Contrato con allanamiento futuro: la clave del desalojo express (Ley 30933)

¿Qué es el allanamiento futuro?

El allanamiento futuro es una cláusula por la cual el arrendatario acepta de antemano restituir el inmueble cuando (i) venza el plazo del contrato o (ii) se resuelva el contrato por falta de pago de la renta. Es decir, renuncia por adelantado a oponerse al desalojo en esos dos supuestos.

Esta cláusula es el corazón de la Ley 30933, que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Sin ella, no puedes acceder al desalojo express y tendrías que ir a un proceso judicial largo.

Requisitos del contrato para activar la Ley 30933

Para usar el desalojo notarial express tu contrato debe cumplir:

• Estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública.
• Incluir la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario.
• Incluir una cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933.
• Identificar plenamente al inmueble y a las partes.

Usa el Contrato de Arrendamiento de Vivienda con Allanamiento Futuro que ya trae estas cláusulas. Para locales, el Contrato de Local Comercial con Cláusula de Desalojo Express.

Las dos causales que activan el desalojo

La Ley 30933 solo permite el desalojo express en dos situaciones concretas:

1. Vencimiento del plazo: el contrato llegó a su fin y el inquilino no devuelve el inmueble.
2. Resolución por falta de pago: el inquilino dejó de pagar la renta y resuelves el contrato.

Fuera de estas dos causales (por ejemplo, daños al inmueble o uso indebido) no aplica el procedimiento notarial y deberás acudir a la vía judicial ordinaria.

Etapa notarial y etapa judicial paso a paso

El procedimiento tiene dos fases:

Etapa notarial: presentas la solicitud al notario, quien verifica los requisitos y notifica al arrendatario para que formule oposición. Si todo está en regla, el notario emite un acta declarando procedente el desalojo.

Etapa judicial: con copia legalizada del acta acudes al Juez de Paz Letrado, que en un plazo de 3 días hábiles ordena el lanzamiento o descerraje. En total, el proceso suele tomar de 1 a 2 meses.

Antes del desalojo: la carta notarial de requerimiento

Si la causal es falta de pago, primero debes resolver el contrato. Envía una carta notarial de requerimiento dando un plazo para pagar. Si no paga, queda resuelto el contrato y se abre la puerta al allanamiento.

Usa la Carta de Resolución por Falta de Pago y, para el cierre, la Carta Notarial de Desocupación de Inmueble. Si tu contrato actual no tiene la cláusula, renuévalo con el modelo correcto antes del próximo periodo.