Contrato de Cesión de Posición Contractual en Compraventa de Inmueble en Planos

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CONTRATO DE CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL EN COMPRAVENTA DE INMUEBLE EN PLANOS

Conste por el presente documento el contrato de cesión de posición contractual que celebran las siguientes partes:

EL CEDENTE (comprador original): [NOMBRE_CEDENTE], con DNI [DNI_CEDENTE], domicilio en [DOMICILIO_CEDENTE].

EL CESIONARIO (nuevo comprador): [NOMBRE_CESIONARIO], con DNI [DNI_CESIONARIO], domicilio en [DOMICILIO_CESIONARIO].

EL CEDIDO (vendedor o inmobiliaria): [NOMBRE_INMOBILIARIA], con RUC [RUC_INMOBILIARIA], domicilio en [DOMICILIO_INMOBILIARIA], representada por [REPRESENTANTE_INMOBILIARIA].

Las partes acuerdan los términos siguientes:

PRIMERA: MARCO LEGAL
Conforme al artículo 1435 del Código Civil, en los contratos con prestaciones aún no ejecutadas total o parcialmente, una parte puede ceder su posición contractual a un tercero con el asentimiento de la otra.

SEGUNDA: CONTRATO BASE
EL CEDENTE es comprador en el contrato de compraventa de bien futuro o en planos celebrado con EL CEDIDO el [FECHA_CONTRATO_BASE], respecto de la unidad inmobiliaria [DESCRIPCION_UNIDAD] del proyecto [NOMBRE_PROYECTO] ubicado en [UBICACION_PROYECTO], por un precio de S/ [PRECIO_TOTAL].

TERCERA: PRESTACIONES PENDIENTES
A la fecha, EL CEDENTE ha pagado S/ [MONTO_PAGADO] y se encuentran pendientes pagos por S/ [SALDO_PENDIENTE] y la entrega de la unidad, conforme al cronograma del Anexo 1.

CUARTA: OBJETO DE LA CESIÓN
EL CEDENTE cede a EL CESIONARIO su íntegra posición contractual de comprador, con todos los derechos y obligaciones pendientes, incluyendo el derecho a la entrega y a la futura transferencia de propiedad de la unidad.

QUINTA: CONTRAPRESTACIÓN DE LA CESIÓN
EL CESIONARIO pagará a EL CEDENTE la suma de S/ [MONTO_CESION] por la cesión, que comprende el reembolso de lo ya pagado y, en su caso, la prima pactada.

SEXTA: ASENTIMIENTO DEL CEDIDO
EL CEDIDO presta su asentimiento expreso a la cesión conforme al artículo 1435 del Código Civil y reconoce a EL CESIONARIO como nuevo comprador.

SÉTIMA: GARANTÍA DEL CEDENTE
Conforme al artículo 1438 del Código Civil, EL CEDENTE garantiza la existencia y validez del contrato base.

OCTAVA: EXCEPCIONES
Conforme al artículo 1439 del Código Civil, EL CEDIDO podrá oponer a EL CESIONARIO las excepciones derivadas del contrato base.

NOVENA: NORMA SUPLETORIA
En lo no previsto rigen los artículos 1435 a 1439 del Código Civil.

En señal de conformidad, las partes firman por triplicado en [CIUDAD], el [FECHA].

La cesión de posición contractual permite que el comprador original de un inmueble en planos (cedente) transfiera a un tercero (cesionario) todos sus derechos y obligaciones bajo el contrato de compraventa firmado con la inmobiliaria, con el consentimiento previo de esta última (cedida). Es la figura del artículo 1435 del Código Civil. En la práctica peruana se usa muchísimo durante la etapa de preventa o construcción, cuando el comprador ya pagó cuotas iniciales y, por razones personales o de oportunidad, prefiere transferir su posición a otro comprador en lugar de esperar la entrega del bien.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo suscriben tres partes: el comprador original (cedente), el nuevo comprador (cesionario) y la inmobiliaria o constructora (cedida) que dio su consentimiento. Conviene cuando el comprador original ya no quiere o no puede continuar con el cronograma de pagos, cuando hay una valorización del bien y se quiere transferir con utilidad, o cuando el banco rechazó el crédito hipotecario para la cuota final. Para el cesionario es una oportunidad de adquirir un departamento en planos a un precio frecuentemente más competitivo que comprar uno nuevo.

