Arras vs adelanto: la diferencia al comprar un inmueble

¿Qué son las arras y qué es un adelanto?

El adelanto (o pago a cuenta) es simplemente parte del precio que pagas por anticipado: si la compra no se concreta por causa ajena a ti, te lo devuelven.

Las arras son una entrega de dinero con una función especial: confirmar el contrato o permitir el arrepentimiento. Tienen consecuencias distintas según el tipo que pactes.

Arras confirmatorias (Art. 1477 CC)

Sirven para reforzar que el contrato se va a cumplir. Si el contrato se cumple, las arras se imputan al precio o se devuelven. Si una parte incumple, la otra puede:

• Quedarse con las arras (si incumple quien las dio), o
• Exigir el doble (si incumple quien las recibió), o
• Demandar la ejecución o resolución del contrato más daños.

Arras de retractación (Art. 1480 CC)

Solo proceden en el contrato preparatorio (compromiso de contratar) y conceden el derecho de arrepentirse:

• Si se retracta quien dio las arras, las pierde.
• Si se retracta quien las recibió, devuelve el doble.

Una vez celebrado el contrato definitivo, ya no cabe la retractación.

Cómo redactar la cláusula para protegerte

El error fatal es entregar dinero sin decir qué es. En tu promesa de compraventa deja constancia expresa:

• Si la suma es arras confirmatorias, de retractación o un simple adelanto.
• El monto, fecha y forma de imputación al precio.
• Qué ocurre si cada parte incumple.

Ejemplo práctico peruano

Reservas un departamento y entregas S/ 10,000. Si el documento dice "arras de retractación" y te arrepientes, pierdes los S/ 10,000. Si dice "adelanto del precio" y la operación cae por culpa del vendedor, te devuelven tu dinero. Por eso conviene formalizar la compra en una minuta de compraventa bien redactada.