Acta de Junta de Propietarios de Aprobación de Transferencia o Venta de Bien Común

El archivo .docx se genera en tu navegador con html-docx-js, sin enviarse a nuestros servidores. Abrelo en Word, Google Docs o LibreOffice y reemplaza los campos resaltados en amarillo con tus datos.

ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE APROBACIÓN DE TRANSFERENCIA O VENTA DE BIEN COMÚN

EDIFICIO O CONJUNTO: [NOMBRE_EDIFICIO]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO]
PARTIDA REGISTRAL DE LA JUNTA: [PARTIDA_REGISTRAL]

En [DISTRITO], siendo las [HORA] del día [DIA] de [MES] de [ANIO], se reunieron los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, convocados conforme al Reglamento Interno y al Decreto Legislativo 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal.

PRIMERO. QUÓRUM Y APERTURA
Se verifica la asistencia de propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] por ciento de los porcentajes de participación. Preside [NOMBRE_PRESIDENTE] y actúa como secretario [NOMBRE_SECRETARIO].

SEGUNDO. AGENDA
1. Desafectación del bien común a transferir.
2. Aprobación de la transferencia o venta.
3. Destino del precio y facultades.

TERCERO. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN COMÚN
El presidente expone que se propone la transferencia del bien común consistente en [DESCRIPCION_BIEN_COMUN], ubicado en [UBICACION_BIEN], a favor de [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con [TIPO_DOC] N° [NUMERO_DOC], por el precio de S/ [PRECIO_VENTA].

CUARTO. MAYORÍA CALIFICADA
Se deja constancia que, conforme al Decreto Legislativo 1568, la disposición y desafectación de bienes comunes requiere el voto de no menos del setenta y cinco por ciento de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el Reglamento Interno exija una mayoría superior o la unanimidad.

QUINTO. ACUERDO
Puesto a votación, la Junta de Propietarios aprueba por [PORCENTAJE_APROBACION] por ciento de los porcentajes de participación, cumpliendo la mayoría calificada exigida, la desafectación y transferencia del bien común descrito a favor del comprador, por el precio indicado.

SEXTO. DESTINO DEL PRECIO Y FACULTADES
El precio se destinará a [DESTINO_PRECIO] e ingresará a la cuenta de la Junta. Se faculta al presidente a suscribir la minuta y la escritura pública de transferencia, así como a realizar los trámites de independización e inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

No habiendo otro punto que tratar, se levanta la sesión a las [HORA_CIERRE], firmando los asistentes.

PRESIDENTE: [NOMBRE_PRESIDENTE]   DNI: [DNI_PRESIDENTE]

SECRETARIO: [NOMBRE_SECRETARIO]   DNI: [DNI_SECRETARIO]

PROPIETARIOS ASISTENTES: [LISTA_FIRMAS]

Nota: Documento referencial. Verifica con un abogado colegiado la mayoría de tu Reglamento Interno y la factibilidad registral de la independización.

El Acta de Junta de Propietarios de Aprobación de Transferencia o Venta de Bien Común es el acuerdo por el cual la Junta autoriza vender, transferir o desafectar un bien común del edificio (por ejemplo, una porción de azotea, un local en planta baja antes común, un estacionamiento sobrante, un área excedente) a un propietario o tercero, y aprueba modificar el Reglamento Interno y el cuadro de áreas correspondiente. Es el acuerdo de mayor exigencia dentro del régimen de propiedad horizontal.

Quién lo otorga y cuándo conviene usarlo

Lo otorga la Junta de Propietarios reunida en asamblea con la mayoría más exigente prevista en la ley y el Reglamento Interno, en muchos casos cercana a la unanimidad. Conviene usarlo cuando se ha decidido capitalizar un área común que ya no cumple función comunitaria (zona perdida, almacén obsoleto, espacio sin uso) o cuando un propietario colindante necesita anexar un área común a su sección y la Junta acepta vendérsela. La transferencia exige no solo el acta, sino escritura pública e independización registral.

