Reglamento de Convivencia del Edificio

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REGLAMENTO DE CONVIVENCIA DEL EDIFICIO

EDIFICIO/CONDOMINIO: [NOMBRE_EDIFICIO]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_INMUEBLE]

El presente Reglamento de Convivencia es aprobado por la Junta de Propietarios en asamblea de fecha [FECHA_ASAMBLEA], como norma complementaria del Reglamento Interno y dentro del marco de la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA. Es de cumplimiento obligatorio para propietarios, inquilinos y ocupantes.

TÍTULO I: ÁREAS COMUNES
1. Las áreas comunes (lobby, ascensores, azotea, áreas verdes y estacionamientos) se usan con respeto y no pueden ser ocupadas de forma exclusiva sin autorización de la Junta.
2. El uso del salón de usos múltiples se reserva con [ANTICIPACION_RESERVA] de anticipación y el depósito de S/ [DEPOSITO_GARANTIA].

TÍTULO II: RUIDOS Y HORARIOS
3. Se prohíben ruidos molestos entre las [HORA_INICIO_SILENCIO] y las [HORA_FIN_SILENCIO] horas.
4. Las obras o refacciones en las secciones se realizan de [HORARIO_OBRAS], previo aviso a la administración.

TÍTULO III: MASCOTAS
5. Las mascotas circulan por áreas comunes con correa y bajo supervisión. El propietario recoge los desechos y responde por los daños que causen.

TÍTULO IV: SEGURIDAD Y VISITAS
6. Las visitas se registran en portería. Está prohibido facilitar el acceso a personas no autorizadas.
7. No se permite arrojar objetos por ventanas ni obstruir las vías de evacuación.

TÍTULO V: INFRACCIONES
8. El incumplimiento da lugar a llamada de atención, comunicación escrita y, de persistir, a la multa de S/ [MONTO_MULTA] que fije la asamblea, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan.

TÍTULO VI: VIGENCIA
9. Rige desde su aprobación y se entrega copia a cada propietario y ocupante.

[CIUDAD], [FECHA]

[NOMBRE_PRESIDENTE]
Presidente de la Junta de Propietarios
DNI [DNI_PRESIDENTE]

El Reglamento de Convivencia es el manual de reglas prácticas para el día a día del edificio: horarios de mudanzas, uso de áreas comunes (piscina, gimnasio, sala de usos múltiples), tenencia de mascotas, ruidos permitidos, basura, visitas, estacionamientos y sanciones por incumplimiento. A diferencia del Reglamento Interno (que es estructural y se inscribe en SUNARP), el Reglamento de Convivencia es operativo y lo aprueba la Junta para regular la conducta cotidiana sin necesidad de elevarlo a escritura pública.

Quién lo aprueba y cuándo conviene tenerlo

Lo aprueba la Junta de Propietarios en asamblea por mayoría simple, salvo que el Reglamento Interno exija mayoría calificada. Conviene aprobarlo apenas el edificio se ocupa o cuando los conflictos vecinales (ruidos, mascotas, fiestas, uso de cochera) se vuelven recurrentes. Edificios con áreas comunes activas (piscina, gym, terraza) lo necesitan obligatoriamente para evitar discrecionalidad del administrador y abusos en el uso.

Base legal vigente 2026

Se ampara en la Ley 27157, artículo 47, que faculta a la Junta a dictar normas sobre el uso de bienes comunes, y en el D.S. 035-2006-VIVIENDA, artículos 137 y 144, que reconocen la potestad reguladora de la Junta. En materia de ruidos rige la Ordenanza Metropolitana 1965-MML (2016) o la equivalente del municipio distrital, con límites máximos permisibles del D.S. 085-2003-PCM, Estándares Nacionales de Calidad Ambiental para Ruido. Para tenencia de mascotas, la Ley 30407, Ley de Protección y Bienestar Animal, y la Ley 30407 modificada por la Ley 31311. La Constitución Política, artículo 2 inciso 22, garantiza el derecho a gozar de un ambiente equilibrado.

Qué datos y documentos necesitas

• Reglamento Interno vigente del edificio (para no contradecirlo).
• Inventario de áreas comunes y de los servicios que efectivamente operan.
• Horarios actuales de uso y de personal de mantenimiento.
• Cuadro de sanciones propuesto (amonestación, multa graduada, suspensión de uso).
• Datos de contacto del administrador y de la directiva.
• Normativa municipal local sobre ruidos, mudanzas y basura.

Cómo aprobarlo y aplicarlo paso a paso

1. Redacta el proyecto recogiendo los temas conflictivos detectados (ruidos, basura, mascotas, fiestas, mudanzas).
2. Difunde el borrador con anticipación de al menos quince días para que cada propietario lo revise.
3. Convoca a asamblea con el Reglamento de Convivencia como punto expreso de agenda.
4. Apruébalo por mayoría de los propietarios hábiles asistentes y consta en acta.
5. Pública el texto en la cartelera, entrega copia digital a cada propietario y exige firma de conformidad al recibirlo.
6. Aplica las sanciones a través del administrador, notificando por escrito con derecho a descargo del infractor en un plazo no menor a cinco días hábiles.

Errores comunes a evitar

• Imponer multas no aprobadas en asamblea, que son inexigibles y abren responsabilidad del administrador.
• Contradecir el Reglamento Interno inscrito (este prima sobre el de Convivencia).
• Establecer prohibiciones absolutas a las mascotas, contrarias a la Ley 30407 y a la jurisprudencia constitucional.
• Restringir el uso del departamento más allá de lo razonable (afecta el derecho de propiedad del artículo 923 del Código Civil).
• Aplicar sanciones sin notificación previa y sin derecho a descargo, vulnerando el debido proceso.

Preguntas frecuentes

¿Puede el Reglamento de Convivencia prohibir mascotas?

No de manera absoluta. La Ley 30407 reconoce el derecho a la tenencia responsable de animales de compañía. El Reglamento puede regular el uso de áreas comunes (correa, recojo de heces, vacunas vigentes) pero no prohibir la tenencia. El Tribunal Constitucional, en jurisprudencia reiterada, ha protegido este derecho frente a juntas de propietarios.

¿Qué tipo de multas puede imponer el Reglamento?

Solo las aprobadas por la asamblea con base en porcentaje de la cuota mensual de mantenimiento. El artículo 137 del D.S. 035-2006-VIVIENDA exige proporcionalidad y graduación (leve, grave, muy grave). Las multas se cobran como parte de la cuenta corriente del propietario y, en caso de impago, dan mérito ejecutivo conforme al artículo 50 de la Ley 27157.

¿Hasta qué hora se permite hacer ruido?

Según el D.S. 085-2003-PCM, en zona residencial el límite es 60 decibeles de día (07:01 a 22:00) y 50 decibeles de noche (22:01 a 07:00). El municipio distrital puede ser más estricto. El Reglamento de Convivencia debe alinearse a estos estándares, no puede ser más permisivo.

¿El Reglamento de Convivencia obliga a los inquilinos?

Sí. Conforme al artículo 47 de la Ley 27157, los acuerdos de la Junta obligan a propietarios, inquilinos, ocupantes y visitantes. El propietario es responsable solidario de las infracciones cometidas por su inquilino y debe trasladar el Reglamento al firmar el contrato de arrendamiento.