Contrato de Compraventa de Bien Futuro
Contrato para compra de departamento en planos o en construcción. Art. 1534-1535 CC. Incluye cuotas, desembolso bancario y cláusula resolutoria.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO
(Art. 1534-1535 del Código Civil)
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Conste por el presente documento, el CONTRATO DE COMPRAVENTA DE
BIEN FUTURO que celebran:
EL VENDEDOR:
Razón Social : [RAZÓN_SOCIAL_INMOBILIARIA]
RUC : [RUC_INMOBILIARIA]
Representante : [NOMBRE_REPRESENTANTE]
DNI : [DNI_REPRESENTANTE]
Poder inscrito : Partida No. [PARTIDA_PODER] de SUNARP
Domicilio : [DOMICILIO_INMOBILIARIA]
EL COMPRADOR:
Nombre : [NOMBRE_COMPRADOR]
DNI : [DNI_COMPRADOR]
Estado civil : [ESTADO_CIVIL]
Domicilio : [DOMICILIO_COMPRADOR]
CLÁUSULA PRIMERA.- ANTECEDENTES
El VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN_TERRENO],
inscrito en la Partida Electrónica No. [PARTIDA_TERRENO] del Registro
de Propiedad Inmueble de la Zona Registral No. IX - Sede Lima (SUNARP),
sobre el cual viene desarrollando el proyecto inmobiliario denominado
"[NOMBRE_PROYECTO]", al amparo de la Licencia de Edificación No.
[NÚMERO_LICENCIA] expedida por la Municipalidad de [MUNICIPALIDAD].
CLÁUSULA SEGUNDA.- OBJETO DEL CONTRATO (Art. 1534 CC)
Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la
propiedad del bien futuro que a continuación se describe, y EL
COMPRADOR se obliga a pagar el precio pactado:
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
- Departamento : No. [NÚMERO_DEPARTAMENTO]
- Piso : [PISO]
- Área techada : [ÁREA_TECHADA] m2
- Área ocupada : [ÁREA_OCUPADA] m2
- Estacionamiento: No. [NÚMERO_ESTACIONAMIENTO] ([ÁREA_EST] m2)
- Depósito : No. [NÚMERO_DEPÓSITO] ([ÁREA_DEP] m2)
- Linderos : Según plano del proyecto (Anexo 1)
Nota: Las areas definitivas serán las que resulten de la
Declaratoria de Fabrica e Independización inscritas en SUNARP.
Se acepta una variación de hasta +/- 3% del área techada.
CLÁUSULA TERCERA.- PRECIO Y FORMA DE PAGO
El precio total del inmueble es de [MONEDA] [MONTO_TOTAL]
([MONTO_EN_LETRAS]), que será pagado de la siguiente forma:
a) Cuota de separación : [MONEDA] [MONTO_SEPARACIÓN]
Pagado el [FECHA_SEPARACIÓN] (Recibo No. [RECIBO])
b) Cuota inicial (saldo) : [MONEDA] [MONTO_INICIAL]
A pagar hasta el [FECHA_INICIAL]
c) Cuotas mensuales : [NÚMERO_CUOTAS] cuotas de
[MONEDA] [MONTO_CUOTA] cada una, venciendo la primera
el [FECHA_PRIMERA_CUOTA] y la última el [FECHA_ÚLTIMA_CUOTA]
d) Desembolso bancario : [MONEDA] [MONTO_BANCO]
Mediante crédito hipotecario de [BANCO] a desembolsar
contra la independización del inmueble en SUNARP.
CLÁUSULA CUARTA.- PLAZO DE ENTREGA
EL VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble terminado y en
condiciones de habitabilidad dentro de los [MESES_PLAZO] meses
siguientes a la fecha de suscripción del presente contrato,
es decir, hasta el [FECHA_ENTREGA].
Prórroga: Se concedera prórroga automática de hasta [MESES_PRORROGA]
meses adicionales por caso fortuito, fuerza mayor o demora en
la obtención de la Conformidad de Obra.
CLÁUSULA QUINTA.- PENALIDAD POR INCUMPLIMIENTO
a) Penalidad del VENDEDOR: En caso de atraso en la entrega
(vencida la prórroga), el VENDEDOR pagará al COMPRADOR una
penalidad equivalente a [PORCENTAJE_PEN_V]% del precio por
cada mes de atraso, hasta un máximo de [MESES_MAX_PEN] meses.
b) Penalidad del COMPRADOR: En caso de atraso en el pago de
cuotas superior a [DÍAS_MORA] días, se aplicará interes
moratorio de [TASA_MORA]% mensual.
