Acta de Junta de Propietarios de Aprobación de Cuota Extraordinaria y Fondo de Reserva

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ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE APROBACIÓN DE CUOTA EXTRAORDINARIA Y FONDO DE RESERVA

EDIFICIO O CONJUNTO: [NOMBRE_EDIFICIO]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO], provincia y departamento de [DEPARTAMENTO]
PARTIDA REGISTRAL DE LA JUNTA: [PARTIDA_REGISTRAL]

En [DISTRITO], siendo las [HORA] del día [DIA] de [MES] de [ANIO], se reunieron en el [LUGAR_REUNION] los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva del edificio, convocados conforme al Reglamento Interno y al Decreto Legislativo 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal.

PRIMERO. QUÓRUM Y APERTURA
Verificada la lista de asistentes, se deja constancia de la concurrencia de propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] por ciento de los porcentajes de participación, cumpliéndose el quórum exigido por el Reglamento Interno. Preside la sesión [NOMBRE_PRESIDENTE], presidente de la Junta de Propietarios, y actúa como secretario [NOMBRE_SECRETARIO].

SEGUNDO. AGENDA
1. Sustentación del gasto extraordinario.
2. Aprobación de la cuota extraordinaria y su cronograma.
3. Constitución y reglas del fondo de reserva.

TERCERO. SUSTENTACIÓN DEL GASTO
El presidente expone la necesidad de afrontar el siguiente gasto extraordinario: [DESCRIPCION_GASTO], con un costo total estimado de S/ [MONTO_TOTAL]. Se presentan las cotizaciones [NUMERO_COTIZACIONES] que sustentan el monto.

CUARTO. APROBACIÓN DE LA CUOTA EXTRAORDINARIA
Puesto el punto a votación, la Junta de Propietarios aprueba por [PORCENTAJE_APROBACION] por ciento de los porcentajes de participación una cuota extraordinaria de S/ [MONTO_CUOTA] por sección, distribuida según el porcentaje de participación de cada propietario. El pago se realizará en [NUMERO_ARMADAS] armadas, con vencimiento el día [DIA_VENCIMIENTO] de cada mes, en la cuenta [NUMERO_CUENTA] del [BANCO].

QUINTO. FONDO DE RESERVA
La Junta acuerda constituir un fondo de reserva destinado a contingencias y mantenimiento mayor, equivalente al [PORCENTAJE_FONDO] por ciento de la cuota ordinaria mensual. Estos recursos se depositarán en cuenta separada y solo podrán usarse previo acuerdo de la Junta.

SEXTO. APERCIBIMIENTO POR MORA
Se deja constancia que, conforme al artículo 50 de la Ley 27157, los recibos impagos de las cuotas ordinarias y extraordinarias constituyen título ejecutivo y serán cobrados por la vía del proceso único de ejecución.

No habiendo otro punto que tratar, se levanta la sesión a las [HORA_CIERRE], firmando los asistentes en señal de conformidad.

PRESIDENTE: [NOMBRE_PRESIDENTE]   DNI: [DNI_PRESIDENTE]

SECRETARIO: [NOMBRE_SECRETARIO]   DNI: [DNI_SECRETARIO]

PROPIETARIOS ASISTENTES: [LISTA_FIRMAS]

Nota: Este modelo es un documento utilitario referencial. Adáptalo a tu Reglamento Interno y verifícalo con un abogado colegiado antes de usarlo.

Esta Acta formaliza el acuerdo de los propietarios para aportar dinero adicional al de la cuota ordinaria mensual, con el fin de cubrir gastos no presupuestados o constituir un fondo de reserva para futuras contingencias. La cuota extraordinaria se usa para reparaciones mayores (cambio de bomba de agua, mantenimiento de ascensor, impermeabilización de azotea, pintura general, modernización del sistema eléctrico). El fondo de reserva es un ahorro permanente del edificio que evita tener que aprobar una cuota extraordinaria cada vez que ocurre un imprevisto.

