Cómo vender un inmueble que todavía tiene hipoteca en Perú

¿Se puede vender un inmueble hipotecado?

Sí. La hipoteca no impide vender el inmueble. Es una garantía que sigue al bien, así que el inmueble se puede transferir aunque la hipoteca esté inscrita. Lo que cambia es cómo se estructura la operación para que el comprador no herede una deuda y el vendedor reciba su dinero.

La hipoteca está regulada en el Código Civil. Como afecta el bien, lo razonable es cancelar la deuda y levantar la hipoteca como parte de la misma compraventa, no después.

Las formas de venderla con seguridad

Hay varias maneras de hacerlo, según quién paga al banco:

• El vendedor cancela primero. Si tienes liquidez, pagas el saldo del crédito, levantas la hipoteca y vendes el inmueble libre de cargas.
• El precio paga la deuda. Lo más común: se pacta que parte del precio que paga el comprador va directo al banco para cancelar el crédito, y el saldo es para el vendedor.
• El comprador asume el crédito. En algunos casos el comprador se subroga en el crédito con autorización del banco.

En cualquier caso, conviene fijar todo en un contrato de compraventa de inmueble claro, incluso usando arras para asegurar la operación mientras se coordina con el banco.

Cómo levantar la hipoteca al cerrar la venta

El paso que no puede faltar es el levantamiento de la hipoteca en SUNARP. Sin él, el inmueble seguirá figurando con la carga aunque hayas pagado. La secuencia segura es:

1. Solicita al banco la liquidación del crédito y la carta de no adeudo.
2. Coordina el pago de manera que el banco emita la escritura de cancelación o levantamiento de hipoteca a favor del titular.
3. Inscribe el levantamiento en SUNARP para que el gravamen desaparezca de la partida.

Para formalizarlo puedes apoyarte en la escritura de levantamiento de hipoteca.

Cómo proteger a comprador y vendedor

El mayor riesgo es que el dinero salga pero la hipoteca no se levante. Para evitarlo:

• Verifica en la partida registral el monto exacto del gravamen antes de firmar.
• Pacta que el desembolso al banco y la cancelación de hipoteca ocurran de forma simultánea o condicionada.
• Deja por escrito quién asume gastos notariales y registrales del levantamiento.

Si el banco demora, considera una promesa de compraventa que fije plazos y penalidades mientras se obtiene la carta de no adeudo.

Gastos y pasos finales de la operación

Una venta con hipoteca tiene más pasos que una venta común, y conviene tenerlos claros desde el inicio para que ninguna parte se lleve sorpresas:

1. Solicitar al banco la liquidación del crédito y el monto exacto a la fecha de pago.
2. Firmar la minuta de compraventa con las condiciones del pago al banco y la entrega del saldo al vendedor.
3. Desembolsar el precio: una parte al banco para cancelar el crédito y el saldo al vendedor.
4. Obtener del banco el documento de cancelación o levantamiento de hipoteca.
5. Inscribir en SUNARP tanto el levantamiento de la hipoteca como la transferencia a favor del comprador.

Sobre los gastos, define por escrito quién paga los honorarios notariales, los derechos registrales del levantamiento y los de la compraventa. Verifica también si la venta genera impuesto a la renta de segunda categoría para el vendedor, porque eso afecta el saldo neto que recibirá tras pagar al banco.