Reglamento Interno de Junta de Propietarios

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REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

EDIFICIO/CONDOMINIO: [NOMBRE_EDIFICIO]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_INMUEBLE], DISTRITO DE [DISTRITO], PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE [DEPARTAMENTO]
PARTIDA REGISTRAL: [PARTIDA_SUNARP]

Conforme a la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, y al Texto Único Ordenado de su Reglamento aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA, se aprueba el presente Reglamento Interno.

TÍTULO I: DEL RÉGIMEN
Primera. El inmueble se sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regulado por la Ley 27157.
Segunda. Son secciones de dominio exclusivo: [DETALLE_SECCIONES] (departamentos, estacionamientos y depósitos).
Tercera. Son bienes y servicios comunes: el terreno, cimientos, estructura, fachada, escaleras, ascensores, áreas verdes, cisterna y demás señalados en el Art. 134 del Reglamento.

TÍTULO II: PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN
Cuarta. A cada sección le corresponde el porcentaje de participación sobre los bienes comunes detallado en el cuadro de áreas: [CUADRO_PORCENTAJES].

TÍTULO III: DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Quinta. La Junta de Propietarios, conforme al Art. 47 de la Ley 27157, está constituida por todos los propietarios de las secciones y tiene la representación conjunta de estos.
Sexta. La Junta es presidida por un Presidente elegido por período de [NUMERO_AÑOS] año(s), reelegible.
Séptima. El quórum en primera convocatoria es la mitad más uno de los propietarios hábiles. En segunda convocatoria, los propietarios hábiles asistentes.
Octava. Los acuerdos ordinarios se adoptan por mayoría de los asistentes hábiles. Los actos de disposición o modificación de bienes comunes requieren mayoría calificada de propietarios que representen los dos tercios de las participaciones, según el Reglamento.
Novena. Está inhabilitado para votar el propietario que adeude tres (3) o más cuotas ordinarias o una (1) extraordinaria. Conserva voz pero no voto y no se computa para el quórum.

TÍTULO IV: CUOTAS Y MANTENIMIENTO
Décima. Cada propietario abona la cuota de mantenimiento en proporción a su porcentaje de participación, dentro de los primeros [DIA_VENCIMIENTO] días de cada mes.

Lugar y fecha: [CIUDAD], [FECHA].

FIRMAS DE LOS PROPIETARIOS:
[NOMBRES_Y_DNI_PROPIETARIOS]

El Reglamento Interno es el documento maestro que ordena la vida de un edificio o condominio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Define qué áreas son tuyas en exclusiva (departamento, estacionamiento, depósito), qué áreas son comunes (fachada, escaleras, ascensores, cisterna, áreas verdes), cómo se calculan los porcentajes de participación y cómo funciona la Junta de Propietarios. Sin Reglamento Interno inscrito en SUNARP, la Junta no tiene personería para abrir cuentas, contratar servicios ni cobrar judicialmente las cuotas atrasadas.

Quién lo aprueba y cuándo es indispensable

Lo aprueba la Junta de Propietarios en asamblea, con la mayoría calificada que exige el artículo 47 de la Ley 27157 y el artículo 153 del Reglamento. Es obligatorio en toda edificación sujeta a propiedad horizontal (multifamiliares, condominios, oficinas, locales en centros comerciales). Si tu edificio aún no tiene Reglamento Interno o trabaja con el de la promotora desactualizado, es momento de aprobar uno propio. También conviene actualizarlo cuando cambia el uso del inmueble, se incorporan estacionamientos nuevos o se reorganizan los servicios comunes.

Base legal vigente 2026

El régimen está regulado por la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (artículos 37 al 50). El reglamento operativo es el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA, en particular los artículos 130 a 158. Para la inscripción rige el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución 097-2013-SUNARP/SN y modificatorias) y supletoriamente el Código Civil, Libro V (Derechos Reales).

Qué datos y documentos necesitas

• Partida registral del inmueble matriz y de cada sección independizada.
• Memoria descriptiva y planos aprobados de la declaratoria de fábrica.
• Cuadro de áreas con porcentajes de participación de cada propietario.
• Relación de bienes y servicios comunes (terreno, estructura, fachada, ascensores, cisterna, áreas verdes, caseta de vigilancia).
• Datos del Presidente y miembros de la directiva electa.
• Reglas internas que la Junta desea adoptar sobre cuotas, mora, sanciones y uso de áreas comunes.

Cómo aprobarlo e inscribirlo paso a paso

1. Redacta el proyecto de Reglamento Interno tomando como base este modelo y los datos reales del edificio.
2. Convoca a asamblea con la anticipación que exige el artículo 146 del D.S. 035-2006-VIVIENDA (no menor a cinco días calendario para asamblea ordinaria).
3. Aprueba el Reglamento con la mayoría calificada de propietarios que representen al menos los dos tercios de las participaciones.
4. Eleva el acta y el texto del Reglamento a escritura pública ante notario público del distrito notarial correspondiente.
5. Presenta el parte notarial en la oficina registral de SUNARP de la zona del inmueble, paga los derechos registrales y haz el seguimiento hasta la inscripción en la partida matriz.
6. Una vez inscrito, entrega copia a cada propietario y publícalo en la cartelera del edificio.

Errores comunes a evitar

• Copiar el reglamento de la promotora sin actualizar los porcentajes de participación reales.
• Olvidar la mayoría calificada de dos tercios, lo que invalida el acuerdo.
• No detallar qué bienes son comunes y cuáles exclusivos, generando conflictos posteriores.
• Establecer cuotas o multas sin base en porcentaje de participación, contra el artículo 137 del Reglamento.
• No elevarlo a escritura pública ni inscribirlo en SUNARP, dejándolo sin oponibilidad frente a terceros.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio inscribir el Reglamento Interno en SUNARP?

Sí. El artículo 153 del D.S. 035-2006-VIVIENDA exige su inscripción en la partida matriz del predio. Sin inscripción, el Reglamento solo obliga entre quienes lo firmaron y no es oponible a nuevos compradores ni a terceros.

¿Puede un propietario negarse a cumplir el Reglamento aprobado?

No. Conforme al artículo 47 de la Ley 27157, los acuerdos válidamente adoptados por la Junta obligan a todos los propietarios, incluso a los disidentes y a los ausentes. El propietario tiene derecho a impugnar judicialmente el acuerdo, pero mientras tanto debe cumplirlo.

¿Qué pasa si el edificio no tiene Reglamento Interno?

Se aplica supletoriamente el Reglamento Interno tipo del Anexo 2 del D.S. 035-2006-VIVIENDA. Sin embargo, esto suele ser insuficiente porque no recoge las particularidades del edificio (horarios, áreas específicas, cuotas), por lo que la Junta queda sin herramientas claras para administrar.

¿Quién paga la elevación a escritura pública y la inscripción registral?

Por acuerdo de la Junta, el costo se distribuye entre todos los propietarios según su porcentaje de participación, conforme al artículo 137 del Reglamento de la Ley 27157. Suele cargarse a una cuota extraordinaria aprobada en la misma asamblea.