Arras vs adelanto: la diferencia al comprar un inmueble

Arras vs adelanto: la diferencia que decide tu dinero

La diferencia es clave: el adelanto es solo un pago a cuenta del precio y, si la compra no se concreta por causa ajena a ti, te lo devuelven. Las arras son una entrega con función especial que, según el tipo, puedes perder si te arrepientes. El Código Civil regula arras confirmatorias (Art. 1477) y arras de retractación (Art. 1480). El error fatal es entregar dinero sin decir por escrito qué es.

Antes de firmar cualquier "separación" o reserva, define con claridad si lo que entregas es adelanto o arras, y de qué tipo.

Arras confirmatorias (Art. 1477 CC)

Sirven para reforzar que el contrato se va a cumplir. Si el contrato se cumple, las arras se imputan al precio o se devuelven. Si una parte incumple, la otra puede:

• Quedarse con las arras, si incumple quien las dio, o
• Exigir el doble, si incumple quien las recibió, o
• Demandar la ejecución o la resolución del contrato más indemnización por daños (Arts. 1478 y 1479 CC).

Arras de retractación (Art. 1480 CC)

Solo proceden en el contrato preparatorio (compromiso de contratar) y conceden el derecho de arrepentirse:

• Si se retracta quien dio las arras, las pierde.
• Si se retracta quien las recibió, devuelve el doble.

Una vez celebrado el contrato definitivo, ya no cabe la retractación. Por eso importa saber si estás en la etapa preparatoria o en la compraventa final.

Tabla comparativa: adelanto vs los dos tipos de arras

Cómo redactar la cláusula para protegerte

El error fatal es entregar dinero sin decir qué es. En tu promesa de compraventa deja constancia expresa de:

• Si la suma es arras confirmatorias, arras de retractación o un simple adelanto.
• El monto, la fecha y la forma de imputación al precio.
• Qué ocurre si cada parte incumple o se retracta.

Cuando cierres la operación, formalízala en una minuta de compraventa bien redactada.

Ejemplo práctico peruano y qué sigue

Reservas un departamento y entregas S/ 10,000. Si el documento dice "arras de retractación" y te arrepientes, pierdes los S/ 10,000. Si dice "adelanto del precio" y la operación cae por culpa del vendedor, te devuelven tu dinero. La "separación" comercial vale lo que diga el papel, no su nombre. Tras la compra, deberás inscribirla con la solicitud de inscripción de compraventa ante SUNARP y pagar el impuesto de alcabala (calcúlalo con la calculadora de alcabala). Repasa también las cláusulas esenciales de una compraventa.

Errores comunes al entregar arras o adelanto

La mayoría de problemas nacen de la informalidad al entregar dinero. Los errores más frecuentes son:

• Entregar dinero sin documento: si no hay papel firmado, será tu palabra contra la del vendedor sobre qué se pactó.
• No precisar el tipo de arras: confundir confirmatorias con de retractación cambia por completo quién pierde qué.
• Transferir sin dejar rastro: paga por medios que dejen constancia (transferencia, depósito) y guarda el voucher.
• No fijar plazo para firmar la minuta: sin fecha límite, el vendedor puede dilatar y bloquear tu dinero.
• Olvidar verificar la titularidad del inmueble: revisa la partida en SUNARP antes de entregar un sol; si el vendedor no es el dueño inscrito, no des arras.

Formalizar la operación desde la reserva, con el tipo de arras bien definido, es la única forma segura de proteger tu dinero.