Reglamento Interno de Propiedad Horizontal (Decreto Legislativo 1568)

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REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EDIFICACIÓN: [NOMBRE_EDIFICACION]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_INMUEBLE], DISTRITO DE [DISTRITO], PROVINCIA DE [PROVINCIA], DEPARTAMENTO DE [DEPARTAMENTO]
PARTIDA REGISTRAL: [PARTIDA_SUNARP]

Los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de la edificación antes identificada acuerdan aprobar el presente Reglamento Interno bajo el régimen de la propiedad horizontal regulado por el Decreto Legislativo 1568, que entró en vigencia tras derogar el artículo 13, el Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley 27157.

TÍTULO I: DEL RÉGIMEN Y DEFINICIONES

Primera. La edificación queda sometida al régimen de propiedad horizontal del Decreto Legislativo 1568 y a su Reglamento. Todo lo no previsto en este documento se rige supletoriamente por dicha norma.

Segunda. Son unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva las siguientes secciones: [DETALLE_SECCIONES] (departamentos, estacionamientos, depósitos y demás). Cada propietario ejerce sobre su sección los atributos de la propiedad con las limitaciones del presente Reglamento.

Tercera. Son bienes comunes y servicios comunes el terreno, los cimientos, la estructura, las fachadas, los techos, las escaleras, los ascensores, las áreas verdes, la cisterna, los pasajes de circulación y los demás que sirvan al uso o disfrute de todos los propietarios.

TÍTULO II: PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

Cuarta. A cada unidad de propiedad exclusiva le corresponde un porcentaje de participación sobre los bienes comunes, conforme al cuadro siguiente: [CUADRO_PORCENTAJES]. Este porcentaje determina la fuerza del voto y la proporción de los gastos comunes.

TÍTULO III: DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Quinta. La Junta de Propietarios, regulada por el Decreto Legislativo 1568, está conformada por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva y los representa en los asuntos de interés común.

Sexta. La Junta es presidida por un Presidente designado entre sus miembros por un período de [NUMERO_AÑOS] año(s), reelegible. El Presidente representa a la Junta en todo lo que la afecte.

Séptima. Las sesiones de la Junta pueden ser presenciales o no presenciales (virtuales), con igual validez, siempre que garanticen la identificación, comunicación, participación y el ejercicio del voto de los propietarios.

Octava. Los acuerdos ordinarios se adoptan por mayoría de los porcentajes de participación presentes en la sesión. La disposición o desafectación de bienes comunes requiere el voto de no menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, conforme al Decreto Legislativo 1568, salvo que este Reglamento exija una mayoría superior o la unanimidad.

Novena. El propietario que adeude cuotas de mantenimiento conserva el derecho de voz, pero queda suspendido en el derecho de voto mientras subsista la deuda, según lo establezca el Reglamento del Decreto Legislativo 1568.

TÍTULO IV: CUOTAS, MANTENIMIENTO Y SANCIONES

Décima. Cada propietario abona la cuota de mantenimiento en proporción a su porcentaje de participación, dentro de los primeros [DIA_VENCIMIENTO] días de cada mes. La mora genera el interés legal correspondiente.

Décima Primera. La Junta puede aprobar un Manual de Convivencia y un régimen de sanciones para los propietarios o poseedores que cometan infracciones, conforme al Decreto Legislativo 1568.

TÍTULO V: INSCRIPCIÓN

Décima Segunda. El presente Reglamento Interno y sus modificaciones se inscriben en la partida registral de la edificación en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

Lugar y fecha: [CIUDAD], [FECHA].

FIRMAS DE LOS PROPIETARIOS:
[NOMBRES_Y_DNI_PROPIETARIOS]

El Reglamento Interno es el documento fundacional que organiza la convivencia y la administración de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Define qué es bien propio (tu departamento, tu estacionamiento, tu depósito) y qué es bien común (escaleras, ascensores, fachada, azotea, ducto de basura), fija el porcentaje de participación de cada propietario y establece las reglas para la Junta de Propietarios, el administrador, el uso de áreas comunes, las cuotas y las sanciones. Sin Reglamento Interno inscrito en Registros Públicos, el edificio no está formalmente bajo el régimen y se complica vender, hipotecar o cobrar cuotas judicialmente.

