Liquidación de Deuda de Cuotas de Mantenimiento como Título Ejecutivo

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LIQUIDACIÓN DE DEUDA DE CUOTAS DE MANTENIMIENTO COMO TÍTULO EJECUTIVO

JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO: [NOMBRE_EDIFICIO]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO]
PARTIDA REGISTRAL DE LA JUNTA: [PARTIDA_REGISTRAL]
PRESIDENTE: [NOMBRE_PRESIDENTE], identificado con DNI N° [DNI_PRESIDENTE]

PROPIETARIO DEUDOR: [NOMBRE_DEUDOR]
DOCUMENTO: [TIPO_DOC] N° [NUMERO_DOC]
SECCIÓN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA: [NUMERO_SECCION]
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN: [PORCENTAJE_PARTICIPACION] por ciento

PRIMERO. BASE LEGAL
La presente liquidación se formula conforme al artículo 50 de la Ley 27157, según el cual los recibos impagos por cuotas ordinarias o extraordinarias de mantenimiento constituyen título ejecutivo, cuyo cobro se tramita por la vía del proceso único de ejecución regulado en el Código Procesal Civil.

SEGUNDO. DETALLE DE LA DEUDA
Se deja constancia de las cuotas de mantenimiento adeudadas por el propietario deudor:
Período: del [FECHA_INICIO_DEUDA] al [FECHA_FIN_DEUDA]
Cuotas ordinarias impagas: [NUMERO_CUOTAS_ORDINARIAS] por un total de S/ [MONTO_ORDINARIAS]
Cuotas extraordinarias impagas: [NUMERO_CUOTAS_EXTRAORDINARIAS] por un total de S/ [MONTO_EXTRAORDINARIAS]
Intereses moratorios pactados: S/ [MONTO_INTERESES]
Penalidades del Reglamento Interno: S/ [MONTO_PENALIDADES]

TERCERO. MONTO TOTAL LÍQUIDO Y EXIGIBLE
La deuda total asciende a S/ [MONTO_TOTAL_DEUDA] (importe en letras: [MONTO_TOTAL_LETRAS]), monto líquido, cierto y exigible a la fecha de esta liquidación.

CUARTO. SUSTENTO
Esta liquidación se sustenta en los recibos impagos N° [NUMEROS_RECIBOS], en el acuerdo de Junta de Propietarios de aprobación de cuotas de fecha [FECHA_ACUERDO_CUOTAS] y en el Reglamento Interno inscrito.

QUINTO. REQUERIMIENTO
Se requiere al propietario deudor el pago íntegro de la suma liquidada en un plazo de [DIAS_PLAZO] días, bajo apercibimiento de iniciar el proceso único de ejecución conforme a la Ley 27157 y al Código Procesal Civil.

SEXTO. CONSTANCIA
La presente liquidación es aprobada por la Junta de Propietarios y suscrita por su presidente, quien actúa como representante legal con facultad para iniciar las acciones de cobranza.

Lugar y fecha: [DISTRITO], [DIA] de [MES] de [ANIO]

PRESIDENTE DE LA JUNTA: [NOMBRE_PRESIDENTE]   DNI: [DNI_PRESIDENTE]

Nota: Documento referencial. Adjunta los recibos impagos y el acuerdo de cuotas. Verifica con un abogado colegiado antes de iniciar la ejecución.

La Liquidación de Deuda de Cuotas de Mantenimiento como Título Ejecutivo es el documento contable y formal en el que la Junta de Propietarios desagrega lo que un propietario debe (capital, intereses moratorios, recargos y gastos) y, una vez aprobado en acta de Junta, sirve como título ejecutivo para iniciar directamente un proceso único de ejecución, sin tener que discutir la deuda en un juicio largo de conocimiento.

Quién la emite y cuándo conviene usarla

La elabora el administrador o el Presidente de la Junta y debe ser aprobada en sesión de Junta de Propietarios. Conviene usarla cuando ya hubo carta notarial sin respuesta y la deuda es indubitable (cuotas regulares de mantenimiento). Con este título evitas el proceso abreviado o sumarísimo y vas directo al proceso único de ejecución del artículo 690-D del Código Procesal Civil, mucho más rápido y con embargo más temprano.

