¿Necesito licencia municipal para demoler mi casa y qué modalidad me toca?

La respuesta: sí, siempre necesitas licencia

Sí, demoler tu casa exige licencia municipal de demolición. Lo establecen la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones y su reglamento aprobado por el D.S. 011-2017-VIVIENDA. Aplica tanto a la demolición total como a la parcial, y no importa que el predio sea tuyo: la autorización protege a los vecinos, la vía pública y la seguridad estructural de las construcciones colindantes.

El trámite se hace ante tu municipalidad distrital con la solicitud de licencia de demolición total o parcial ante la municipalidad. Demoler sin ese permiso te expone a una multa y a que paralicen la obra.

En resumen, no importa que la casa sea tuya ni que la construcción esté vieja o inhabitable: la demolición sin licencia sigue siendo una infracción, y regularizarla después suele salir más caro y lento que tramitar el permiso desde el inicio.

Qué modalidad te toca

La modalidad depende de la complejidad de la demolición: altura de la edificación, presencia de sótanos, uso de explosivos y si colindas con predios de terceros. A grandes rasgos:

Para una casa unifamiliar de pocos pisos, lo habitual es la Modalidad B. Confirma siempre con tu municipalidad, porque la colindancia con terceros o la presencia de sótanos puede subir la exigencia.

Requisitos y documentos para la licencia

Los documentos varían por municipalidad y modalidad, pero el núcleo suele ser el mismo:

• Formulario Único de Edificación (FUE) de demolición, firmado por el propietario.
• Documento que acredite la propiedad del predio (partida registral).
• Planos de ubicación y de la edificación a demoler, firmados por profesional.
• Memoria descriptiva del proceso de demolición y medidas de seguridad.
• Carta de responsabilidad del profesional responsable de la obra.
• Pago de la tasa municipal correspondiente.

Si la edificación está en régimen de propiedad exclusiva y común, o hay muros medianeros, necesitarás además coordinar con los colindantes para evitar conflictos por daños.

Paso a paso del trámite

1. Define la modalidad (B, C o D) según altura, sótanos, explosivos y colindancia.
2. Contrata al profesional que firme planos y memoria descriptiva.
3. Presenta el FUE y el expediente ante la municipalidad con la solicitud de licencia de demolición.
4. Espera la evaluación: directa en Modalidad B o por comisión técnica en C y D.
5. Obtén la licencia y recién ahí inicia la demolición con las medidas de seguridad aprobadas.

Guarda la licencia y la resolución: te servirán para acreditar que la obra fue legal y para trámites posteriores como la baja del predial.

Antes de contratar, confirma en el TUPA de tu municipalidad el listado exacto de requisitos y la tasa vigente, porque cambian de un distrito a otro. Presentar el expediente completo desde el inicio evita observaciones que alargan el trámite y retrasan el inicio de la obra.

Qué pasa si demueles sin licencia y qué hacer después

Demoler sin licencia constituye una infracción: la municipalidad puede imponerte una multa y ordenar la paralización, además de exigir regularización. Si un tercero demolió o construyó invadiendo un bien común o tu propiedad, la vía judicial es la demanda de retiro de construcción o demolición de obra que invade bien común.

Una vez demolida la edificación, no olvides el paso tributario: presenta la solicitud de baja del impuesto predial por demolición del predio. Así dejas de pagar predial por una construcción que ya no existe; si no lo haces, la municipalidad seguirá cobrándote sobre la edificación demolida.

Costos, tiempos y la diferencia con la demolición parcial

El costo de la licencia de demolición no es fijo: depende de la municipalidad, que cobra una tasa según su TUPA, y de los honorarios del profesional que firma los planos y la memoria descriptiva. A eso se suma el costo de la demolición en sí y del retiro de desmonte. En Modalidad B, la aprobación municipal suele ser más ágil porque no requiere comisión técnica; en Modalidades C y D, la evaluación por comisión técnica agrega semanas al trámite.

Ojo con la demolición parcial: aunque solo tumbes una parte de la casa, también necesitas licencia. Y si la demolición afecta muros medianeros o elementos que comparten estructura con el vecino, la exigencia técnica sube para garantizar que no se dañe la construcción colindante. Coordinar por escrito con los vecinos antes de empezar te evita denuncias y demandas por daños.

Un punto que muchos olvidan: la licencia autoriza la obra, pero el cierre administrativo lo completas con la baja tributaria. Tras demoler, tramita la baja del impuesto predial por demolición para dejar de pagar por una edificación que ya no existe. Y si tu conflicto es con un tercero que construyó o demolió invadiendo tu propiedad, la vía es la demanda de retiro o demolición de obra que invade bien común.