Minuta de Compraventa de Inmueble con Bien Propio dentro del Matrimonio
Minuta de compraventa en la que uno de los cónyuges adquiere un inmueble como bien propio, dejando constancia del origen de los fondos para desvirtuar la presunción de bien social. Citas: Arts. 302, 303 y 311 del Código Civil.
Actualizado al 27 de julio de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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MINUTA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON BIEN PROPIO DENTRO DEL MATRIMONIO SEÑOR NOTARIO: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de compraventa de inmueble con calidad de bien propio, que celebran las partes que al final suscriben. PRIMERA: LAS PARTES EL VENDEDOR: [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI N° [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR]. EL COMPRADOR: [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR], casado con [NOMBRE_CONYUGE], identificada con DNI N° [DNI_CONYUGE], bajo el régimen de sociedad de gananciales. SEGUNDA: OBJETO El vendedor es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_REGISTRAL] de la Zona Registral de [ZONA_REGISTRAL]. Por el presente contrato lo transfiere en venta real a favor del comprador, quien lo adquiere con la calidad de bien propio. TERCERA: PRECIO Y FORMA DE PAGO El precio total es de [MONTO_PRECIO] ([MONTO_LETRAS]), que el comprador paga en la forma siguiente: [FORMA_DE_PAGO]. El vendedor declara recibir el precio a su entera satisfacción y otorga la cancelación correspondiente. CUARTA: CALIDAD DE BIEN PROPIO Y ORIGEN DE LOS FONDOS El comprador declara que el precio se cancela con fondos de su exclusiva propiedad, provenientes de [ORIGEN_FONDOS]. Por ello, el inmueble se adquiere con la calidad de bien propio del comprador y no ingresa a la sociedad de gananciales. El Art. 302 del Código Civil reconoce como bienes propios, entre otros, los que cada cónyuge adquiere durante la vigencia del régimen a título oneroso cuando la causa de adquisición ha precedido a aquella, o a título gratuito. QUINTA: DESVIRTUACIÓN DE LA PRESUNCIÓN DE BIEN SOCIAL El Art. 311 del Código Civil dispone que todos los bienes se presumen sociales salvo prueba en contrario, y que los bienes subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que sustituyeron. La presente declaración, junto con la documentación del origen de los fondos, tiene por finalidad acreditar y dejar constancia del carácter propio del bien para desvirtuar dicha presunción. SEXTA: INTERVENCIÓN Y CONFORMIDAD DEL CÓNYUGE El cónyuge del comprador interviene en este acto únicamente para dejar constancia de su conformidad con la calidad de bien propio del inmueble, reconociendo el origen privativo de los fondos empleados. El Art. 303 del Código Civil establece que la administración de los bienes propios corresponde a cada cónyuge. SÉPTIMA: ENTREGA Y SANEAMIENTO El vendedor entrega el inmueble en la fecha [FECHA_ENTREGA] y se obliga al saneamiento por evicción y vicios ocultos conforme a ley. Declara que el bien se encuentra libre de cargas y gravámenes, salvo [CARGAS_EXISTENTES]. OCTAVA: GASTOS, INSCRIPCIÓN Y LEY APLICABLE Los gastos notariales y registrales serán asumidos por [RESPONSABLE_GASTOS]. Se solicitará al Registro de Predios la inscripción de la transferencia con la anotación de bien propio del comprador. Para todo lo no previsto rigen las normas del Código Civil y las partes se someten a la jurisdicción de los jueces de [CIUDAD]. Agregue usted, señor Notario, las cláusulas de ley, eleve a escritura pública e inscriba la compraventa en el Registro de Predios. [CIUDAD], [FECHA] _______________________________ [NOMBRE_VENDEDOR] DNI N° [DNI_VENDEDOR] _______________________________ [NOMBRE_COMPRADOR] DNI N° [DNI_COMPRADOR] _______________________________ [NOMBRE_CONYUGE] DNI N° [DNI_CONYUGE]
Esta minuta se usa cuando una persona casada compra un inmueble y quiere que ese bien sea suyo de manera exclusiva, no de la sociedad de gananciales que comparte con su cónyuge. En el régimen de sociedad de gananciales, todo lo que se adquiere a título oneroso durante el matrimonio se presume bien social y pertenece a ambos. Para que el inmueble entre como bien propio, hay que dejar constancia expresa del origen del dinero (por ejemplo, fondos que ya eran propios, herencia o subrogación de otro bien propio) y declararlo en la escritura.
Cuando usarla
La usas cuando compras con dinero que la ley reconoce como tuyo y no como ganancial: lo que tenías antes de casarte, lo recibido por herencia o legado, una indemnización personal, o el producto de la venta de otro bien propio (subrogación real). También sirve cuando el cónyuge interviene declarando que reconoce el carácter propio del bien, lo que evita conflictos futuros y observaciones del registrador. Es clave en patrimonios donde se quiere mantener separado lo que cada uno aporta.
Base legal
- Art. 302 del Código Civil: enumera los bienes propios de cada cónyuge.
- Art. 311 del Código Civil: presunción de que todos los bienes son sociales, salvo prueba en contrario.
- Art. 303 del Código Civil: cada cónyuge administra y dispone libremente de sus bienes propios.
- Art. 949 del Código Civil: la propiedad inmueble se transfiere con el solo consentimiento.
- Art. 1529 del Código Civil: definición del contrato de compraventa.
Como rellenarla bien
Declara expresamente que el bien se adquiere con carácter propio y explica el origen del dinero. Si hay subrogación, identifica el bien propio que se vendió para financiar la compra. Lo más seguro es que el cónyuge intervenga en la escritura reconociendo el carácter propio, porque así se desvirtúa la presunción del Art. 311 ante el registrador. Identifica el inmueble con su partida, área y linderos. Incluye el precio y la forma de pago. Recuerda elevar la minuta a escritura pública e inscribir la compraventa indicando el carácter propio en la partida.
Errores comunes
- No documentar el origen propio del dinero. Sin prueba, opera la presunción de bien social del Art. 311.
- Que el cónyuge no intervenga reconociendo el carácter propio, lo que deja la calificación en duda.
- Confundir bien propio con separación de patrimonios. Son figuras distintas.
- No inscribir la condición de bien propio en SUNARP, lo que complica una venta o garantía futura.
Preguntas frecuentes
Por que conviene que mi cónyuge firme si el bien es mío? Porque la ley presume que todo lo comprado en el matrimonio es social. El reconocimiento expreso del cónyuge desvirtúa esa presunción y evita que el registrador o un tercero discutan el carácter del bien.
Puedo vender después este inmueble sin permiso de mi cónyuge? Si quedo bien acreditado como propio, lo administras y dispones libremente según el Art. 303. Si hubiera duda sobre su origen, podrían exigir la intervención conyugal.
Qué es la subrogación real? Es cuando el dinero proviene de la venta de otro bien propio. El nuevo inmueble conserva el carácter propio del bien sustituido, siempre que se declare ese origen.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de minuta de compraventa de inmueble con bien propio dentro del matrimonio
¿El modelo de minuta de compraventa de inmueble con bien propio dentro del matrimonio es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/minuta-de-compraventa-de-inmueble-con-bien-propio-dentro-del-matrimonio/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de minuta de compraventa de inmueble con bien propio dentro del matrimonio sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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