Inmobiliario

Demanda de Desalojo por Falta de Pago

Demanda ante Juez de Paz Letrado o Civil. Art. 585-596 CPC. Requiere carta notarial previa y acta de conciliación.

Actualizado al 22 de abril de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0

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        DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA
         (Art. 585-596 CPC; Art. 1697-1698 Código Civil)
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EXPEDIENTE      : Nuevo
ESPECIALISTA    :
CUADERNO        : Principal
ESCRITO         : 01 (Demanda)

AL JUZGADO DE PAZ LETRADO DE [DISTRITO] - LIMA
[Si renta > 50 URP: AL JUZGADO CIVIL DE LIMA]

[NOMBRE_DEMANDANTE], identificado(a) con DNI No. [DNI], con
domicilio real en [DOMICILIO_REAL], y señalando domicilio
procesal en [DOMICILIO_PROCESAL]; a Ud. respetuosamente digo:

I. NOMBRE Y DIRECCIÓN DEL DEMANDADO
Don(na) [NOMBRE_DEMANDADO], con domicilio en [DIRECCIÓN_INMUEBLE],
que es el bien materia de desalojo.

II. PETITORIO
Que, al amparo de los Art. 585 y siguientes del Código Procesal
Civil, interpongo demanda de DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LA
RENTA contra [NOMBRE_DEMANDADO], a fin de que desocupe y
restituya el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN_INMUEBLE], inscrito
en la Partida Electrónica No. [PARTIDA_REGISTRAL] de SUNARP.

III. FUNDAMENTOS DE HECHO

3.1. Mediante Contrato de Arrendamiento de fecha [FECHA_CONTRATO],
el demandante cedio en arrendamiento al demandado el inmueble
antes descrito, pactándose una renta mensual de S/ [MONTO_RENTA]
([MONTO_EN_LETRAS] Soles), pagadera los días [DÍA_PAGO] de cada
mes, por un plazo de [PLAZO_CONTRATO].

3.2. El demandado ha incumplido con el pago de la renta desde
el mes de [MES_INICIO_DEUDA] de [AÑO_INICIO], adeudando a la
fecha [NÚMERO_MESES] meses de renta, que ascienden a la suma
total de S/ [MONTO_TOTAL_DEUDA].

3.3. Con fecha [FECHA_CARTA], se remitió Carta Notarial de
requerimiento de pago y desocupación (Notaría [NOTARÍA],
Carta No. [NÚMERO_CARTA]), otorgándole un plazo de [DÍAS_PLAZO]
días para el pago de la deuda o la desocupación del inmueble,
sin obtener respuesta satisfactoria.

3.4. Con fecha [FECHA_CONCILIACIÓN], se llevo a cabo audiencia
de conciliación extrajudicial en el Centro de Conciliación
"[CENTRO_CONCILIACIÓN]" (Acta No. [NÚMERO_ACTA]), habiéndose
concluido con FALTA DE ACUERDO entre las partes, conforme lo
exige la Ley 26872 como requisito de procedibilidad.

IV. FUNDAMENTOS DE DERECHO
- Art. 1666 CC: Definición de arrendamiento
- Art. 1697 CC: Causales de resolución del arrendamiento
- Art. 1698 CC: Resolución por falta de pago de la renta
  de dos meses y quince días (aplicable si la renta es mensual)
- Art. 585 CPC: Procedencia del desalojo
- Art. 586 CPC: Legitimación activa del propietario
- Art. 547 CPC: Competencia del Juez de Paz Letrado
  (renta hasta 50 URP) o Juez Civil (superior a 50 URP)
- Art. 546-559 CPC: Proceso sumarísimo
- Ley 26872: Conciliación extrajudicial obligatoria

V. VIA PROCEDIMENTAL
Proceso SUMARÍSIMO, conforme al Art. 546 inc. 4 y 547 del CPC.

VI. MEDIOS PROBATORIOS
1. Contrato de Arrendamiento de fecha [FECHA_CONTRATO]
2. Carta Notarial de requerimiento (Carta No. [NÚMERO_CARTA])
3. Cargo de recepción de carta notarial
4. Acta de Conciliación Extrajudicial No. [NÚMERO_ACTA]
5. Copia Literal de la Partida Registral No. [PARTIDA_REGISTRAL]
6. Recibos de renta impagos / Estado de cuenta de pagos
7. Declaración de parte del demandado

VII. ANEXOS
1-A. Copia del DNI del demandante
1-B. Contrato de Arrendamiento
1-C. Carta Notarial con cargo de recepción
1-D. Acta de Conciliación Extrajudicial
1-E. Copia Literal de Partida Registral SUNARP
1-F. Tasa Judicial por ofrecimiento de pruebas
1-G. Cédulas de notificación

POR TANTO:
Solicito a Ud. Señor Juez, admitir la presente demanda,
tramitarla conforme a su naturaleza y, en su oportunidad,
declararla FUNDADA, ordenando el desalojo del demandado.

PRIMER OTROSI DIGO: Que, delego facultades de representación
procesal al letrado que autoriza el presente escrito, conforme
al Art. 80 del CPC.

