Acta de Junta de Propietarios de Aprobación del Reglamento Interno y Adecuación al D.Leg. 1568

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ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE APROBACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO Y ADECUACIÓN AL D.LEG. 1568

En la ciudad de [CIUDAD], siendo las [HORA] horas del día [FECHA], se reunieron en [LUGAR_REUNION] los propietarios de las unidades inmobiliarias de la edificación ubicada en [DIRECCION_EDIFICIO], inscrita en la Partida Registral N° [NUMERO_PARTIDA] de la SUNARP, en junta de propietarios debidamente convocada.

PRIMERO: QUÓRUM Y CONVOCATORIA

La convocatoria se efectuó con la anticipación y formalidades de ley. Verificada la asistencia, se encuentran presentes propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] de los porcentajes de participación, por lo que existe quórum suficiente para sesionar. Preside la junta [NOMBRE_PRESIDENTE] y actúa como secretario [NOMBRE_SECRETARIO].

SEGUNDO: AGENDA

La junta se reúne para tratar: 1) La aprobación del Reglamento Interno de la edificación. 2) La adecuación del régimen de la edificación al Decreto Legislativo 1568. 3) La designación de la directiva de la junta de propietarios.

TERCERO: ADECUACIÓN AL D.LEG. 1568

El presidente expone que el Decreto Legislativo 1568, que regula el régimen de la propiedad horizontal, establece un nuevo marco para la administración de las edificaciones de propiedad exclusiva y común, con nuevas mayorías y atribuciones para la junta de propietarios. Se acuerda adecuar el régimen de la edificación a dicha norma y a su reglamento. La adecuación se aprueba con el voto de propietarios que representan el [PORCENTAJE_ADECUACION] de los porcentajes de participación.

CUARTO: APROBACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

Se somete a votación el texto del Reglamento Interno, que regula los derechos y obligaciones de los propietarios, el uso de los bienes y servicios comunes, las cuotas de mantenimiento, el funcionamiento de la junta de propietarios, el manual de convivencia y el régimen sancionador. El Reglamento Interno se aprueba con el voto de propietarios que representan el [PORCENTAJE_APROBACION] de los porcentajes de participación, conforme a las mayorías del Decreto Legislativo 1568.

QUINTO: MANUAL DE CONVIVENCIA Y RÉGIMEN SANCIONADOR

Conforme al Decreto Legislativo 1568, la junta de propietarios puede aprobar un manual de convivencia de cumplimiento obligatorio y establecer un régimen sancionador para los propietarios u ocupantes que cometan infracciones tipificadas, incluyendo sanciones pecuniarias que se cargan a los recibos de mantenimiento y adquieren mérito ejecutivo. Se aprueba el manual de convivencia adjunto a esta acta.

SEXTO: DESIGNACIÓN DE LA DIRECTIVA

Se designa como presidente de la junta de propietarios a [NOMBRE_PRESIDENTE_NUEVO], identificado con DNI N° [DNI_PRESIDENTE], y se conforma la directiva con [NOMBRES_DIRECTIVA], por el periodo de [PERIODO_MANDATO].

SÉTIMO: INSCRIPCIÓN

Se faculta al presidente designado para que realice los trámites de inscripción del Reglamento Interno y de la directiva ante la SUNARP, suscribiendo los documentos que sean necesarios.

No habiendo otro punto que tratar, se levanta la sesión siendo las [HORA_CIERRE] horas, firmando los asistentes en señal de conformidad.

_______________________            _______________________
[NOMBRE_PRESIDENTE]                [NOMBRE_SECRETARIO]
Presidente                         Secretario
DNI N° [DNI_PRESIDENTE]            DNI N° [DNI_SECRETARIO]

El Acta de Junta de Propietarios de Aprobación del Reglamento Interno y Adecuación al D.Leg. 1568 es el documento por el cual la Junta aprueba formalmente el Reglamento Interno del edificio o condominio, o lo modifica para adecuarlo al nuevo marco del Decreto Legislativo 1568, que moderniza el régimen de propiedad exclusiva y común y refuerza la cobranza de cuotas y la inscripción registral.

