Contrato de compraventa: cláusulas esenciales que no pueden faltar

Qué es y cuándo hay compraventa

Según el artículo 1529 del Código Civil, por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y este a pagar su precio en dinero. Si no hay dinero de por medio, no es compraventa sino permuta o donación.

Dos elementos no pueden faltar: el bien (determinado o determinable) y el precio cierto. Sin precio en dinero, el contrato es nulo como compraventa.

Las cláusulas esenciales

• Identificación del bien: descripción completa. Para inmuebles, partida registral y linderos; para vehículos, placa y número de motor.
• Precio y forma de pago: monto total, moneda, si es al contado o a plazos, y fechas.
• Entrega: lugar, fecha y estado en que se entrega el bien.
• Saneamiento: obligación del vendedor de responder por evicción y vicios ocultos.
• Gastos: quién paga notaría, registro e impuestos.

Revisa modelos según el bien: bien mueble, inmueble o vehículo usado.

Saneamiento: la protección del comprador

El saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar que el bien sirve para su finalidad y que nadie te lo quitará. Tiene dos caras:

• Saneamiento por evicción (Art. 1491 CC): si un tercero con mejor derecho te despoja del bien, el vendedor responde.
• Saneamiento por vicios ocultos (Art. 1503 CC): si el bien tiene defectos no visibles que lo hacen inútil, puedes pedir resolución o rebaja del precio.

No renuncies a estas garantías a la ligera, porque te dejan sin respaldo ante problemas.

Reserva de propiedad y arras

Si vendes a plazos, la cláusula de reserva de propiedad (Art. 1583 CC) permite que sigas siendo dueño hasta el pago total, lo que facilita recuperar el bien si el comprador deja de pagar. Es muy usada en venta de vehículos y maquinaria con el contrato de compraventa a plazos con reserva de propiedad.

Las arras sirven para asegurar el cierre: las confirmatorias se imputan al precio; las de retractación permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas (Arts. 1477-1483 CC).

Errores frecuentes al comprar o vender

• No verificar que el vendedor sea el propietario real (partida de SUNARP).
• Pactar un precio simbólico para pagar menos impuestos, lo que puede acarrear nulidad por simulación.
• No regular qué pasa si el bien tiene cargas o gravámenes.
• Olvidar la fecha y forma de entrega.

Para inmuebles, complementa con nuestra guía de compraventa de inmueble: minuta y SUNARP.