Cómo vender un inmueble que todavía tiene hipoteca en Perú

¿Se puede vender un inmueble con hipoteca vigente?

Sí, puedes venderlo. La hipoteca no impide la transferencia: es una garantía que sigue al bien, así que el inmueble se vende aunque la carga esté inscrita en SUNARP. Lo que cambia es cómo se estructura la operación para que el comprador no herede la deuda y el vendedor reciba su dinero limpio.

La hipoteca está regulada en el Código Civil (Art. 1097 y siguientes). Como afecta al bien, lo razonable es cancelar el crédito y levantar la hipoteca dentro de la misma compraventa, no después. Si quieres entender a fondo cómo nace y se extingue esta garantía, revisa nuestra guía de cómo constituir y levantar una hipoteca en Perú.

Las tres formas de venderla con seguridad

Hay varias maneras de hacerlo, según quién paga al banco:

• El vendedor cancela primero. Si tienes liquidez, pagas el saldo del crédito, levantas la hipoteca y vendes el inmueble libre de cargas. Es la venta más simple.
• El precio paga la deuda. Lo más común: se pacta que parte del precio que paga el comprador va directo al banco para cancelar el crédito, y el saldo es para el vendedor.
• El comprador asume el crédito. Con autorización del banco, el comprador se subroga en el crédito y continúa pagando las cuotas.

En cualquier caso, fija todo en un contrato de compraventa de inmueble claro. Si vas a dar una señal mientras coordinas con el banco, decide bien entre arras o adelanto, porque no dan la misma protección, como explicamos en arras vs adelanto al comprar un inmueble.

Cómo levantar la hipoteca al cerrar la venta

El paso que no puede faltar es el levantamiento de la hipoteca en SUNARP. Sin él, el inmueble seguirá figurando con la carga aunque hayas pagado. La secuencia segura es:

1. Solicita al banco la liquidación del crédito y la carta de no adeudo.
2. Coordina el pago para que el banco emita la escritura de cancelación o levantamiento de hipoteca a favor del titular.
3. Inscribe el levantamiento en SUNARP para que el gravamen desaparezca de la partida.

Para formalizarlo apóyate en la escritura de levantamiento de hipoteca. Antes de firmar cualquier cosa, pide el certificado de gravamen ante SUNARP para conocer el monto exacto de la carga inscrita.

Gastos y pasos finales de la operación

Una venta con hipoteca tiene más pasos que una común, y conviene tenerlos claros para que ninguna parte se lleve sorpresas:

1. Pedir al banco la liquidación del crédito y el monto exacto a la fecha de pago.
2. Firmar la minuta de compraventa con las condiciones del pago al banco y la entrega del saldo al vendedor.
3. Desembolsar el precio: una parte al banco para cancelar el crédito y el saldo al vendedor.
4. Obtener del banco el documento de cancelación o levantamiento de hipoteca.
5. Inscribir en SUNARP tanto el levantamiento como la transferencia al comprador.

Define por escrito quién paga los honorarios notariales, los derechos registrales del levantamiento y los de la compraventa. Verifica además si la venta genera impuesto a la renta de segunda categoría (5% sobre la ganancia de capital) para el vendedor, porque eso reduce el saldo neto que recibirá tras pagar al banco. Recuerda también la alcabala a cargo del comprador: puedes estimarla con la calculadora de impuesto de alcabala.

Cómo proteger a comprador y vendedor

El mayor riesgo es que el dinero salga pero la hipoteca no se levante. Para evitarlo:

• Verifica en la partida registral el monto exacto del gravamen antes de firmar.
• Pacta que el desembolso al banco y la cancelación de hipoteca ocurran de forma simultánea o condicionada.
• Deja por escrito quién asume los gastos notariales y registrales del levantamiento.

Si el banco demora en emitir la carta de no adeudo, usa una promesa de compraventa que fije plazos y penalidades mientras se completa el trámite. Así ninguna parte queda atada indefinidamente ni pierde la operación por la lentitud de la entidad financiera.