Carta de Requerimiento de Pago de Cuotas de Mantenimiento

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CARTA DE REQUERIMIENTO DE PAGO DE CUOTAS DE MANTENIMIENTO

[CIUDAD], [FECHA]

Señor(a):
[NOMBRE_PROPIETARIO_DEUDOR]
Propietario(a) de la sección [SECCION_DEUDOR]
DNI [DNI_DEUDOR]
Presente.

Asunto: Requerimiento de pago de cuotas de mantenimiento vencidas.

De parte de la Junta de Propietarios del [NOMBRE_EDIFICIO], ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], representada por su Presidente [NOMBRE_PRESIDENTE], me dirijo a usted para requerirle el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas.

A la fecha mantiene pendiente el pago de [NUMERO_CUOTAS] cuotas correspondientes a los meses de [MESES_ADEUDADOS], por un monto total de S/ [MONTO_TOTAL] ([MONTO_LETRAS]).

La obligación de contribuir al mantenimiento de los bienes y servicios comunes, en proporción al porcentaje de participación, está prevista en la Ley 27157 y en el D.S. 035-2006-VIVIENDA, así como en el Reglamento Interno del edificio.

Le otorgo el plazo de [PLAZO_DIAS] días calendario para regularizar el pago en [FORMA_PAGO]. Vencido el plazo sin cumplir, la Junta queda facultada a:
1. Considerarlo propietario inhabilitado, con voz pero sin voto en las asambleas, por adeudar tres o más cuotas ordinarias o una extraordinaria.
2. Iniciar el proceso judicial de cobro de las cuotas, que constituyen título suficiente para su ejecución, más intereses y costas.

Confío en que evitará estas acciones cumpliendo con el pago dentro del plazo.

Atentamente,

[NOMBRE_PRESIDENTE]
Presidente de la Junta de Propietarios
DNI [DNI_PRESIDENTE]

La Carta de Requerimiento de Pago es la comunicación formal que el Presidente o el administrador envía al propietario moroso para exigirle el pago de cuotas de mantenimiento atrasadas. Es el paso previo indispensable antes de iniciar el proceso ejecutivo de cobranza ante el Poder Judicial, sirve como constancia de mora y, sobre todo, fija el plazo para que el deudor regularice sin acciones legales.

Quién la envía y cuándo procede

La emite el Presidente de la Junta de Propietarios o el administrador autorizado, dirigida al propietario registrado en SUNARP (no al inquilino, aunque se le copie por información). Procede desde el primer mes de atraso, aunque en la práctica se envía cuando el deudor acumula dos o tres cuotas, momento en que también pierde su condición de propietario hábil conforme al artículo 47 de la Ley 27157.

Base legal vigente 2026

El sustento está en la Ley 27157, artículo 50, que otorga al estado de cuenta firmado por el Presidente y el administrador el mérito ejecutivo para la cobranza judicial. El D.S. 035-2006-VIVIENDA, artículo 137, regula la obligación de pagar cuotas en función al porcentaje de participación. El procedimiento de cobranza se rige por el Código Procesal Civil, artículos 688 y siguientes (proceso único de ejecución), modificados por el Decreto Legislativo 1069. Los intereses moratorios se aplican conforme al artículo 1245 del Código Civil y a la tasa máxima del BCRP.

Qué datos y documentos necesitas

• Datos exactos del propietario: nombres, DNI y dirección registrada en SUNARP.
• Número de sección (departamento, estacionamiento, depósito) y partida registral.
• Cuadro detallado de cuotas adeudadas: mes, monto, fecha de vencimiento.
• Tasa de interés moratorio aprobada por la Junta o, en su defecto, la legal.
• Monto total de la deuda (capital más intereses al día de la carta).
• Cuenta bancaria de la Junta para el pago.
• Plazo perentorio para regularizar (usualmente siete a quince días hábiles).

Cómo emitirla paso a paso

1. Genera el estado de cuenta firmado por el Presidente y el administrador, con detalle de cuotas, vencimientos e intereses.
2. Redacta la carta dirigida al propietario con plazo cierto para el pago.
3. Notifica por conducto notarial (carta notarial), que asegura fecha cierta y constituye en mora conforme al artículo 1333 del Código Civil.
4. Conserva el cargo notarial con sello y fecha de recepción.
5. Si el deudor no paga en el plazo, otorga poder a abogado para iniciar el proceso único de ejecución ante el juzgado de paz letrado o civil, según la cuantía.
6. Adjunta el estado de cuenta, el Reglamento Interno inscrito y la copia de la carta notarial como anexos de la demanda ejecutiva.

Errores comunes a evitar

• Enviar la carta por correo simple o WhatsApp, sin valor probatorio para acreditar la mora.
• Cobrar intereses no aprobados por la Junta o superiores a la tasa máxima del BCRP, lo que abre nulidad parcial.
• No identificar correctamente al propietario (usar el nombre del inquilino, por ejemplo).
• Omitir el detalle mes por mes, lo que impide al deudor verificar y al juez ejecutar.
• Cortar servicios comunes (agua, luz, ascensor) como medida de presión: el Indecopi y el Poder Judicial lo han declarado abuso de derecho.

Preguntas frecuentes

¿La carta de requerimiento debe ser notarial obligatoriamente?

No es exigida por ley para el cobro, pero sí es altamente recomendable. La carta notarial otorga fecha cierta, constituye en mora conforme al artículo 1333 del Código Civil y permite reclamar intereses moratorios desde su recepción. Sin ella, el juez puede contar intereses solo desde la demanda.

¿Qué pasa si el propietario no paga después del requerimiento?

El Presidente, autorizado por la Junta, puede iniciar proceso único de ejecución conforme al artículo 50 de la Ley 27157. El estado de cuenta firmado por el Presidente y el administrador es título ejecutivo. El proceso es rápido y, si no hay contradicción válida, termina con orden de pago y posibilidad de embargo del propio departamento.

¿Puede cortarse el servicio de agua o ascensor al moroso?

No. Es práctica recurrente pero ilegal. Indecopi y el Poder Judicial lo califican como abuso de derecho conforme al artículo II del Título Preliminar del Código Civil, y se ha indemnizado a propietarios afectados. La vía correcta es el cobro judicial.

¿Hasta cuándo se puede cobrar deuda atrasada?

El plazo de prescripción es de diez años para acciones personales, conforme al artículo 2001 inciso 1 del Código Civil. Sin embargo, conviene actuar dentro de los primeros seis meses para evitar acumulación que dificulte el cobro.