CLÁUSULA SEXTA.- CLÁUSULA RESOLUTORIA (Art. 1430 CC)
Las partes acuerdan que el presente contrato quedará resuelto
de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial, si:
a) EL COMPRADOR incumple el pago de [CUOTAS_RESOLVER] o más
cuotas consecutivas, previa carta notarial concediendo
plazo de [DÍAS_CARTA] días para regularizar.
b) EL VENDEDOR no entrega el inmueble vencido el plazo de
prórroga, en cuyo caso devolverá al COMPRADOR la totalidad
de montos pagados más intereses legales dentro de los
[DÍAS_DEVOLUCIÓN] días siguientes.
CLÁUSULA SÉPTIMA.- CONDICIONES DE ENTREGA
La entrega del inmueble se realizará mediante Acta de Entrega
que detallara: acabados, instalaciones sanitarias y electricas,
medidores de servicios, número de llaves entregadas, y cualquier
observación del COMPRADOR. EL COMPRADOR tendrá [DÍAS_OBSERVACIÓN]
días para comunicar defectos ocultos no detectables al momento
de la entrega.
CLÁUSULA OCTAVA.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
a) Obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Fabrica
b) Inscribir el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal
c) Independizar la unidad inmobiliaria en SUNARP
d) Gestionar la asignación de numeración municipal
e) Fácilitar la inscripción de la hipoteca bancaria si aplica
f) Entregar al COMPRADOR la Memoria Descriptiva y plaños
CLÁUSULA NOVENA.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
a) Cumplir puntualmente con los pagos del precio
b) Gestionar oportunamente su crédito hipotecario (si aplica)
c) Firmar la Escritura Pública de compraventa cuando sea requerido
d) Recibir el inmueble en la fecha programada
CLÁUSULA DÉCIMA.- ESCRITURA PÚBLICA
EL VENDEDOR se obliga a elevar el presente contrato a Escritura
Pública ante la Notaría [NOTARÍA] dentro de los [DÍAS_EP] días
siguientes a la independización del inmueble en SUNARP. Los
gastos notariales y registrales serán asumidos por [QUIEN_PAGA].
CLÁUSULA UNDECIMA.- SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
Las partes acuerdan someter cualquier controversia derivada del
presente contrato a [ARBITRAJE/JURISDICCIÓN_ORDINARIA].
[Si arbitraje: Centro de Arbitraje de la Camara de Comercio de Lima]
[Si judicial: Jueces y Tribunales del Distrito Judicial de Lima]
CLÁUSULA DUODECIMA.- PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR
El presente contrato se rige adicionalmente por las normas del
Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), siendo
nula toda cláusula que limite los derechos del consumidor conforme
al Art. 49 de dicha Ley.
Firmado en Lima, a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO].
_________________________ _________________________
EL VENDEDOR EL COMPRADOR
[NOMBRE_REPRESENTANTE] [NOMBRE_COMPRADOR]
DNI: [DNI_REPRESENTANTE] DNI: [DNI_COMPRADOR]
Base Legal: Art. 1529-1535, 1430 Código Civil; Ley 29571;
Ley 29090 (Ley de Hábilitaciones Urbanas y Edificaciones).
El contrato de compraventa de bien futuro es el acuerdo por el que vendes o compras una cosa que todavía no existe pero que se espera que llegue a existir, como un departamento en planos, una cosecha por levantar o un lote aun no construido. El comprador se obliga a pagar el precio y el vendedor a transferir el bien cuando este exista. Es el instrumento típico de la venta de inmuebles en planos y de la preventa inmobiliaria en Lima.
Cuando usarlo
Lo usas cuando quieres asegurar hoy la compra de algo que se entregará o terminará después. La constructora que vende departamentos antes de levantar el edificio, el agricultor que vende su producción futura o quien adquiere un estacionamiento aun no independizado recurren a esta figura. También sirve cuando el bien existe en parte y se completará, por ejemplo una obra en construcción.
