Demanda de Reivindicación de Propiedad
Acción real para recuperar la posesión de un inmueble de quien lo posee ilegítimamente. Art. 923, 927 CC. Proceso de conocimiento.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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DEMANDA DE REIVINDICACIÓN DE PROPIEDAD
(Art. 923 y 927 del Código Civil - Art. 475 inc. 1 CPC)
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EXPEDIENTE : Nuevo
ESPECIALISTA : A designarse
CUADERNO : Principal
ESCRITO : No. 01
SUMILLA : DEMANDA DE REIVINDICACIÓN
SEÑOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA
[NOMBRE_DEMANDANTE], identificado con DNI No. [DNI],
con domicilio real en [DOMICILIO_REAL], y señalando
domicilio procesal en [DOMICILIO_PROCESAL]; a Ud.
respetuosamente digo:
I. LEGITIMIDAD E INTERÉS PARA OBRAR
El recurrente es propietario del inmueble ubicado en
[DIRECCIÓN_INMUEBLE], inscrito en la Partida Electrónica
No. [PARTIDA] del Registro de Propiedad Inmueble de la
Zona Registral No. [ZONA] - Oficina Registral de [CIUDAD],
según consta en el Asiento [ASIENTO_REGISTRAL].
II. PETITORIO
Que, al amparo de los Art. 923 y 927 del Código Civil,
interpongo DEMANDA DE REIVINDICACIÓN contra:
[NOMBRE_DEMANDADO], con domicilio en [DOMICILIO_DEMANDADO],
a fin de que se ordene:
a) La restitución del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN_INMUEBLE],
con un área de [ÁREA] m2, cuyos linderos y medidas
perimetricas son: [DESCRIBIR_LINDEROS].
b) El pago de frutos civiles (lucro cesante) por la posesión
ilegítima, equivalentes a S/ [MONTO_MENSUAL] mensuales
desde [FECHA_POSESIÓN_ILEGÍTIMA] hasta la restitución
efectiva.
c) Costas y costos del proceso.
III. FUNDAMENTOS DE HECHO
3.1. Mediante [TÍTULO_ADQUISITIVO: escritura pública de
compraventa / anticipo de herencia / sucesión intestada /
adjudicación judicial] de fecha [FECHA], otorgada ante
[NOTARIO], adquiri la propiedad del inmueble sub litis.
3.2. Mi derecho de propiedad se encuentra inscrito en la
Partida Electrónica No. [PARTIDA] del Registro de Propiedad
Inmueble, con lo que goza de la publicidad registral y la
presunción de certeza que otorga el Art. 2012 del CC.
3.3. El demandado viene poseyendo el inmueble de manera
ilegítima desde [FECHA_POSESIÓN], sin contar con título
alguno que justifique su posesión, por cuanto:
[DESCRIBIR CIRCUNSTANCIAS: ingreso clandestinamente /
venció el contrato de arrendamiento / se nego a devolver
tras requerimiento, etc.]
3.4. He requerido extrajudicialmente al demandado la
devolución del inmueble mediante Carta Notarial de fecha
[FECHA_CARTA], sin obtener resultado positivo.
IV. FUNDAMENTOS DE DERECHO
- Art. 923 CC: "La propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonia con el interés social y dentro
de los limites de la ley."
- Art. 927 CC: "La acción reivindicatoria es imprescriptible.
No procede contra aquel que adquirió el bien por
prescripción."
- IV Pleno Casatorio Civil (Cas. 2195-2011-Ucayali): La
reivindicación requiere: (i) probar el derecho de propiedad,
(ii) individualización del bien, (iii) posesión del
demandado sin derecho.
- Art. 475 inc. 1 CPC: Proceso de Conocimiento.
V. VIA PROCEDIMENTAL
Proceso de Conocimiento (Art. 475 inc. 1 CPC), por tratarse
de una pretensión sobre derechos reales inscribibles.
VI. MEDIOS PROBATORIOS
1. Copia Literal de la Partida Electrónica No. [PARTIDA]
2. Escritura Pública de [TIPO_TÍTULO] de fecha [FECHA]
3. Plano del inmueble y memoria descriptiva
4. Certificado de busqueda catastral
5. Carta Notarial de requerimiento de devolución
6. Inspección judicial del inmueble
7. Declaración testimonial de [TESTIGO_1] y [TESTIGO_2]
8. Fotografías del inmueble
VII. ANEXOS
1-A: Copia del DNI del demandante
1-B: Copia Literal Completa de la Partida Electrónica
1-C: Copia de la Escritura Pública
1-D: Plano perimétrico y memoria descriptiva
1-E: Certificado de busqueda catastral
1-F: Carta Notarial con cargo de recepción
1-G: Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas
1-H: Cédulas de notificación
POR TANTO:
Solicito se admita la presente demanda, se corra traslado
al demandado y en su oportunidad se declare FUNDADA,
ordenando la restitución del inmueble.