Quién la aprueba y cuándo conviene hacerlo

La aprueba la Junta de Propietarios con el quórum y mayoría calificada que exige el Reglamento Interno (usualmente mayoría calificada por tratarse de un gasto extraordinario). Conviene aprobarla cuando hay un proyecto puntual y costoso que no entra en el presupuesto ordinario, o cuando el edificio aún no tiene fondo de reserva y se quiere empezar a constituirlo. Aprobar un fondo de reserva al inicio de cada gestión es buena práctica: evita decisiones apresuradas frente a emergencias y ordena las finanzas del edificio.

Base legal vigente 2026

El Decreto Legislativo 1568 reconoce expresamente las cuotas extraordinarias y la posibilidad de constituir un fondo de reserva, con regla de quórum reforzado por afectar más allá de la administración ordinaria. Para edificios bajo Ley 27157 sigue aplicándose dicha norma y el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. La obligación de aporte se ampara también en el artículo 980 del Código Civil sobre cargas comunes. El cobro de cuotas extraordinarias y aportes al fondo de reserva tiene mérito ejecutivo conforme al Código Procesal Civil.

Qué datos y documentos necesitas

• Cotizaciones del proyecto extraordinario (mínimo dos o tres, para sustentar el monto).
• Informe técnico que justifique la obra o reparación.
• Estado de cuenta del fondo común y del fondo de reserva, si ya existe.
• Cálculo del monto total a recaudar y prorrateo por porcentaje de participación.
• Plan de pago: cuota única, en armadas, plazo de cobro.
• Convocatoria con agenda específica y quórum reforzado anunciado.

Cómo aprobarla paso a paso

1. El administrador y el Tesorero preparan el sustento técnico y económico, con cotizaciones y plan de pago.
2. El Presidente convoca a Junta de Propietarios con la anticipación del Reglamento, anunciando que se tratarán cuota extraordinaria y fondo de reserva.
3. El día de la sesión se verifica el quórum reforzado, se presenta el proyecto y se debate.
4. Se vota por porcentaje de participación. Aprobada la cuota, se fija el monto, la forma de pago, el plazo y la cuenta del edificio donde se deposita.
5. Se firma el acta, se legalizan las firmas si se prevé inscribir en Sunarp y se notifica a todos los propietarios, incluidos los no asistentes.
6. El administrador emite los recibos y supervisa la ejecución del proyecto con rendición de cuentas final.

Errores comunes a evitar

• Aprobar la cuota extraordinaria sin cotizaciones que justifiquen el monto.
• Aprobarla con quórum simple cuando el Reglamento exige mayoría calificada.
• No abrir una cuenta separada para el fondo de reserva, mezclándolo con el fondo ordinario.
• No fijar plazo de pago ni mecanismo de recaudo, lo que vuelve la cuota incobrable.
• No rendir cuentas del gasto extraordinario al final, generando desconfianza.

Preguntas frecuentes

¿Qué quórum se necesita para aprobar una cuota extraordinaria?

Lo fija el Reglamento Interno. El Decreto Legislativo 1568 establece quórum reforzado para decisiones que exceden la administración ordinaria. Por seguridad, conviene aprobarla con mayoría calificada de propietarios por porcentaje de participación.

¿El fondo de reserva se puede usar para gastos ordinarios?

No. Su finalidad es cubrir contingencias o reparaciones mayores. Usarlo para gastos ordinarios desnaturaliza su objeto y debilita la posición financiera del edificio.

¿Qué pasa si un propietario no paga la cuota extraordinaria?

El acta debidamente aprobada y notificada permite cobrar ejecutivamente la cuota, conforme al Código Procesal Civil. Se inicia proceso único de ejecución como con las cuotas ordinarias.

¿La cuota extraordinaria genera intereses si no se paga a tiempo?

Sí. Si el Reglamento o la propia acta lo prevén, se aplica el interés compensatorio o moratorio acordado. Sin previsión, rige el interés legal del Código Civil desde el requerimiento.