Base legal peruana
Se rige por el Código Civil. El artículo 1532 permite vender bienes que pueden existir, siempre que sean determinados o determinables. El artículo 1534 regula la venta de bien futuro propiamente dicha (la doctrina la llama emptio rei speratae): el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, y si no existe, la venta queda sin efecto por falta de objeto. El artículo 1535 trata del caso en que el comprador asume parte del riesgo, y el artículo 1536 la venta de la esperanza incierta (emptio spei), donde el comprador paga el precio aunque el bien no llegue a existir porque compro el alea. Las reglas generales de compraventa están en los artículos 1529 y siguientes.
Como rellenarlo bien
- Identifica con precisión el bien futuro: ubicación, partida matriz, área proyectada, número de departamento o lote según el plano del proyecto.
- Declara expresamente que el bien aun no existe y que las partes lo saben. Esto define que estas ante una venta de bien futuro y no una venta nula por falta de objeto.
- Fija el precio, la forma de pago y que pasa con los montos adelantados si el bien no llega a existir.
- Pacta el plazo estimado de existencia o entrega y las consecuencias de la demora.
- Aclara quien asume el riesgo: si es venta de cosa esperada (artículo 1534) o de esperanza incierta (artículo 1536), porque cambia totalmente quien pierde si el bien no se concreta.
Errores comunes
- No precisar que el bien es futuro, lo que genera dudas sobre la validez del contrato.
- Pagar el precio total por adelantado sin garantía de devolución si el proyecto no se ejecuta.
- Confundir la venta de cosa esperada con la de esperanza incierta y terminar asumiendo un riesgo que no querías.
- Olvidar que la inscripción definitiva en la SUNARP recién procede cuando el bien existe e independiza, no antes.
Preguntas frecuentes
Si el departamento en planos nunca se construye, recupero mi dinero? Si pactaste una venta de cosa esperada conforme al artículo 1534, la condición no se cumple y la venta queda sin efecto, por lo que debe devolverse lo pagado. Solo pierdes el precio si expresamente asumiste el riesgo de la esperanza incierta del artículo 1536.
Puedo inscribirlo de una vez en Registros Públicos? Mientras el bien no exista ni este independizado no hay partida propia que inscribir. Por eso conviene blindar la operación con bloqueo registral y la entrega oportuna de la independización y la declaratoria de fábrica.
Qué diferencia hay con una promesa de venta? En la compraventa de bien futuro ya hay venta perfeccionada bajo condición, mientras que la promesa solo obliga a celebrar un contrato definitivo después. Si quieres comprometer la operación sin venderla aun, evalúa un contrato de arras.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de compraventa de bien futuro
¿El modelo de contrato de compraventa de bien futuro es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/contrato-de-compraventa-de-bien-futuro/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de contrato de compraventa de bien futuro sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
Modelos relacionados
Contrato de Compraventa de Inmueble
Minuta de compraventa de bien inmueble para su elevación a escritura pública. Arts. 1529-1543 del Código Civil y Ley 27287.
Minuta de Compraventa de Inmueble con Bien Propio dentro del Matrimonio
Minuta de compraventa en la que uno de los cónyuges adquiere un inmueble como bien propio, dejando constancia del origen de los fondos para desvirtuar la presunción de bien social. Citas: Arts. 302, 303 y 311 del Código Civil.
Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arras Confirmatorias y Compraventa de Inmueble
Demanda de cumplimiento de contrato con arras confirmatorias que importan la conclusión de la compraventa de inmueble (Arts. 1477 a 1480 CC).
Contrato de Compraventa de Aires (Derecho de Sobreedificación)
Modelo de contrato de compraventa de aires: transfiere el derecho de sobreelevar o edificar sobre la azotea, bien susceptible de independización bajo la Ley 27157 y el régimen de propiedad horizontal del Decreto Legislativo 1568, con acuerdo de la junta de propietarios cuando la azotea es bien común.
Contrato de Arrendamiento de Bien Común por Acuerdo Unánime de Copropietarios
Contrato de arrendamiento de un inmueble en copropiedad otorgado conjuntamente por la totalidad de los copropietarios, con reparto de la renta según cuotas, conforme al Art. 971 inc. 1 y al Art. 1669 del Código Civil.
Contrato de Compraventa de Predio sobre Medida por Cabida (Ad Mensuram)
Contrato de compraventa de terreno con precio fijado por unidad de extensión (por hectárea o metro cuadrado), con derecho a aumento o reducción del precio y a rescisión si la diferencia excede la décima parte, conforme a los Arts. 1574 a 1576 del Código Civil.
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