Quién lo aprueba y cuándo conviene tenerlo

Lo otorga inicialmente el propietario o promotor del proyecto (constructora, inmobiliaria) antes de la independización registral de las unidades, o lo aprueba la Junta de Propietarios cuando el edificio ya está habitado. Conviene tenerlo desde el primer día de entrega de departamentos, porque sin él no hay forma legal de imponer cuotas obligatorias, ni de exigir respeto a horarios, mascotas, fachada o uso de áreas comunes. Es indispensable también para edificios antiguos que aún se rigen por la antigua Ley 27157 y quieren adecuarse al nuevo marco del Decreto Legislativo 1568.

Base legal vigente 2026

El régimen actual está regulado por el Decreto Legislativo 1568, publicado en 2023, que sustituyó parcialmente a la Ley 27157 y a su reglamento Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. El Decreto Legislativo 1568 regula el contenido mínimo del Reglamento Interno, las facultades de la Junta de Propietarios, el quórum, las mayorías, la administración y el cobro de cuotas. Se complementa con su Reglamento aprobado por Decreto Supremo, las normas registrales de la Sunarp (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos sobre inscripción del Reglamento Interno) y, supletoriamente, con el Código Civil en materia de copropiedad (artículos 969 y siguientes).

Qué datos y documentos necesitas

• Partida registral de la independización del edificio (la matriz y cada unidad).
• Planos de distribución del edificio aprobados por la Municipalidad.
• Memoria descriptiva con áreas exactas de cada unidad y de las zonas comunes.
• Cuadro de porcentajes de participación calculado sobre el área techada útil.
• Identificación del promotor o de los propietarios que aprueban el Reglamento.
• Reglas internas que se quieren incluir: horarios, mascotas, mudanzas, multas, uso de azotea.
• Datos del primer administrador o forma de elegirlo.

Cómo aprobarlo e inscribirlo paso a paso

1. Redacta el proyecto de Reglamento Interno con todo el contenido mínimo del Decreto Legislativo 1568.
2. Si lo otorga el promotor antes de vender, se eleva a escritura pública directamente. Si lo aprueba la Junta de Propietarios ya constituida, convoca a sesión con el quórum y la mayoría calificada que exige la norma (más del 50% de participación).
3. Eleva el acta o el documento a escritura pública ante notario, adjuntando los planos y la memoria descriptiva.
4. Presenta el parte notarial ante la Sunarp para inscribirlo en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida matriz del edificio.
5. Paga los derechos registrales (calificación y la inscripción se calculan según los aranceles vigentes de la Sunarp).
6. Una vez inscrito, entrega copia simple a cada propietario y publícalo en el panel de la administración.

Errores comunes a evitar

• Copiar un Reglamento de otro edificio sin ajustar los porcentajes de participación a las áreas reales.
• No describir con claridad qué áreas son comunes y cuáles son de uso exclusivo (por ejemplo, una azotea asignada a un solo departamento).
• Incluir cláusulas que contradigan el Decreto Legislativo 1568 (por ejemplo, prohibir totalmente las mascotas o impedir alquilar).
• Aprobar el Reglamento con menos quórum del exigido por ley.
• No inscribirlo en Sunarp y pretender cobrar cuotas obligatorias o ejecutar deudas.

Preguntas frecuentes

¿Puede el promotor imponer un Reglamento Interno que los propietarios no quieren?

Mientras el promotor sea propietario de las unidades, sí puede otorgarlo unilateralmente. Una vez transferidas las unidades a terceros, la Junta de Propietarios puede modificarlo conforme al artículo correspondiente del Decreto Legislativo 1568, siempre que reúna el quórum y la mayoría calificada que exige la norma.

¿Sirve un Reglamento aprobado bajo la antigua Ley 27157?

Sí, sigue vigente mientras no se modifique. Sin embargo, los edificios pueden adecuarlo al nuevo Decreto Legislativo 1568 para aprovechar reglas más claras de cobro de cuotas y de quórum no presencial.

¿Qué pasa si el edificio no tiene Reglamento Interno inscrito?

Se aplica supletoriamente el régimen de copropiedad del Código Civil, lo que dificulta cobrar cuotas, sancionar morosos y tomar decisiones colectivas. Es indispensable redactarlo e inscribirlo cuanto antes.

¿Se puede modificar el Reglamento sin notario?

No. Cualquier modificación debe constar en acta de Junta de Propietarios, elevarse a escritura pública e inscribirse en Sunarp para tener efectos frente a terceros, incluidos compradores futuros.