Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble
Acuerdo previo mediante el cual las partes se comprometen a celebrar una futura compraventa inmobiliaria. Art. 1414 y 1418 CC.
Actualizado al 2 de julio de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Conste por el presente documento el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA que celebran: PROMITENTE VENDEDOR: [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI N.° [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR]. PROMITENTE COMPRADOR: [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N.° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR]. En los términos y condiciones siguientes: PRIMERA: OBJETO El promitente vendedor se compromete a vender y el promitente comprador se compromete a comprar el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN_INMUEBLE], inscrito en la Partida N.° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de [CIUDAD], con una extensión de [ÁREA] m². SEGUNDA: PRECIO El precio de compraventa acordado es de S/ [PRECIO] (Son: [PRECIO_LETRAS] Soles), el cual será cancelado de la siguiente manera: - Arras de garantía: S/ [MONTO_ARRAS] al momento de suscribir el presente contrato. - Saldo: S/ [SALDO] al momento de la firma de la minuta de compraventa. TERCERA: PLAZO PARA LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DEFINITIVO Las partes acuerdan celebrar el contrato definitivo de compraventa a más tardar el día [FECHA_LÍMITE]. El contrato definitivo se celebrará ante Notario Público de [CIUDAD]. CUARTA: ARRAS Las arras entregadas tienen el carácter de arras de garantía conforme al Art. 1477 CC. En caso de incumplimiento: - Si incumple el promitente vendedor: deberá devolver el doble de las arras. - Si incumple el promitente comprador: perderá las arras entregadas. QUINTA: CONDICIONES DEL INMUEBLE El inmueble se entregará libre de cargas, gravámenes, hipotecas, embargos y sin ocupantes. El promitente vendedor declara que el inmueble se encuentra al día en el pago de tributos municipales y servicios. SEXTA: SANEAMIENTO El promitente vendedor garantiza el saneamiento por evicción y vicios ocultos del inmueble, conforme a los Arts. 1484 y siguientes del Código Civil. SÉPTIMA: GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES Los gastos notariales y registrales serán asumidos por [QUIÉN_ASUME], salvo pacto en contrario al momento de suscribir el contrato definitivo. OCTAVA: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Cualquiera de las partes podrá resolver el presente contrato por incumplimiento de la otra parte, aplicando las consecuencias pactadas en la cláusula cuarta sobre las arras. NOVENA: JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA Para cualquier controversia derivada del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los jueces y tribunales de [CIUDAD], renunciando al fuero de sus domicilios. DÉCIMA: ACEPTACIÓN Leído el presente contrato y encontrándolo conforme, las partes lo suscriben en señal de conformidad en la ciudad de [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO]. ___________________________ ___________________________ PROMITENTE VENDEDOR PROMITENTE COMPRADOR [NOMBRE_VENDEDOR] [NOMBRE_COMPRADOR] DNI: [DNI_VENDEDOR] DNI: [DNI_COMPRADOR]
Qué es y cuándo usarlo
La promesa de compraventa, también llamada compromiso de contratar, es el acuerdo por el cual comprador y vendedor se obligan a celebrar en el futuro la compraventa definitiva de un inmueble bajo condiciones ya pactadas. Se usa cuando todavía falta algo para la venta final: que el comprador consiga el crédito hipotecario, que el vendedor saque la sucesión intestada o levante una hipoteca, que se regularice la inscripción en Registros Públicos o simplemente para asegurar el negocio con una arras mientras se reúnen los papeles. No transfiere la propiedad, solo obliga a firmar después la minuta y escritura.
Diferencia con la compraventa definitiva
En la promesa nadie se vuelve dueño todavía. La propiedad recién se transfiere con el contrato de compraventa de inmueble definitivo, que en la práctica se eleva a escritura pública e inscribe en Registros. La promesa fija el precio, el plazo para firmar y la penalidad si una parte se arrepiente. Por eso es clave que describa el inmueble con la misma precisión que tendría la venta final: partida registral, área, linderos y medidas perimétricas.
Cláusulas que debe contener
- Identificación completa de las partes y del inmueble con su partida registral.
- Precio total y forma de pago, distinguiendo la cuota inicial o arras del saldo.
- Plazo máximo para celebrar la compraventa definitiva.
- Condiciones previas: aprobación de crédito, saneamiento físico legal, levantamiento de cargas.
- Tipo de arras: confirmatorias o de retractación, y la penalidad por incumplimiento.
Las arras importan mucho
Si pactas arras de retractación (Art. 1480 del Código Civil), cualquiera puede arrepentirse: quien entregó las arras las pierde y quien las recibió debe devolverlas dobladas. Si pactas arras confirmatorias (Art. 1477), no hay derecho a arrepentirse y la parte fiel puede exigir el cumplimiento forzado de la venta o la indemnización. Define cuál usas, porque cambia totalmente qué pasa si el negocio se cae.
Base legal
- Art. 1414 del Código Civil: compromiso de contratar.
- Art. 1416 del Código Civil: plazo del compromiso de contratar.
- Art. 1418 del Código Civil: negativa injustificada a celebrar el contrato definitivo.
- Arts. 1477 a 1483 del Código Civil: arras confirmatorias y de retractación.
Errores frecuentes
- No fijar plazo para la venta definitiva. Sin plazo el compromiso queda en el aire y se discute su vigencia.
- Entregar dinero sin precisar si es arras de retractación o confirmatorias.
- Firmar la promesa sin revisar la partida registral del inmueble y descubrir luego cargas o copropietarios.
Antes de firmar
Pide la copia literal de la partida en Registros Públicos y verifica que el vendedor sea el titular y que no haya hipotecas, embargos ni bloqueos vigentes. Si el inmueble proviene de una herencia, exige primero la sucesión intestada inscrita.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de promesa de compraventa de inmueble
¿El modelo de contrato de promesa de compraventa de inmueble es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/contrato-de-promesa-de-compraventa-de-inmueble/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de contrato de promesa de compraventa de inmueble sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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