Base legal

El sustento principal es la Ley 27157 (artículos 40, 43 y 44 sobre disposición de bienes comunes), el TUO del D.S. 035-2006-VIVIENDA (artículos 134 a 145), el Decreto Legislativo 1568 sobre régimen actualizado, los artículos 949, 1529 y siguientes del Código Civil sobre transferencia de propiedad y compraventa, los artículos 2008, 2010, 2014 y 2015 del Código Civil sobre inscripciones registrales y los reglamentos de Sunarp aplicables a independización y modificación de propiedad horizontal.

Datos y documentos que necesitas

• Convocatoria con agenda específica de transferencia o venta del bien común identificado.
• Padrón de propietarios hábiles, completo y actualizado.
• Identificación exacta del bien: ubicación, área, linderos, planos.
• Tasación o valorización del bien por perito (idealmente perito tasador colegiado).
• Propuesta económica: precio, comprador, forma de pago, destino del producto.
• Proyecto de modificación del Reglamento Interno y del cuadro de porcentajes.
• Plano de independización firmado por arquitecto.
• Acta firmada por Presidente, Secretario y, recomendablemente, por todos los asistentes; eventualmente notarizada.

Cómo otorgarla paso a paso

1. Identifica el bien común a transferir y haz tasarlo por perito independiente.
2. Convoca a la Junta con la antelación máxima posible y adjunta tasación, comprador propuesto y modificación al Reglamento.
3. Realiza la asamblea, debate los términos económicos y procede a votar con la mayoría calificada o unanimidad exigida.
4. Redacta el acta con: bien transferido, precio, comprador, modificación del Reglamento, destino de los fondos y autorización al Presidente para firmar la escritura.
5. Eleva el acta a escritura pública ante notario, junto con la modificación del Reglamento Interno y el plano de independización.
6. Inscribe en Sunarp la modificación del Reglamento, la independización del nuevo predio y la transferencia al comprador.

Errores comunes a evitar

• Aprobar la transferencia sin la mayoría exigida (algunos casos requieren unanimidad si el Reglamento lo establece).
• Vender sin tasación independiente, generando dudas sobre lesión enorme o conflicto de interés.
• No modificar el Reglamento Interno ni el cuadro de porcentajes, dejando el régimen incoherente.
• No independizar registralmente el bien transferido antes de la escritura de compraventa.
• Vender áreas que la ley considera comunes esenciales (estructura, accesos, escaleras), donde la transferencia es nula.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría se requiere para vender un bien común?

La mayoría calificada establecida en el Reglamento Interno y en la Ley 27157, frecuentemente equivalente a los dos tercios o tres cuartos de las participaciones, y en algunos casos la unanimidad cuando el Reglamento la exige. El Decreto Legislativo 1568 mantiene este estándar exigente por la trascendencia del acto.

¿Puedo vender la azotea entera?

Solo si el Reglamento Interno o un acuerdo posterior la califica como susceptible de aprovechamiento exclusivo y la Junta lo aprueba con la mayoría calificada. Si la azotea sirve como acceso a tanques, antenas, ductos o vías de evacuación, hay limitaciones físicas y de seguridad que pueden impedir la venta total.

¿Qué pasa con el dinero de la venta?

Ingresa a la cuenta de la Junta y, por acuerdo expreso, puede destinarse a fondo de reserva, obras de mantenimiento o repartirse proporcionalmente entre propietarios. Lo definido se consigna en el mismo acta para evitar disputas futuras.

¿La transferencia se inscribe en Sunarp?

Sí. Es indispensable. Se inscriben en este orden: modificación del Reglamento Interno, independización del nuevo predio y compraventa al adquirente. Sin estas inscripciones, la transferencia carece de oponibilidad frente a terceros, conforme a los artículos 2014 y 2022 del Código Civil.