Contrato con allanamiento futuro: la clave del desalojo express (Ley 30933)

Allanamiento futuro: la clave del desalojo express

La cláusula de allanamiento futuro es la pieza que activa el desalojo notarial express de la Ley 30933: el inquilino acepta por adelantado devolver el inmueble si vence el contrato o deja de pagar. Para usarla, tu contrato debe estar en Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o escritura pública e incluir dos cláusulas: la de allanamiento futuro y la de sometimiento a la ley. Con eso, recuperas el inmueble en 1 a 2 meses, frente a los años de un juicio ordinario.

Abajo tienes los requisitos, las causales, el paso a paso y qué hacer si tu contrato aún no tiene la cláusula.

Qué es el allanamiento futuro

El allanamiento futuro es una cláusula por la cual el arrendatario acepta de antemano restituir el inmueble cuando (i) venza el plazo del contrato o (ii) se resuelva el contrato por falta de pago de la renta. Es decir, renuncia por adelantado a oponerse al desalojo en esos dos supuestos.

Esta cláusula es el corazón de la Ley 30933, que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Sin ella, no accedes al desalojo express y tendrías que ir a un proceso judicial largo.

Requisitos del contrato para activar la Ley 30933

Para usar el desalojo notarial express tu contrato debe cumplir:

• Estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública.
• Incluir la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario.
• Incluir una cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933.
• Identificar plenamente al inmueble y a las partes.

Usa el Contrato de Arrendamiento de Vivienda con Allanamiento Futuro que ya trae estas cláusulas. Para locales, el Contrato de Local Comercial con Cláusula de Desalojo Express.

Las dos causales que activan el desalojo

La Ley 30933 solo permite el desalojo express en dos situaciones concretas:

1. Vencimiento del plazo: el contrato llegó a su fin y el inquilino no devuelve el inmueble.
2. Resolución por falta de pago: el inquilino dejó de pagar la renta y resuelves el contrato.

Fuera de estas dos causales (por ejemplo, daños al inmueble o uso indebido) no aplica el procedimiento notarial y deberás acudir a la vía judicial ordinaria con una demanda de desalojo por falta de pago o por vencimiento de contrato.

Etapa notarial y judicial paso a paso

El procedimiento tiene dos fases:

En total, el proceso suele tomar de 1 a 2 meses.

Antes del desalojo: la carta notarial de requerimiento

Si la causal es falta de pago, primero debes resolver el contrato. Envía una carta notarial de requerimiento dando un plazo para pagar. Si no paga, queda resuelto el contrato y se abre la puerta al allanamiento.

Usa la Carta de Resolución por Falta de Pago y, para el cierre, la Carta Notarial de Desocupación de Inmueble.

Qué hacer si tu contrato no tiene la cláusula

Este es el error más caro: firmar un contrato común sin las cláusulas de la Ley 30933. Si ese es tu caso, no puedes usar el desalojo express con el contrato actual. Tus opciones:

• Suscribir una adenda que incorpore el allanamiento futuro y el sometimiento a la ley, con firma del inquilino.
• Al renovar, firmar directamente un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda con las cláusulas correctas.
• Si el inquilino no acepta, deberás recurrir a la vía judicial ordinaria de desalojo.

La lección: pon la cláusula desde el primer día, antes de entregar las llaves.

Ventajas frente al desalojo ordinario

La razón por la que cada vez más propietarios exigen la cláusula de allanamiento futuro es simple: el contraste con el juicio ordinario es abismal. Un desalojo común puede tomar entre dos y cuatro años por las apelaciones y maniobras dilatorias del inquilino; con la Ley 30933, hablamos de uno a dos meses. Mientras tanto, en el proceso ordinario sigues sin cobrar renta y a veces asumiendo servicios y mantenimiento del inmueble ocupado.

Otra ventaja es la previsibilidad: al firmar el FUA o la escritura con las cláusulas correctas, ambas partes saben desde el día uno qué ocurre si el inquilino deja de pagar. Eso disciplina la relación y reduce los conflictos. Para el arrendador serio, tener el modelo correcto de contrato no es un detalle: es lo que decide si recupera su inmueble en semanas o lo pierde durante años. Por eso conviene siempre partir de un contrato que ya incorpore el allanamiento futuro y el sometimiento expreso a la ley.