Quién la otorga y cuándo conviene usarla

La otorga la Junta de Propietarios reunida en asamblea debidamente convocada, con la mayoría calificada que exige el Reglamento Interno o la ley para reformas estatutarias. Conviene usarla cuando el edificio aún no tiene Reglamento Interno inscrito en Sunarp, cuando el actual data de la Ley 27157 original y requiere actualización al D.Leg. 1568, o cuando el contenido no recoge temas urgentes como cobranza ejecutiva, regulación de mascotas, alquileres de corta estancia, áreas comunes específicas o uso de espacios.

Base legal

El marco aplicable en 2026 es la Ley 27157 (artículos 39 y siguientes sobre Reglamento Interno y Junta), el TUO del D.S. 035-2006-VIVIENDA (artículos 153 y siguientes), el Decreto Legislativo 1568 (publicado en 2023) que actualiza el régimen de propiedad horizontal y fortalece la cobranza, y los artículos 2008 y 2010 del Código Civil sobre inscripciones registrales. Sunarp regula la calificación de los reglamentos mediante directivas vigentes, por lo que conviene revisarlas antes de presentar.

Datos y documentos que necesitas

• Convocatoria a la asamblea con la agenda específica de aprobación del Reglamento Interno o su modificación.
• Padrón actualizado de propietarios hábiles al momento de la asamblea.
• Borrador del Reglamento Interno completo (régimen, secciones, áreas comunes, Junta, cuotas, sanciones).
• Cuadro de áreas y porcentajes de participación por cada sección de dominio exclusivo.
• Planos de independización y declaratoria de fábrica.
• Acta de asistencia con firma de los propietarios presentes y representados (poderes adjuntos).
• Resultados de votación punto por punto.
• Firma del Presidente, Secretario o, mejor, intervención notarial (escritura pública si se exige).

Cómo otorgarla paso a paso

1. Designa una comisión que elabore el borrador del Reglamento Interno adecuado al D.Leg. 1568.
2. Convoca a la asamblea con la antelación que exige el Reglamento vigente (mínimo 10 días por costumbre y por seguridad).
3. Adjunta el borrador a la convocatoria para que los propietarios puedan revisarlo antes.
4. Realiza la asamblea, debate artículo por artículo y vota cada bloque o el conjunto, dejando constancia del resultado.
5. Redacta el acta indicando fecha, hora, quórum, asistentes, debate, votación y texto aprobado, firmada por Presidente y Secretario.
6. Eleva el acta a escritura pública ante notario y preséntala en Sunarp para inscripción del Reglamento.

Errores comunes a evitar

• Aprobar el Reglamento sin la mayoría calificada que exige la ley o el Reglamento anterior.
• No publicar la convocatoria con la agenda detallada del Reglamento a aprobar.
• Aprobar artículos que contradicen normas imperativas (por ejemplo, eximir totalmente del pago de cuotas a algunos propietarios).
• Omitir el cuadro de porcentajes de participación o cambiarlo sin la unanimidad o mayoría calificada que exige el caso.
• No elevarla a escritura pública ni inscribirla en Sunarp, quedando como acuerdo interno sin oponibilidad frente a terceros.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría se necesita para aprobar el Reglamento Interno?

Para la aprobación inicial, la mayoría calificada de propietarios que representen los dos tercios de las participaciones, salvo que el Reglamento o la ley exijan más. Para modificaciones parciales, la mayoría que indique el propio Reglamento. El D.Leg. 1568 mantiene este estándar.

¿Qué pasa si el edificio aún no tiene Reglamento Interno inscrito?

Mientras no se inscriba, la Junta opera en condiciones precarias: no puede inscribir acuerdos, no puede ejecutar cobros ejecutivos plenos y los terceros desconocen las reglas. Por eso el D.Leg. 1568 promueve la adecuación rápida y facilita el trámite registral.

¿La adecuación al D.Leg. 1568 es obligatoria?

No es obligatoria en términos sancionatorios, pero los reglamentos antiguos pueden quedar desfasados frente a las nuevas reglas de cobranza, sanciones y administración. Adecuarlos refuerza la posición de la Junta en juicios y trámites registrales.

¿Debe ser por escritura pública para inscribirse?

Sí. Sunarp exige escritura pública o acta protocolizada notarialmente para inscribir el Reglamento Interno y sus modificaciones, conforme al artículo 2010 del Código Civil y a las directivas registrales vigentes. El acta privada sola no se inscribe.