Lima, [FECHA]


_________________________
[NOMBRE_DEMANDANTE]
DNI: [DNI]

_________________________
[NOMBRE_ABOGADO]
Abogado - CAL No. [NÚMERO_CAL]

Cuándo usar este modelo

Usa esta demanda para recuperar tu inmueble cuando el inquilino dejó de pagar la renta pactada. Aplica si tu contrato de arrendamiento NO tiene cláusula de allanamiento futuro (porque si la tiene, vas por la vía notarial express de la Ley 30933, mucho más rápida). El desalojo judicial por falta de pago se tramita en proceso sumarísimo ante el Juzgado de Paz Letrado o Juzgado Civil según la cuantía de la renta anual. La causa típica es la falta de pago por dos meses y medio o más (Art. 1697 inciso 2 CC).

Vía express con Ley 30933

Si tu contrato fue firmado con cláusula de allanamiento futuro y firma legalizada notarialmente, puedes ir por la vía notarial: el notario notifica al inquilino, verifica la deuda y emite acta. Con esa acta, el juez ordena el lanzamiento en 15 días. Tiempo total: 30 a 45 días. Si tu contrato NO tiene esa cláusula, vas por el desalojo judicial tradicional descrito acá, que dura entre 6 y 18 meses según la carga del juzgado.

Requisitos para demandar

  • Contrato de arrendamiento por escrito (vence prueba de la relación arrendaticia).
  • Acreditación del incumplimiento: que el inquilino debe al menos 2 meses de renta (Art. 1697 inciso 2 CC).
  • Carta notarial previa de requerimiento de pago, otorgando plazo no menor a 15 días (recomendable, no obligatoria).
  • DNI del demandante y del demandado.
  • Recibos o vouchers de las rentas adeudadas.
  • Si el inmueble está inscrito en SUNARP: copia literal de la partida registral.

Juzgado competente

Es competente el Juez del lugar donde se ubica el inmueble (Art. 24 inciso 1 CPC). Si la renta mensual no supera 50 URP (S/ 26,750 anuales en 2026), va al Juzgado de Paz Letrado. Por encima, al Juzgado Especializado en lo Civil. La vía procesal es el sumarísimo (Art. 546 CPC) por ser desalojo. Plazo de contestación: 5 días desde la notificación.

Pretensiones acumulables

Junto al desalojo puedes pedir en la misma demanda: pago de las rentas devengadas adeudadas (resoluciones jurisprudenciales del TC y casaciones lo permiten), intereses moratorios desde el vencimiento de cada cuota, indemnización por daños al inmueble si los hubo, pago de servicios públicos no abonados que estaban a cargo del inquilino, costas y costos del proceso. Si pides accesorio sin acumularlo en la demanda inicial, después tendrás que iniciar otro proceso.

Tasa judicial y costos

La tasa por desalojo se calcula según la cuantía: aproximadamente 1% a 5% de la renta anual demandada en escala URP del Poder Judicial. Para una renta anual de S/ 12,000 la tasa es alrededor de S/ 200 a S/ 400. Honorarios de abogado por escrito y seguimiento: S/ 800 a S/ 2,500 según experiencia y complejidad. Costos de notario por carta previa: S/ 30 a S/ 80.

Base legal citada literal

  • Art. 1697 inciso 2 CC: causal de resolución por falta de pago de 2 meses y 15 días.
  • Art. 1681 CC: obligaciones del arrendatario (pagar renta).
  • Arts. 585 al 596 CPC: proceso sumarísimo.
  • Art. 591 CPC: desalojo como pretensión sumarísima.
  • Ley 30933: desalojo notarial express con cláusula de allanamiento futuro.
  • Art. 24 CPC: competencia territorial (lugar del inmueble).

Errores frecuentes

  • Demandar por falta de pago cuando la deuda es menor a 2 meses. La causal no opera y el juez declara improcedente.
  • No enviar carta notarial previa. Aunque no es obligatoria por ley, da prueba de la mora y disuade observaciones del demandado.
  • Olvidar pedir el cobro de rentas adeudadas en la misma demanda. Tendrás que demandar después por separado.
  • Demandar al ocupante en lugar del arrendatario que figura en el contrato. La acción debe dirigirse contra quien firmó el contrato.

Después de la sentencia

Sentencia favorable: el juez ordena el lanzamiento del inquilino en plazo no menor a 6 días desde la notificación (Art. 593 CPC). Si el inquilino no desocupa voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento con auxilio de la PNP. La sentencia también puede ordenar pago de las rentas adeudadas e intereses, ejecutables por embargo de bienes del demandado. Para apelar la sentencia tienes 3 días hábiles (Art. 558 CPC). Si el inquilino consigna las rentas adeudadas más intereses antes de la sentencia, el desalojo puede ser desestimado por purga de la mora (Art. 1429 CC).

Sobre este modelo de demanda de desalojo por falta de pago

Este modelo pertenece al área de Inmobiliario y Registral. Desalojo, reivindicación, saneamiento, inscripciones SUNARP y títulos de propiedad.

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