Base legal vigente

Se rige por los artículos 1435 a 1439 del Código Civil sobre cesión de posición contractual. El artículo 1435 exige el consentimiento del contratante cedido (la inmobiliaria). El artículo 1436 regula los efectos. Aplican además las normas sobre compraventa de inmueble en construcción de la Ley 29090 y su reglamento (Decreto Supremo 011-2017-VIVIENDA), la Ley 29571 (Código de Protección y Defensa del Consumidor) en cuanto a las relaciones con la inmobiliaria, y las normas de la SUNARP cuando el bien matriz ya está independizado. Si hay pago, aplica también la Ley de bancarización (Decreto Supremo 150-2007-EF).

Qué datos y documentos necesitas

• DNI vigente del cedente, del cesionario y de sus cónyuges si los hubiera.
• Copia del contrato de compraventa original firmado con la inmobiliaria.
• Estado de cuenta de pagos realizados por el cedente, con todas las constancias.
• Carta de no adeudo de la inmobiliaria.
• Consentimiento expreso y por escrito de la inmobiliaria a la cesión.
• Avance de obra y memoria descriptiva actualizada.
• Si el cesionario financiará con crédito hipotecario, carta de aprobación del banco.
• Monto que el cesionario pagará al cedente (devolución de cuotas más prima o descuento).

Cómo presentarlo paso a paso

1. Solicita por escrito a la inmobiliaria su consentimiento para la cesión, requisito del artículo 1435 del Código Civil.
2. Pide a la inmobiliaria un estado de cuenta y una carta de no adeudo a la fecha de cesión.
3. Negocia con el cesionario el monto que te pagará por las cuotas ya abonadas y por la prima (o descuento) acordada.
4. Redacta el contrato tripartito de cesión de posición contractual, citando el contrato original.
5. Firma con legalización notarial y, si hay pago bancarizable, paga por transferencia o cheque de gerencia.
6. El cesionario continúa el cronograma con la inmobiliaria y, al momento de la entrega, firma directamente la minuta y la escritura pública de transferencia.

Errores comunes a evitar

• Hacer la cesión sin el consentimiento expreso de la inmobiliaria, lo que la vuelve inoponible.
• No pedir carta de no adeudo, dejando al cesionario expuesto a deudas previas.
• Pactar el pago de la prima en efectivo sin bancarizar, contraviniendo el Decreto Supremo 150-2007-EF.
• No revisar el estado del proyecto en la Municipalidad y en la SUNARP antes de aceptar la cesión.
• Olvidar incluir cláusula sobre quién asume la penalidad si la inmobiliaria entrega tarde.

Preguntas frecuentes

¿Necesito autorización de la inmobiliaria para ceder?

Sí. El artículo 1435 del Código Civil exige el consentimiento del contratante cedido. Sin esa autorización, la cesión no produce efectos frente a la inmobiliaria y esta puede seguir reclamando el cumplimiento al comprador original.

¿Pago alcabala o impuesto a la renta por la cesión?

El cesionario suele pagar alcabala cuando se firma la transferencia definitiva, no en la cesión. Para el cedente, si vende la posición con utilidad, esa ganancia puede calificar como renta de segunda categoría, según la SUNAT. Conviene consultar la situación específica con un contador.

¿Qué pasa si la inmobiliaria incumple después de la cesión?

El cesionario asume la posición contractual íntegra, por lo que puede ejercer todos los derechos del comprador original, incluyendo resolución, indemnización y reclamo ante Indecopi al amparo de la Ley 29571.

¿Puedo ceder solo una parte del contrato?

No. La cesión de posición contractual es íntegra: se transfieren todos los derechos y todas las obligaciones. Si quisieras transferir solo créditos, se trataría de una cesión de derechos del artículo 1206, figura distinta y de aplicación restringida.