Base legal

El sustento principal es el artículo 688 inciso 9 del Código Procesal Civil, que reconoce como título ejecutivo "la liquidación de saldo deudor emitida por la institución financiera" y, por extensión jurisprudencial y por reglamentación especial, la liquidación de cuotas de mantenimiento aprobada por la Junta. Se complementa con la Ley 27157 (artículos 47 y 48), el TUO del D.S. 035-2006-VIVIENDA (artículos 146 y 153 sobre cuotas y cobranza), el Decreto Legislativo 1568 que fortalece el cobro de cuotas y los artículos 1242, 1244 y 1245 del Código Civil sobre intereses moratorios cuando no hay tasa pactada.

Datos y documentos que necesitas

• Reglamento Interno inscrito y partida registral del edificio donde figure la Junta de Propietarios.
• Acta de elección del Presidente y del administrador vigentes.
• Recibos o boletas mensuales con número, fecha de emisión y de vencimiento de cada cuota.
• Cuadro detallado mes por mes: capital impago, días de mora, tasa moratoria aplicada e intereses calculados.
• Tasa de interés moratorio fijada por la Junta o, en su defecto, la tasa de interés legal publicada por el BCRP.
• Acta de Junta que aprueba expresamente la liquidación y autoriza al Presidente a accionar.
• Cartas notariales de requerimiento previo enviadas al moroso.
• Datos completos del propietario: nombre, DNI o RUC, partida registral de la sección y domicilio.

Cómo emitirla y usarla paso a paso

1. El administrador elabora la liquidación con detalle mes a mes y total firmado.
2. El Presidente convoca a Junta con la liquidación como punto de agenda y la pone a aprobación.
3. La Junta aprueba la liquidación por mayoría y autoriza al Presidente para iniciar acciones de cobro.
4. Se notifica al deudor por conducto notarial adjuntando copia de la liquidación aprobada, dando plazo final.
5. Vencido el plazo, se presenta demanda en proceso único de ejecución ante el Juzgado de Paz Letrado o Juzgado Civil según cuantía.
6. Adjunta a la demanda la liquidación, el acta de aprobación, el Reglamento Interno y los recibos; el juez emite mandato ejecutivo si todo está en orden.

Errores comunes a evitar

• Presentar la liquidación sin acta de Junta que la apruebe expresamente, lo que la hace inejecutable.
• Aplicar tasa moratoria mayor a la pactada o sin sustento legal, lo que abre causal de contradicción.
• Sumar gastos de cobranza, multas o recargos no previstos en el Reglamento Interno.
• Incluir cuotas prescritas (más de tres años, artículo 2001.3 del Código Civil) en el total liquidado.
• Olvidar firmar la liquidación y el acta por parte del Presidente y el secretario o un notario.

Preguntas frecuentes

¿La liquidación firmada solo por el administrador sirve como título ejecutivo?

No. Necesita la aprobación expresa de la Junta en acta. Sin ese respaldo, el juez puede declarar inadmisible la demanda ejecutiva por falta de título cierto, expreso y exigible, conforme al artículo 689 del Código Procesal Civil.

¿Qué tasa de interés moratorio puedo aplicar?

La que esté pactada en el Reglamento Interno o aprobada por la Junta. Si no hay tasa pactada, aplicas el interés legal publicado por el Banco Central de Reserva (BCRP), conforme al artículo 1245 del Código Civil. Cobrar más sin acuerdo es nulo.

¿El deudor puede oponerse al proceso ejecutivo?

Sí, pero solo por causales tasadas del artículo 690-D: inexigibilidad o iliquidez de la obligación, nulidad formal del título, extinción de la obligación o falta de exigibilidad. No puede discutir la deuda misma, solo el título y su forma.

¿Puedo embargar la sección de propiedad exclusiva?

Sí. Una vez emitido el mandato ejecutivo y vencido el plazo de pago, puedes solicitar embargo en forma de inscripción sobre la partida registral de la sección de dominio exclusivo, conforme a los artículos 656 y 692-A del Código Procesal Civil, e incluso pedir remate.