PRIMER OTROSI DIGO: Adjunto arancel judicial.
SEGUNDO OTROSI DIGO: Autorizo a [NOMBRE_ABOGADO],
con CAL No. [NÚMERO_CAL], para la revisión del expediente.
Lima, [FECHA]
_________________________
[NOMBRE_DEMANDANTE]
DNI: [DNI]
_________________________
[NOMBRE_ABOGADO]
Abogado - CAL No. [NÚMERO_CAL]
Qué es y cuándo procede
Usa esta demanda cuando eres el propietario de un inmueble pero un tercero lo posee sin derecho y se niega a devolverlo. La reivindicación del Art. 923 del Código Civil es la acción del dueño no poseedor contra el poseedor no dueño, para recuperar la posesión del bien. Se distingue del desalojo porque aquí el conflicto es sobre la propiedad misma, no sobre un contrato de arrendamiento vencido. Es la vía cuando alguien ocupó tu terreno o se quedó con tu inmueble sin título que lo respalde.
Requisitos
- Acreditar la propiedad con título inscrito o documento de dominio.
- Identificar plenamente el bien con sus linderos y medidas.
- Probar que el demandado posee el bien sin derecho.
- Que el demandado no tenga un título de propiedad oponible al tuyo.
Paso a paso
- Reúnes el título de propiedad y los planos que identifican el predio.
- Presentas la demanda ante el juez civil del lugar donde está el inmueble.
- El demandado contesta y puede oponer títulos o excepciones.
- Se actúan los medios probatorios, incluida la inspección judicial.
- El juez resuelve a quién corresponde la propiedad y ordena la restitución del bien.
Plazos y costos
La reivindicación se tramita como proceso de conocimiento, el más largo, y puede durar de 2 a 4 años o más con apelaciones. Los costos incluyen tasas judiciales, honorarios de abogado y, en su caso, pericias. La acción reivindicatoria no prescribe mientras seas propietario, pero el ocupante puede defenderse alegando prescripción adquisitiva si ya completó los plazos de posesión a su favor.
Errores frecuentes
- Confundir reivindicación con desalojo por ocupación precaria. Cada uno tiene su vía.
- No identificar bien el predio, lo que impide ejecutar la restitución.
- Demandar sin título de propiedad sólido frente al del ocupante.
- Ignorar que el poseedor pueda haber ganado el bien por prescripción.
Base legal
- Art. 923 del Código Civil: atributos de la propiedad, incluida la reivindicación.
- Art. 927 del Código Civil: imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria.
- Código Procesal Civil: proceso de conocimiento aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia con el desalojo? El desalojo discute la posesión por contrato vencido o precario; la reivindicación discute quién es el dueño.
¿Puedo pedir frutos o indemnización? Sí, puedes acumular la restitución con el pago de frutos percibidos por el poseedor de mala fe.
Si lo que discutes es solo la posesión y no la propiedad, evalúa la demanda de mejor derecho de posesión o la demanda de mejor derecho de propiedad.
Casos reales: cuándo usar este documento
Ejemplo 1. El terreno heredado que invadieron: Rosa Elena Huamán Torres, con DNI 41285739, heredó de su padre un terreno de 300 m² en Carabayllo. Lo dejó vacío mientras ordenaba los papeles de la sucesión y, al volver un año después, encontró una familia instalada con una vivienda de material noble a medio construir. Rosa tiene su propiedad inscrita en Registros Públicos desde hace ocho años, así que puede exigir la restitución del terreno y el pago de una renta mensual por el tiempo que estuvo ocupado sin su permiso.
Ejemplo 2. El pariente que no devolvió la casa prestada: Jorge Alberto Salazar Vidal, DNI 09876543, le prestó su casa de San Martín de Porres a un primo mientras este conseguía vivienda propia. Pasaron cuatro años, el primo cambió la cerradura y dejó de responder las llamadas. Jorge es el propietario inscrito y no tuvo ningún contrato de alquiler con él, así que la vía correcta es la reivindicación, no un desalojo.
Cuándo NO te sirve: Si quien ocupa tu inmueble fue tu inquilino y el contrato ya venció o dejó de pagar la renta, no presentes una reivindicación: te corresponde un desalojo por vencimiento de contrato o por falta de pago, que es un proceso más rápido porque no discute la propiedad, solo la posesión. Tampoco sirve si tú mismo no tienes el título inscrito; en ese caso primero necesitas regularizar tu propiedad.
El error más común es presentar la demanda sin verificar que la partida registral describa el inmueble con exactitud: linderos, área y medidas perimétricas deben coincidir con lo que realmente existe en el terreno. Si hay diferencias, pide primero un plano actualizado y un certificado de búsqueda catastral, porque el juez puede rechazar la demanda por falta de individualización precisa del bien.
