Inmobiliario y Registral

¿El casero puede quedarse con tu garantía? Cuándo sí y cuándo no

Publicado el 2026-07-09 · Modelo.pe

Datos rápidos

Qué cubre la garantía	Rentas y servicios impagos + daños reales
Qué NO cubre	Desgaste normal por el uso ordinario
Base legal	Art. 1681 y 1683 del Código Civil
Monto usual de garantía	1 a 2 meses de renta
Plazo típico de devolución	Dentro de los 30 días de entregado el bien
Prueba clave	Acta de entrega con inventario y fotos
Vía si no la devuelve	Carta notarial, conciliación y demanda civil
Proceso judicial	Obligación de dar suma de dinero

¿Cuándo puede quedarse el casero con tu garantía?

El casero puede retener tu garantía solo por tres motivos: rentas que dejaste de pagar, recibos de servicios impagos (luz, agua, gas, arbitrios, mantenimiento) y daños al inmueble que vayan más allá del desgaste normal. Fuera de esos casos, la garantía es tuya y debe devolverse íntegra. La garantía no es una propina ni un premio por terminar el contrato: es un depósito en respaldo de obligaciones concretas.

El Código Civil respalda esto. El Art. 1681 obliga al arrendatario a devolver el bien al terminar el contrato en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro por su uso ordinario. El Art. 1683 precisa que respondes por la pérdida o el deterioro del bien, salvo que provengan de una causa que no te sea imputable. Es decir: pagas por lo que rompiste, no por lo que se gastó con el uso normal.

Desgaste normal vs. daño real: la línea que todo inquilino debe conocer

Aquí es donde nacen casi todos los pleitos. Esta tabla te ayuda a ubicar cada situación:

Desgaste normal (no se cobra)	Daño real (sí se cobra)
Pintura desgastada por el tiempo	Paredes rayadas o con huecos de tarugos grandes
Marcas leves de muebles en el piso	Piso quebrado o mayólica rota
Grifería con desgaste de uso	Caño o inodoro roto por mal uso
Puertas con ligero desajuste	Puerta perforada o chapa destrozada

La mejor defensa es documentar el estado del inmueble al inicio. Firma siempre un acta de entrega de inmueble con inventario y toma fotos fechadas. Sin esa prueba, la palabra del casero pesa tanto como la tuya.

Qué hacer si el casero no te devuelve la garantía

Sigue estos pasos en orden, del más barato al más caro:

Requerimiento por escrito: pídele la devolución con un plazo claro (por ejemplo, 5 días).
Carta notarial: si te ignora, envíale una carta notarial exigiendo el monto y dejando constancia de la fecha.
Conciliación extrajudicial: es obligatoria antes de demandar. Solicita una conciliación extrajudicial en un centro autorizado.
Demanda civil: si no hay acuerdo, presenta una demanda de obligación de dar suma de dinero por el monto retenido.

Para más contexto sobre tus derechos frente al arrendador, lee los derechos del inquilino en Perú.

¿Puede el casero descontar sin mostrarte comprobantes?

No. Si el casero afirma que reparó algo con tu garantía, debe sustentarlo. Exígele boletas o facturas de las reparaciones y el detalle de lo descontado. Un descuento sin prueba es arbitrario y puedes reclamar la diferencia. Lo mismo aplica a los servicios: solo puede retener por recibos realmente impagos que estén a nombre del inmueble o del contrato, no por consumos posteriores a tu salida.

Guarda tú también tus comprobantes: el último recibo de luz y agua pagado, la constancia de no adeudo del edificio y el cargo de entrega de llaves. Con esos papeles desmontas cualquier descuento inventado.

Errores que te hacen perder la garantía

Entregar el inmueble sin acta ni fotos: sin prueba del estado final, no puedes rebatir los descuentos.
Irte debiendo servicios: luz, agua o mantenimiento impagos sí se descuentan legítimamente.
No dejar constancia de la entrega de llaves: el casero podría cobrarte renta de días que ya no ocupaste.
Aceptar acuerdos verbales: todo lo que pactes sobre la devolución debe quedar por escrito.
Dejar pasar el tiempo: la acción para cobrar tiene plazos; no esperes años para reclamar.

La regla de oro: documenta la entrada y la salida con el mismo cuidado con el que firmaste el contrato.

Modelo de cálculo: cuánto te deben devolver

Para saber si el descuento del casero es justo, arma tu propio cálculo con números claros. Partes de la garantía entregada y restas solo las deudas reales y comprobadas. Un ejemplo típico: garantía de dos meses por S/ 1,200 cada uno, es decir S/ 2,400. Si al salir dejaste un recibo de luz impago de S/ 90 y una mayólica rota valorizada en S/ 110, el casero puede retener S/ 200 y debe devolverte S/ 2,200. Nada más.

Lo que no entra en ese cálculo es el desgaste normal: repintar por antigüedad, el desajuste leve de una puerta o el desgaste de la grifería por el uso. Si el casero te descuenta esos conceptos, el monto es indebido y puedes reclamarlo. Guarda el acta de entrada, el acta de salida, las fotos fechadas y los últimos recibos pagados: con esa carpeta desmontas cualquier descuento inflado. Si aun así se niega a devolverte lo que corresponde, tu ruta es la devolución de garantía de alquiler por la vía formal, que termina, de ser necesario, en una demanda de obligación de dar suma de dinero por el monto retenido de forma arbitraria. Poner el cálculo por escrito y enviárselo suele bastar para que el casero razonable devuelva sin llegar a juicio.

Preguntas frecuentes

¿La garantía cubre la última renta del alquiler?

Solo si el contrato lo permite expresamente. Por defecto, la garantía respalda daños y deudas; muchos caseros no aceptan que la uses como último mes, así que revisa qué dice tu contrato.

¿En cuánto tiempo debe devolverme la garantía?

En el plazo que diga el contrato, usualmente 30 días desde la entrega del inmueble. Si no dice nada, debe devolverla en un plazo razonable una vez verificado que no hay deudas ni daños.

¿Puede quedarse con la garantía por pintar el departamento?

No, si se trata del desgaste normal de la pintura por el uso y el tiempo. Repintar por antigüedad es gasto del propietario, no un daño imputable al inquilino.

¿Qué hago si el casero no responde mi carta notarial?

Pasa a la conciliación extrajudicial, que es obligatoria antes de demandar. Si tampoco concilia, inicia una demanda de obligación de dar suma de dinero por el monto retenido.

¿La garantía genera intereses si el casero la retiene mal?

Si el casero retiene tu garantía sin causa y de forma indebida, además de devolver el capital puede deberte intereses legales desde que se le requirió el pago. Por eso conviene dejar la fecha del reclamo por escrito, con carta notarial, para sustentar el cálculo posterior.

Modelos relacionados (descarga gratis)

Contratos