Acta de Junta de Propietarios de Aprobación de Cuotas y Presupuesto de Mantenimiento

El archivo .docx se genera en tu navegador con html-docx-js, sin enviarse a nuestros servidores. Abrelo en Word, Google Docs o LibreOffice y reemplaza los campos resaltados en amarillo con tus datos.

ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE APROBACIÓN DE CUOTAS Y PRESUPUESTO DE MANTENIMIENTO

EDIFICACIÓN: [NOMBRE_EDIFICACION]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_INMUEBLE], DISTRITO DE [DISTRITO]
LIBRO DE ACTAS LEGALIZADO N°: [NUMERO_LIBRO]

En [CIUDAD], siendo las [HORA] del [FECHA], se reunió la Junta de Propietarios en sesión [ORDINARIA_O_EXTRAORDINARIA], convocada conforme al Decreto Legislativo 1568, régimen de la propiedad horizontal, y al Reglamento Interno vigente. Presidió don/doña [NOMBRE_PRESIDENTE], DNI [DNI_PRESIDENTE].

PRIMERO. QUÓRUM.
Se constató la presencia de propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] por ciento de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, quórum suficiente para sesionar válidamente.

SEGUNDO. AGENDA.
1. Presentación y aprobación del presupuesto anual de gastos comunes.
2. Fijación de la cuota ordinaria de mantenimiento.
3. Fijación de cuotas extraordinarias, de ser necesario.
4. Tratamiento de la morosidad.

TERCERO. PRESUPUESTO ANUAL.
El Tesorero presentó el presupuesto de gastos comunes para el período [PERIODO_PRESUPUESTO], que asciende a S/ [MONTO_PRESUPUESTO_ANUAL], desagregado en limpieza, vigilancia, energía de áreas comunes, agua de áreas comunes, mantenimiento de ascensores, reserva para reparaciones y administración. Sometido a votación, el presupuesto fue aprobado con el voto favorable del [PORCENTAJE_VOTO] por ciento de los porcentajes de participación presentes.

CUARTO. CUOTA ORDINARIA DE MANTENIMIENTO.
Conforme al Decreto Legislativo 1568, los gastos comunes se distribuyen en proporción al porcentaje de participación de cada sección. La Junta acordó fijar la cuota ordinaria mensual prorrateada según el cuadro de participación, pagadera dentro de los primeros [DIA_VENCIMIENTO] días de cada mes en la cuenta [NUMERO_CUENTA].

QUINTO. CUOTA EXTRAORDINARIA.
Para [DESTINO_CUOTA_EXTRAORDINARIA], la Junta aprobó una cuota extraordinaria de S/ [MONTO_CUOTA_EXTRAORDINARIA] por sección, pagadera en [NUMERO_ARMADAS] armada(s).

SEXTO. MOROSIDAD.
La cuota no pagada dentro del plazo genera el interés legal. El propietario moroso conserva voz, pero queda suspendido en el derecho de voto mientras subsista la deuda, conforme al Reglamento del Decreto Legislativo 1568. La Junta autoriza al Presidente a iniciar las acciones de cobranza que correspondan.

No habiendo otro punto que tratar, se levantó la sesión siendo las [HORA_CIERRE].

FIRMAS:
Presidente: [NOMBRE_PRESIDENTE] - DNI [DNI_PRESIDENTE]
Tesorero: [NOMBRE_TESORERO] - DNI [DNI_TESORERO]
Propietarios asistentes: [NOMBRES_Y_DNI_ASISTENTES]

Esta Acta es el documento que respalda la decisión colectiva de los propietarios sobre cuánto va a pagar cada uno al mes por el mantenimiento del edificio. Aprueba el presupuesto anual (limpieza, vigilancia, ascensores, agua de áreas comunes, luz de pasadizos, jardinería, mantenimiento preventivo) y fija el monto de la cuota ordinaria mensual que cada propietario debe pagar según su porcentaje de participación. Es la base legal que permite al administrador y al Presidente exigir el pago y, en caso de morosidad, iniciar el cobro ejecutivo.