Requisitos y anexos: qué necesitas para presentarlo
Esta demanda se presenta ante el Juzgado Especializado en lo Civil del lugar donde está ubicado el inmueble, por tratarse de un proceso de conocimiento. La presentación es a través de la Mesa de Partes Electrónica del Poder Judicial (MPE) si litigas con abogado habilitado en el Sistema Integrado Judicial, o en la mesa de partes física de la Corte Superior correspondiente si aún no cuentas con firma digital.
Documentos que debes adjuntar
- Copia simple de tu DNI, porque acredita tu identidad como demandante.
- Copia Literal Completa de la Partida Electrónica del inmueble, porque prueba tu derecho de propiedad inscrito.
- Escritura Pública del título de adquisición (compraventa, anticipo de herencia, sucesión intestada, etc.), porque sustenta cómo adquiriste la propiedad.
- Plano perimétrico y memoria descriptiva del predio, porque el juez necesita identificar con exactitud el bien a restituir.
- Certificado de búsqueda catastral, porque acredita que el predio no se superpone con otro ni tiene incidencias registrales.
- Carta notarial de requerimiento de devolución con cargo de recepción, porque prueba que exigiste la restitución antes de demandar.
- Comprobante de pago de la tasa judicial por ofrecimiento de pruebas, porque sin ella el juzgado no admite los medios probatorios.
- Cédulas de notificación para el demandado, porque el juzgado las usa para correrle traslado de la demanda.
Antes de presentarlo, revisa
- Que los linderos y el área de la partida coincidan exactamente con el predio real; cualquier diferencia puede llevar al juez a rechazar la demanda por falta de individualización.
- Que la demanda esté firmada junto con tu abogado, indicando su número de colegiatura ante el Colegio de Abogados correspondiente.
- Que adjuntes tantas copias del escrito y sus anexos como partes demandadas haya, para el traslado.
- Que la carta notarial de requerimiento tenga fecha anterior a la demanda y cargo de recepción del demandado.
El costo depende de la tasa judicial vigente y de los honorarios del abogado; confírmalo antes de presentar, porque varía según el juzgado y la cuantía. Tras la admisión, el juzgado corre traslado al demandado, quien tiene plazo para contestar, y el proceso continúa con la etapa probatoria hasta la sentencia.
Jurisprudencia y criterios aplicables
La Corte Suprema ha establecido de manera reiterada que la acción reivindicatoria exige acreditar tres elementos concurrentes: el derecho de propiedad del demandante debidamente inscrito o acreditado, la identificación plena del bien reivindicado con sus linderos y medidas exactas, y la posesión actual del demandado sin título que la ampare. La ausencia de prueba plena sobre cualquiera de estos tres extremos es la causa más frecuente de que estas demandas se declaren infundadas o improcedentes.
Es criterio consolidado que la sola inscripción registral del demandante no es suficiente por sí sola: los juzgados civiles exigen además que el bien esté plenamente individualizado en la demanda, porque no se puede ordenar la restitución de un predio que no está claramente delimitado en el proceso. Asimismo, es criterio reiterado que si el demandado alega y logra probar estar en curso de adquirir el bien por prescripción adquisitiva, corresponde evaluar esa defensa antes de disponer la restitución, por lo que conviene verificar desde el inicio el tiempo de posesión del ocupante. También es también criterio reiterado que la reivindicación no procede válidamente contra quien ya obtuvo sentencia judicial firme declarándolo propietario por prescripción, pues en ese supuesto el título del antiguo dueño queda extinguido según reiterada jurisprudencia.
Ejemplo con datos de muestra
Así se ve el documento ya llenado (datos ficticios):
Cómo presentar demanda de reivindicación de propiedad: paso a paso
- Verifica la situación registral del inmueble. Solicita la Partida Electrónica del inmueble en SUNARP (búsqueda por dirección o código de partida) para confirmar titularidad, cargas, hipotecas y gravámenes vigentes.
- Reúne los títulos y contratos. Junta el contrato de arrendamiento, compraventa o título de propiedad, comprobantes de pago de renta o precio, notificaciones previas y cualquier comunicación escrita entre las partes.
- Identifica el juzgado competente. Jurisprudencia reiterada de la Corte Suprema: la reivindicación requiere: (i) probar el derecho de propiedad, (ii) individualización del bien, (iii) posesión del demandado sin derecho. El desalojo notarial (Ley 30933) tramita ante notario si el contrato tiene cláusula de allanamiento.
- Adapta el modelo a tu caso. Descarga el formato Word, completa los datos del inmueble (dirección, partida registral), de las partes, del incumplimiento o precariedad y de la pretensión que solicitas.
- Presenta con anexos. Adjunta copia de la partida electrónica de SUNARP, del contrato o título, de las notificaciones previas y del DNI. Presenta en la mesa de partes del juzgado o ante notario según la vía elegida.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de demanda de reivindicación de propiedad
¿El modelo de demanda de reivindicación de propiedad es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/demanda-de-reivindicacion-de-propiedad/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de demanda de reivindicación de propiedad sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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