Cómo ejecuta el banco una hipoteca cuando dejas de pagar

Qué hace el banco, paso concreto

Cuando dejas de pagar el crédito, el banco no se queda con tu casa de un día para otro: debe ir al juez y ejecutar la garantía hipotecaria, siguiendo los artículos 720 a 724 del Código Procesal Civil. Presenta una demanda de ejecución de garantía hipotecaria con dos documentos clave: el título de la hipoteca inscrita en SUNARP y el estado de cuenta de saldo deudor que dice cuánto debes.

El juez revisa que la hipoteca sea válida y expide el mandato de ejecución, que te ordena pagar el saldo dentro de 3 días. Si no pagas ni logras una contradicción, el juez ordena el remate del inmueble y con lo recaudado se paga al banco.

Los artículos del CPC que rigen el remate

• Art. 720 CPC: procede la ejecución si la garantía cumple las formalidades de ley; el ejecutante anexa el documento de la garantía y el estado de cuenta del saldo deudor.
• Art. 721 CPC: el juez expide mandato de ejecución ordenando el pago dentro de tercer día, bajo apercibimiento de remate.
• Art. 722 CPC: puedes contradecir dentro de 3 días alegando nulidad formal del título, inexigibilidad de la obligación o que ya se extinguió (pagaste).
• Arts. 723 y 724 CPC: si no hay contradicción fundada, se ordena el remate y se paga al acreedor con el producto.

Qué es el estado de cuenta de saldo deudor

Es el documento donde el banco liquida cuánto debes en total: capital pendiente, intereses compensatorios, intereses moratorios y gastos. Es el corazón de la demanda porque fija la suma a cobrar. Revísalo con lupa: los bancos a veces cargan intereses o comisiones que puedes discutir. Si detectas un cobro indebido o una liquidación inflada, esa es una base para tu defensa mediante un escrito de contradicción a la ejecución de garantías hipotecarias.

Cómo defenderte o frenar el remate

1. Paga o refinancia dentro del plazo. Si consigues cubrir el saldo o negociar una reprogramación, la ejecución se detiene.
2. Contradice en 3 días. Revisa nulidad formal del título, inexigibilidad (deuda aún no vencida) o extinción (ya pagaste). Adjunta pruebas.
3. Observa la liquidación. Cuestiona intereses moratorios excesivos o gastos no pactados.
4. Negocia una dación en pago o venta directa. A veces conviene vender el inmueble tú mismo antes del remate para obtener mejor precio; revisa cómo vender un inmueble con hipoteca vigente.

Qué pasa después del remate con tu deuda

El inmueble se remata en pública subasta. Con el precio se paga al banco. Si lo obtenido supera tu deuda, el excedente te corresponde a ti. Si no alcanza, el banco puede perseguir el saldo con otros bienes tuyos, porque la hipoteca garantiza pero no libera automáticamente el resto de la obligación.

Una vez pagada toda la deuda, tienes derecho a que se levante la hipoteca. Si ya cancelaste y el gravamen sigue inscrito, revisa cómo se hace el levantamiento de hipoteca para limpiar la partida del inmueble.

El remate paso a paso y cómo se fija el precio base

Cuando la ejecución avanza al remate, el proceso sigue una secuencia ordenada. Primero, el juez dispone la tasación del inmueble: normalmente se toma el valor pactado en la escritura de hipoteca como referencia o se ordena una pericia. Sobre esa tasación se fija el precio base de la primera convocatoria, que suele ser las dos terceras partes del valor de tasación.

Luego se convoca a la subasta pública con la debida publicidad (avisos y publicaciones). Si en la primera convocatoria no hay postores, se convoca una segunda con el precio base reducido, y de ser necesario una tercera con nueva reducción. El postor que gana debe depositar el saldo del precio en el plazo que fije el juez; con ese dinero se paga al banco ejecutante y, si sobra, el excedente se te entrega a ti.

Adjudicado el bien, el juez emite el auto de adjudicación y ordena el lanzamiento si el inmueble está ocupado. Entender esta secuencia te da márgenes de acción: puedes buscar postores serios para que el precio no se hunda, negociar con el banco hasta el último momento, o incluso conseguir un tercero que compre y te deje mejor posición que un remate a la baja. El remate no es instantáneo, y cada etapa te da una oportunidad de reaccionar antes de perder el inmueble por debajo de su valor real.