Carta notarial de paralización de obra no autorizada en bien común

CARTA NOTARIAL

REQUERIMIENTO DE PARALIZACIÓN INMEDIATA DE OBRA EJECUTADA SIN AUTORIZACIÓN SOBRE BIEN COMÚN Y DE REPOSICIÓN AL ESTADO ANTERIOR

Señor
[NOMBRE_COMPLETO_DEL_DESTINATARIO]
Propietario de la sección de propiedad exclusiva N.° [NUMERO_DE_UNIDAD]
Edificio [NOMBRE_DEL_EDIFICIO_O_CONDOMINIO], [DIRECCION_COMPLETA_DEL_EDIFICIO]
Distrito de [DISTRITO], provincia de [PROVINCIA], departamento de [DEPARTAMENTO]

REFERENCIA: Obra ejecutada en [DESCRIPCION_DEL_BIEN_COMUN_AFECTADO] sin acuerdo de la Junta de Propietarios. Partida electrónica N.° [NUMERO_DE_PARTIDA_MATRIZ].

De mi consideración:

En mi condición de Presidente de la Junta de Propietarios del edificio de la referencia, con nombramiento inscrito en el asiento [ASIENTO_REGISTRAL] de la partida citada, y en ejercicio de la representación legal que me confiere el artículo 48 de la Ley N.° 27157, me dirijo a usted para requerirle lo siguiente.

PRIMERO. HECHOS CONSTATADOS. El día [FECHA_DE_LA_CONSTATACION], a las [HORA_DE_LA_CONSTATACION] horas, la administración del edificio constató que en el área identificada como [DESCRIPCION_DEL_BIEN_COMUN_AFECTADO], ubicada en [UBICACION_PRECISA_DENTRO_DEL_EDIFICIO], se vienen ejecutando los siguientes trabajos por cuenta de usted: [DESCRIPCION_DETALLADA_DE_LOS_TRABAJOS]. La constatación consta en el informe N.° [NUMERO_DE_INFORME] del Administrador General y en el panel fotográfico de [NUMERO_DE_FOTOGRAFIAS] tomas fechadas, así como en el acta extraprotocolar levantada por la Notaría [NOMBRE_DE_LA_NOTARIA] el [FECHA_DEL_ACTA_NOTARIAL].

SEGUNDO. CONDICIÓN DEL ÁREA INTERVENIDA. El área intervenida tiene la calidad de bien común, según el Reglamento Interno inscrito y la relación de bienes comunes de la edificación. Los trabajos alcanzan a [ELEMENTOS_ESTRUCTURALES_O_INSTALACIONES_AFECTADAS], que sirven a dos o más secciones de propiedad exclusiva y forman parte de los bienes comunes intransferibles.

TERCERO. AUSENCIA DE AUTORIZACIÓN. Revisado el Libro de Actas de la Junta de Propietarios, no existe acuerdo alguno que autorice esos trabajos. Tampoco se ha presentado a la administración licencia de edificación ni documentación técnica que respalde la intervención. El artículo 136 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157 exige autorización expresa de la Junta de Propietarios para las obras que se ejecuten en bienes comunes, por mayoría simple cuando se destinan a su conservación o mantenimiento y por mayoría calificada cuando implican modificación o limitación de su uso, además de la obtención obligatoria de licencia de obra antes de su ejecución. En igual sentido, el inciso f) del artículo 141 del mismo Reglamento prohíbe ejecutar obra o instalación alguna sobre bienes comunes sin la aprobación previa de la Junta.

CUARTO. RIESGOS GENERADOS. Los trabajos comprometen [DESCRIPCION_DEL_RIESGO_TECNICO_O_DE_SEGURIDAD] y afectan el uso legítimo que corresponde a los demás propietarios y poseedores sobre ese bien común. La continuación de la obra agrava el daño y encarece la reposición.

QUINTO. REQUERIMIENTO Y PLAZOS.
a) Paralización inmediata de los trabajos desde la recepción de esta carta.
b) Retiro de materiales, equipos y personal del área común, en el plazo de [PLAZO_DE_RETIRO] días calendario.
c) Reposición del bien común a su estado anterior, por su cuenta y costo, en el plazo de [PLAZO_DE_REPOSICION] días calendario, bajo supervisión del profesional que designe la Junta.
d) Presentación a la administración, en el plazo de [PLAZO_DOCUMENTOS] días hábiles, de la licencia municipal y de la documentación técnica de la intervención, de existir.
e) Pago de S/ [MONTO_DE_LOS_DAÑOS] por los daños ya verificados en [BIENES_DAÑADOS], según el presupuesto adjunto.

SEXTO. APERCIBIMIENTO. Vencidos los plazos sin cumplimiento, la Junta de Propietarios queda facultada para comunicar los hechos a la Municipalidad Distrital de [DISTRITO] a efectos de la fiscalización y de las medidas correctivas que correspondan, para promover la conciliación extrajudicial previa exigida por el artículo 156 del Reglamento de la Ley N.° 27157 y para acudir a la vía judicial en reclamo de la reposición del bien común y del pago de la indemnización por daños y perjuicios. Los gastos de reposición que la Junta se vea obligada a asumir le serán cargados en su estado de cuenta.

SÉPTIMO. Se deja constancia de que esta comunicación no importa aceptación ni convalidación de los trabajos ejecutados.

Sírvase responder por escrito a [DIRECCION_PARA_RESPUESTA] o al correo electrónico [CORREO_DE_LA_ADMINISTRACION].

[CIUDAD], [DIA] de [MES] de [AÑO].

Atentamente,

_______________________________
[NOMBRE_DEL_PRESIDENTE]
Presidente de la Junta de Propietarios
DNI N.° [DNI_DEL_PRESIDENTE]

BASE LEGAL
- Ley N.° 27157, artículos 40, 41, 42, 47 y 48.
- Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, artículos 134, 135, 136, 140, 141 incisos b), e) y f), 150, 152 y 156.
- Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA, y Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo N.° 029-2019-VIVIENDA.
- Ley N.° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, artículos 46 y 49, sobre capacidad sancionadora y clausura.
- Código Civil, artículos 923, 961, 1321 y 1969.
- Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, artículos 98 y 100.