Demanda de Retiro de Construcción o Demolición de Obra que Invade Bien Común

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DEMANDA DE RETIRO DE CONSTRUCCIÓN O DEMOLICIÓN DE OBRA QUE INVADE BIEN COMÚN

SUMILLA: DEMANDA DE RETIRO DE OBRA Y RESTITUCIÓN DE BIEN COMÚN

SEÑOR JUEZ DEL JUZGADO CIVIL DE [DISTRITO_JUDICIAL]

JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO [NOMBRE_EDIFICIO], debidamente representada por su presidente [NOMBRE_PRESIDENTE], identificado con DNI N° [DNI_PRESIDENTE], con domicilio real en [DIRECCION_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO], y domicilio procesal en [DOMICILIO_PROCESAL], a usted respetuosamente decimos:

I. PETITORIO
Interponemos demanda contra [NOMBRE_DEMANDADO], identificado con [TIPO_DOC] N° [NUMERO_DOC], con domicilio en la sección [NUMERO_SECCION] del edificio, a fin de que cumpla con retirar o demoler la obra que invade el bien común y restituir el área a su estado original, más el pago de los daños y perjuicios ascendentes a S/ [MONTO_DANOS] y las costas y costos del proceso.

II. FUNDAMENTOS DE HECHO
1. La Junta de Propietarios administra el edificio [NOMBRE_EDIFICIO] bajo el régimen de propiedad horizontal, inscrito en la partida registral [PARTIDA_REGISTRAL].
2. El demandado, propietario de la sección [NUMERO_SECCION], ha ejecutado la siguiente obra sin autorización de la Junta: [DESCRIPCION_OBRA], que invade el bien común consistente en [DESCRIPCION_BIEN_COMUN].
3. La obra se ejecutó el [FECHA_OBRA] y reduce el área común disponible para los demás propietarios, además de poner en riesgo [RIESGO_GENERADO].
4. Mediante carta notarial de fecha [FECHA_CARTA] se requirió al demandado el retiro de la obra, sin que cumpliera.

III. FUNDAMENTOS DE DERECHO
1. El Decreto Legislativo 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, establece que los bienes comunes pertenecen a todos los propietarios y ningún propietario puede ocuparlos ni alterarlos sin acuerdo de la Junta.
2. La Junta de Propietarios es sujeto de derecho con representación conjunta de los propietarios, conforme al referido Decreto Legislativo, y está legitimada para defender los bienes comunes.
3. Resulta aplicable el Código Procesal Civil en cuanto a la vía procedimental y la pretensión de hacer cesar la afectación del bien común.

IV. VÍA PROCEDIMENTAL
La demanda se tramita en la vía del proceso [VIA_PROCESAL], por su naturaleza y cuantía.

V. MEDIOS PROBATORIOS
1. Partida registral del edificio y del Reglamento Interno.
2. Acta de constatación notarial de la obra.
3. Carta notarial de requerimiento y su diligenciamiento.
4. Informe técnico de [NOMBRE_PERITO] sobre la invasión y los daños.

VI. ANEXOS
1.A Copia del DNI del presidente.
1.B Acta de designación del presidente.
1.C Partida registral del edificio.
1.D Acta de constatación notarial.
1.E Carta notarial de requerimiento.

POR TANTO:
Pedimos a usted, señor juez, admitir la demanda y ampararla en su oportunidad.

Lugar y fecha: [DISTRITO], [DIA] de [MES] de [ANIO]

FIRMA DEL PRESIDENTE: [NOMBRE_PRESIDENTE]   DNI: [DNI_PRESIDENTE]

FIRMA Y SELLO DEL ABOGADO: [NOMBRE_ABOGADO]   CAL N° [NUMERO_CAL]

Nota: Documento referencial. La vía procedimental y los medios probatorios deben adaptarse al caso con un abogado colegiado.

La Demanda de Retiro de Construcción o Demolición de Obra que Invade Bien Común es la acción judicial que presenta la Junta de Propietarios (o cualquier propietario hábil) contra el propietario que levantó una obra, ampliación, cerramiento o construcción en un área común del edificio, exigiendo que la retire, demuela y restituya el bien común al estado anterior, además del pago de daños y costas.