Quién la aprueba y cuándo conviene hacerlo

La aprueba la Junta de Propietarios en sesión convocada para ese fin, con el quórum y la mayoría que fije el Reglamento Interno (usualmente mayoría simple de los asistentes, salvo cuotas extraordinarias). Conviene aprobarla al inicio de cada ejercicio (enero o el mes que defina el Reglamento) o cuando los costos del edificio suben de forma importante (alza de tarifas eléctricas, nueva vigilancia, reemplazo de bomba de agua). Aprobarla cada año evita que el edificio funcione con presupuestos desfasados o con cuotas que no alcanzan a cubrir los gastos reales.

Base legal vigente 2026

El régimen aplicable es el Decreto Legislativo 1568, que regula expresamente las cuotas ordinarias, extraordinarias y de reserva, su exigibilidad y su cobro. Para edificios sometidos aún a la Ley 27157 sigue aplicándose dicha ley con su Reglamento Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA en lo no derogado. La cuota aprobada por la Junta tiene mérito ejecutivo conforme al Código Procesal Civil, lo que permite iniciar proceso único de ejecución contra el propietario moroso. La obligación de contribuir a las cargas comunes está reconocida también en el artículo 980 del Código Civil para la copropiedad ordinaria.

Qué datos y documentos necesitas

• Presupuesto detallado con cada partida de gasto del año (servicios, personal, mantenimiento, contingencias).
• Estado de cuenta del ejercicio anterior, para comparar y justificar el aumento o reducción.
• Cuadro de porcentajes de participación de cada unidad.
• Cálculo de la cuota mensual prorrateada por porcentaje de participación.
• Convocatoria con agenda específica que incluya aprobación de presupuesto y cuotas.
• Padrón de asistentes con firma y porcentaje de participación.

Cómo aprobarla paso a paso

1. El administrador y el Tesorero preparan el presupuesto anual y la cuota propuesta.
2. El Presidente convoca a Junta de Propietarios con la anticipación del Reglamento, especificando en la agenda la aprobación del presupuesto.
3. El día de la sesión se verifica el quórum, se presenta el presupuesto detallado y se debate.
4. Se vota por porcentaje de participación. Aprobado el presupuesto, se vota la cuota mensual resultante.
5. Se redacta el acta con el presupuesto aprobado, la cuota fijada, la fecha de inicio del cobro y el mecanismo de pago.
6. El administrador notifica el acta a todos los propietarios (incluidos los no asistentes) por carta o correo certificado.

Errores comunes a evitar

• Aprobar una cuota igual para todos los departamentos cuando los porcentajes de participación son distintos.
• No detallar el presupuesto y aprobar solo el monto global, lo que dificulta auditar el gasto.
• No incluir partida de imprevistos, lo que obliga a aprobar cuotas extraordinarias por cada urgencia.
• No notificar al propietario no asistente, lo que debilita el cobro ejecutivo posterior.
• Olvidar firmar el acta y legalizarla, lo que la vuelve impugnable.

Preguntas frecuentes

¿La cuota se cobra por departamento o por porcentaje de participación?

Por porcentaje de participación, salvo que el Reglamento Interno disponga otra forma. Esa es la regla del Decreto Legislativo 1568. Cobrar a todos lo mismo cuando hay porcentajes distintos puede ser impugnado en sede judicial.

¿Qué pasa si un propietario no asiste a la Junta?

La cuota aprobada lo obliga igual, siempre que la convocatoria haya sido válida y la sesión haya cumplido el quórum. La obligación de pago nace del acuerdo de Junta, no de la asistencia individual.

¿Puedo dejar de pagar la cuota si no uso el ascensor o las áreas comunes?

No. La cuota se basa en el porcentaje de participación, no en el uso efectivo. El Decreto Legislativo 1568 y el Código Civil son claros: las cargas comunes se distribuyen entre todos los propietarios.

¿La cuota aprobada por Junta sirve para demandar al moroso?

Sí. El acta debidamente firmada, junto con la liquidación de la deuda y el cargo de notificación, permite iniciar proceso único de ejecución contra el propietario moroso, conforme al Código Procesal Civil.