una suma entregada como señal del acuerdo (Art. 1477 CC). Si el comprador se retracta, pierde las arras. Si el vendedor se retracta, devuelve el doble. El monto usual es el 10% del precio. Las arras se descuentan del precio total al momento de la escritura pública.