Carta al Propietario Arrendador por Infracciones del Inquilino al Reglamento Interno del Edificio

Cuándo usar este modelo

Esta carta la usa la junta de propietarios o la administración cuando el problema de convivencia proviene de una unidad alquilada y las conversaciones con el ocupante no han funcionado. Es una situación muy frecuente: el inquilino hace fiestas hasta la madrugada, deja bolsas de basura en el pasillo, usa el estacionamiento de otro, ingresa personas ajenas o incumple las reglas sobre mascotas, y cuando la administración lo requiere, responde que él no firmó ningún reglamento. La respuesta correcta es dirigirse al propietario, que es quien pertenece a la comunidad y quien cedió el uso de la unidad. La carta cumple tres funciones: pone al propietario en conocimiento formal de lo que ocurre, le exige actuar dentro de un plazo y prepara el terreno para la multa o las acciones posteriores, dejando constancia de que se agotó la vía del requerimiento.

Marco legal en el Perú

Los edificios con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes se rigen por la Ley N.° 27157 y por el TUO de su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, que regulan la junta de propietarios, el reglamento interno y las obligaciones de uso de las secciones y de los bienes comunes. El Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, ordenará el nuevo régimen con el mismo objetivo de promover una convivencia adecuada entre los propietarios, pero aún no está vigente: su Primera Disposición Complementaria Final fija su entrada en vigencia a los ciento ochenta días calendario de la publicación de su reglamento, todavía pendiente. La pieza operativa es el Reglamento Interno inscrito de cada edificio: allí figuran las conductas prohibidas, el procedimiento sancionador interno y el monto de las multas, y es oponible a todos los propietarios y a quienes ocupan sus unidades. Complementariamente, el Código Civil regula el ejercicio regular del derecho de propiedad y la responsabilidad por los daños causados a terceros.

Cómo completar la plantilla

La eficacia de esta carta depende de la prueba. Un requerimiento genérico se responde con una negativa genérica; uno con fechas, reportes y quejas identificadas obliga al propietario a intervenir.

• Describe las conductas con precisión, indicando qué ocurrió, cuándo y en qué área común o unidad afectada.
• Cita los reportes de portería por fecha y las quejas presentadas por los vecinos, identificando las secciones afectadas.
• Menciona el aviso previo cursado al ocupante: demuestra que la junta actuó de forma gradual y razonable.
• Pide que el propietario entregue el reglamento al inquilino y lo incorpore al contrato de arrendamiento; es la solución de fondo.
• Solicita los datos del ocupante para el registro del edificio, que es también una medida de seguridad.
• Consigna el apercibimiento con el monto exacto de la multa prevista en el reglamento interno, sin inventar sanciones.

Preguntas frecuentes

¿Se puede multar al inquilino directamente?

El vínculo con la comunidad lo tiene el propietario, que es quien integra la junta y responde por su sección. Por eso las multas se aplican a la unidad y se cobran al propietario, quien luego podrá repetir contra su arrendatario según lo pactado en el contrato de alquiler.

¿Qué hago si el propietario dice que no tiene control sobre su inquilino?

Ceder el uso de la unidad no traslada el riesgo a la comunidad. El propietario dispone de herramientas contractuales (requerimiento, resolución del arrendamiento por incumplimiento) y es él quien debe utilizarlas. La carta deja constancia de que fue advertido y de la fecha desde la cual conoce los hechos.

¿Conviene enviarla por conducto notarial?

Sí cuando las infracciones son graves o reiteradas, o cuando se anuncia una multa. La carta notarial fija fecha cierta y facilita acreditar el requerimiento si el asunto termina discutiéndose en junta o ante un juez.