Quién la presenta y cuándo conviene usarla

La presenta el Presidente de la Junta de Propietarios en representación de todos los propietarios, o individualmente cualquier propietario afectado en sus derechos. Conviene usarla cuando el infractor ya fue requerido por carta notarial y no detuvo ni retiró la obra, y cuando esa obra ocupa físicamente un bien común (techo, fachada, pasillo, jardín, azotea, ducto). Mientras más rápido se accione, mejor: una obra consolidada genera defensas de antigüedad y costos de demolición mayores.

Base legal

El sustento es la Ley 27157 (artículos 40 y 47 sobre bienes comunes y facultades de la Junta), el TUO del D.S. 035-2006-VIVIENDA (artículos 134 a 142 sobre bienes y servicios comunes), los artículos 923, 957 y 959 del Código Civil sobre propiedad y uso conforme a la naturaleza, y los artículos 956 y 962 del Código Civil sobre obras peligrosas y derecho del propietario afectado. Procesalmente se rige por el Código Procesal Civil (proceso abreviado o de conocimiento) y por los interdictos de los artículos 603 y siguientes si la posesión común se perturba.

Datos y documentos que necesitas

• Partida registral del edificio donde conste la calificación del bien afectado como común.
• Reglamento Interno inscrito y cuadro de áreas comunes.
• Planos del edificio (declaratoria de fábrica, independización) que muestren la zona invadida.
• Fotografías y constatación notarial o municipal de la obra ejecutada.
• Cargo de carta notarial de requerimiento previo al infractor.
• Acta de Junta donde se autoriza al Presidente a demandar la demolición o retiro.
• Datos del propietario demandado y de la sección desde donde se ejecutó la obra.
• Pericia técnica que cuantifique el área invadida y el costo del retorno al estado anterior.

Cómo presentarla paso a paso

1. Levanta la prueba: fotos, planos, constatación notarial y, si la municipalidad ya impuso paralización, copia de la resolución.
2. Cursa carta notarial de cese y retiro otorgando plazo razonable; documenta el incumplimiento.
3. Convoca a la Junta y aprueba en acta la decisión de demandar y la autorización al Presidente.
4. Redacta la demanda especificando: bien común invadido, obra ejecutada, normas vulneradas y petitorio de retiro o demolición a costa del demandado.
5. Presenta la demanda ante el Juzgado Civil del lugar del inmueble (artículo 24 del Código Procesal Civil), en proceso abreviado o de conocimiento según pretensión.
6. Solicita medida cautelar de paralización de obra y, si corresponde, prohibición de innovar, para que el infractor no agrave la situación durante el proceso.

Errores comunes a evitar

• Demandar sin documentar la condición de común del área invadida (sin planos ni partida que lo respalde).
• Saltarse la carta notarial previa, lo que debilita la mora y los daños reclamados.
• No pedir medida cautelar y permitir que la obra se complete y consolide.
• Confundir interdicto (posesión, plazo de un año) con acción real (propiedad, plazo más largo) y elegir la vía equivocada.
• Reclamar solo el retiro sin pedir indemnización por uso indebido y costos de demolición.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor interdicto o demanda de retiro de obra?

El interdicto de retener u obra nueva (artículos 603 y 685 del Código Procesal Civil) es más rápido pero solo aplica si la obra es reciente (menos de un año) y el petitorio es proteger la posesión. Para obras consolidadas o cuando lo que defiendes es el derecho de propiedad común, la acción real de retiro y demolición en proceso abreviado o de conocimiento es la vía adecuada.

¿Quién paga la demolición si gano?

El propietario que ejecutó la obra, conforme al principio de que quien causa el daño lo repara (artículo 1969 del Código Civil) y a las disposiciones especiales del régimen de propiedad horizontal. Puedes ejecutar la sentencia con cargo a su sección de dominio exclusivo y, si no paga, rematarla.

¿Qué pasa si la municipalidad ya autorizó la obra?

La licencia municipal no convalida la invasión de un bien común privado. La municipalidad solo controla aspectos urbanísticos, no derechos de propiedad horizontal. Igual procede la demanda de retiro y demolición, y puedes pedir la nulidad de la licencia si fue otorgada sin verificar la titularidad.

¿Puedo paralizar la obra antes de la sentencia?

Sí. Solicitas medida cautelar de paralización de obra nueva (artículos 685 y siguientes del Código Procesal Civil), demostrando verosimilitud del derecho, peligro en la demora y contracautela. El juez puede ordenar la suspensión inmediata mientras dura el proceso.