Contrato de Compraventa Ad Corpus de Inmueble

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CONTRATO DE COMPRAVENTA AD CORPUS DE INMUEBLE

Conste por el presente documento el contrato de compraventa de inmueble que celebran:

EL VENDEDOR: [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR].

EL COMPRADOR: [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR].

En los términos siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES Y TITULARIDAD
EL VENDEDOR declara ser propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de SUNARP, Zona Registral [ZONA_REGISTRAL], con un área registral de [AREA_INMUEBLE] metros cuadrados y los linderos y medidas perimétricas que constan en dicha partida.

SEGUNDA: OBJETO Y OBLIGACIÓN ESENCIAL
Conforme al artículo 1529 del Código Civil, por la compraventa EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del inmueble descrito a EL COMPRADOR, y este a pagar su precio en dinero. La venta comprende todo lo que de hecho y por derecho corresponde al inmueble.

TERCERA: VENTA AD CORPUS (POR CUERPO CIERTO)
Conforme al artículo 1577 del Código Civil, las partes pactan que la venta se realiza AD CORPUS, esto es, por el inmueble como un cuerpo cierto y por un precio único e indivisible, y no en razón de su extensión o cabida. En consecuencia, el inmueble se vende tal como se encuentra, con la integridad de lo que comprende, sin atender a la medida exacta de su superficie.

CUARTA: PRECIO FIJO SIN AJUSTE POR DIFERENCIA DE ÁREA
El precio total y definitivo es de S/ [MONTO_PRECIO], que no se modifica aunque la superficie real resulte mayor o menor a la indicada en los antecedentes. Las partes renuncian de común acuerdo al ajuste de precio, salvo el supuesto del artículo 1577 del Código Civil cuando la diferencia entre la extensión real y la indicada en el contrato exceda de la décima parte, caso en el cual procede la rectificación correspondiente.

QUINTA: FORMA DE PAGO
EL COMPRADOR paga el precio de la siguiente manera: [FORMA_DE_PAGO]. EL VENDEDOR otorga el recibo y la declaración de cancelación al recibir el íntegro.

SEXTA: ENTREGA Y SANEAMIENTO
EL VENDEDOR entrega el inmueble el [FECHA_ENTREGA], libre de ocupantes y de cargas no declaradas, y asume el saneamiento por evicción y por vicios ocultos conforme a ley.

SÉPTIMA: GASTOS, TRIBUTOS Y FORMALIZACIÓN
El impuesto de alcabala es asumido por EL COMPRADOR y el impuesto a la renta de segunda categoría por EL VENDEDOR, de corresponder. Las partes se obligan a elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en SUNARP. Los gastos notariales y registrales son asumidos por [PARTE_GASTOS].

OCTAVA: COMPETENCIA
Cualquier controversia se somete a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL], renunciando al fuero de sus domicilios.

En señal de conformidad, las partes firman en dos ejemplares.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________
EL VENDEDOR
[NOMBRE_VENDEDOR]
DNI [DNI_VENDEDOR]

_______________________
EL COMPRADOR
[NOMBRE_COMPRADOR]
DNI [DNI_COMPRADOR]

El contrato de compraventa ad corpus de inmueble es aquel en el que compras o vendes un predio fijando un precio único por el bien en su conjunto (el cuerpo cierto), y no por metro cuadrado. La expresión latina ad corpus significa "por el cuerpo": pagas por la casa, el terreno o el departamento tal como está y se ve, sin que importe que el área real sea un poco mayor o menor a la que figura en los papeles. Es la modalidad típica de venta de inmuebles cuando el comprador conoce el bien físicamente y ambos prefieren cerrar un monto cerrado sin recalcular por diferencias de medida.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo celebran el vendedor (propietario) y el comprador del inmueble. Conviene usarlo cuando el comprador ya visitó y verificó el predio, y ambos acuerdan un precio total por la cosa completa, evitando discusiones futuras por unos metros de más o de menos. Es muy frecuente en la compra de departamentos, casas usadas y terrenos ya delimitados. No es recomendable cuando compras sobre plano un proyecto que recién se construirá y el área es determinante para tu decisión, porque ahí te interesa más la venta por extensión exacta.

Base legal

• Artículo 1577 del Código Civil: si el inmueble se vende fijando el precio por el todo y no según su extensión o cabida, el comprador debe pagar la totalidad aunque el área real difiera de la indicada, salvo que la diferencia supere la décima parte, en cuyo caso el precio se reduce o aumenta proporcionalmente.
• Artículo 1529 del Código Civil: define la compraventa como el contrato por el que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien y el comprador a pagar su precio en dinero.
• Artículo 949 del Código Civil: la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al comprador propietario de él, salvo pacto en contrario.

Qué datos y documentos necesitas

• Datos completos de vendedor y comprador (nombres, DNI o RUC, estado civil y domicilio).
• Partida registral del inmueble en SUNARP, con la descripción, área y linderos inscritos.
• Precio total pactado por el cuerpo cierto, en soles o dólares, y forma de pago.
• La cláusula expresa que indica que la venta es ad corpus (por el todo, no por extensión).
• Certificado de no adeudos de predial y arbitrios, y, si corresponde, el HR y PU municipal.

Cómo presentarlo paso a paso

1. Verifica en SUNARP la titularidad del vendedor y que el inmueble esté libre de cargas y gravámenes.
2. Redacten la minuta de compraventa con la cláusula ad corpus claramente incluida y el precio total.
3. Lleven la minuta a un notario para elevarla a escritura pública; el notario verifica identidades y firma.
4. Paga el Impuesto de Alcabala en la municipalidad cuando el valor supere el tramo inafecto (10 UIT).
5. Inscribe la transferencia en el Registro de Predios de SUNARP para que la propiedad sea oponible a terceros.

Errores comunes a evitar

• No incluir expresamente la cláusula ad corpus y luego pelear por las diferencias de área.
• Creer que ad corpus cubre cualquier diferencia: si el área real difiere en más de la décima parte, el artículo 1577 sí permite ajustar el precio.
• No revisar la partida registral y comprar a quien no es el verdadero propietario.
• Olvidar el pago de Alcabala antes de firmar la escritura, lo que traba la inscripción.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el departamento mide menos de lo que decía el contrato?

En una venta ad corpus pagas por el bien completo, así que pequeñas diferencias no cambian el precio. Pero el artículo 1577 del Código Civil pone un límite: si el área real es menor en más de una décima parte de la indicada, tienes derecho a una reducción proporcional del precio. La modalidad ad corpus no es un cheque en blanco.

¿Conviene la venta ad corpus o por extensión?

Ad corpus conviene cuando ya viste y aceptaste el inmueble tal cual está; evita recálculos y cierra un precio firme. La venta por extensión (por metro cuadrado) conviene cuando el área exacta es decisiva, por ejemplo en terrenos grandes o compras sobre plano. Elige según cuánto pesa la medida en tu decisión.

¿Necesito escritura pública e inscripción en SUNARP?

Para que la propiedad sea oponible frente a terceros y puedas inscribirla, sí conviene la escritura pública ante notario y la inscripción en el Registro de Predios. Aunque el artículo 949 transfiere la propiedad con el solo acuerdo, sin inscripción quedas expuesto a una doble venta o a embargos del vendedor.

¿Quién paga el Impuesto de Alcabala?

El Impuesto de Alcabala lo paga el comprador y grava la transferencia con una tasa del 3% sobre el valor que exceda las 10 UIT. Debe pagarse en la municipalidad antes de inscribir la compraventa; pide siempre el comprobante porque el notario y SUNARP lo exigen.