Minuta de Compraventa de Inmueble con Pago a Plazos y Reserva de Hipoteca
Minuta de compraventa de inmueble con precio pagadero a plazos, garantizando el saldo deudor con hipoteca a favor del vendedor. Citas: Arts. 1529, 1583 y 1097 del Código Civil (compraventa, reserva de propiedad e hipoteca).
Actualizado al 27 de julio de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
El archivo .docx se genera en tu navegador con html-docx-js, sin enviarse a nuestros servidores. Abrelo en Word, Google Docs o LibreOffice y reemplaza los campos resaltados en amarillo con tus datos.
MINUTA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON PAGO A PLAZOS Y RESERVA DE HIPOTECA SEÑOR NOTARIO: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de compraventa de inmueble con pago a plazos y constitución de hipoteca, que celebran las partes que al final suscriben. PRIMERA: LAS PARTES EL VENDEDOR: [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI N° [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR]. EL COMPRADOR: [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR]. SEGUNDA: OBJETO DE LA COMPRAVENTA El vendedor es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_REGISTRAL] de la Zona Registral de [ZONA_REGISTRAL], con un área de [AREA_INMUEBLE] metros cuadrados. Por el presente contrato lo transfiere en venta real y enajenación perpetua a favor del comprador. TERCERA: DEFINICIÓN Y BASE LEGAL Conforme al Art. 1529 del Código Civil, por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Las partes acuerdan que el precio se cancele a plazos según el cronograma de la cláusula siguiente. CUARTA: PRECIO, CUOTA INICIAL Y SALDO El precio total pactado es de [MONTO_PRECIO] ([MONTO_LETRAS]). El comprador paga en este acto una cuota inicial de [MONTO_INICIAL] ([MONTO_INICIAL_LETRAS]), que el vendedor declara recibir a su satisfacción. El saldo de [MONTO_SALDO] ([MONTO_SALDO_LETRAS]) se pagará en [NUMERO_CUOTAS] cuotas mensuales de [MONTO_CUOTA] cada una, con vencimiento los días [DIA_VENCIMIENTO] de cada mes, más un interés compensatorio de [TASA_INTERES] por ciento. QUINTA: TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD Las partes acuerdan que la propiedad se transfiere al comprador desde la firma de la escritura pública. De forma alternativa, si las partes así lo pactan expresamente, el vendedor podrá reservarse la propiedad hasta el pago total conforme al Art. 1583 del Código Civil, que admite el pacto de reserva de propiedad oponible a terceros si se inscribe. La opción elegida es [OPCION_TRANSFERENCIA]. SEXTA: CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA Para garantizar el pago del saldo del precio, el comprador constituye primera y preferente hipoteca sobre el mismo inmueble a favor del vendedor, hasta por la suma de [MONTO_HIPOTECA] ([MONTO_HIPOTECA_LETRAS]). Conforme al Art. 1097 del Código Civil, por la hipoteca se afecta el inmueble en garantía del cumplimiento de la obligación, sin desposesión, otorgando al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien. SÉPTIMA: EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA En caso de incumplimiento del pago de dos cuotas consecutivas, el saldo se considerará de plazo vencido y el vendedor podrá ejecutar la hipoteca por la vía que corresponda para hacerse pago del saldo, intereses y gastos. OCTAVA: ENTREGA Y SANEAMIENTO El vendedor entrega el inmueble al comprador en la fecha [FECHA_ENTREGA] y se obliga al saneamiento por evicción y vicios ocultos conforme a ley. Declara que el bien se encuentra libre de cargas y gravámenes, salvo la hipoteca que aquí se constituye. NOVENA: GASTOS, INSCRIPCIÓN Y LEY APLICABLE Los gastos notariales y registrales serán asumidos por [RESPONSABLE_GASTOS]. Se inscribirán la compraventa y la hipoteca en el Registro de Predios. Para todo lo no previsto rigen las normas del Código Civil y las partes se someten a la jurisdicción de los jueces de [CIUDAD]. Agregue usted, señor Notario, las cláusulas de ley, eleve a escritura pública e inscriba la compraventa y la hipoteca en el Registro de Predios. [CIUDAD], [FECHA] _______________________________ [NOMBRE_VENDEDOR] DNI N° [DNI_VENDEDOR] _______________________________ [NOMBRE_COMPRADOR] DNI N° [DNI_COMPRADOR]
Esta minuta sirve para vender o comprar un inmueble cuando el precio no se paga de golpe sino en cuotas, y el vendedor quiere quedar protegido constituyendo una hipoteca sobre el mismo bien que transfiere. Es la herramienta clásica del financiamiento directo entre particulares, sin banco de por medio. El comprador adquiere la propiedad y, en el mismo acto, grava el inmueble a favor del vendedor para garantizar el saldo pendiente. Si deja de pagar, el vendedor ejecuta la hipoteca y cobra con preferencia sobre el bien.
Cuando usarla
La usas cuando acuerdas vender al crédito y no quieres entregar el bien sin una garantía real inscrita. Es común en ventas de terrenos, departamentos o casas donde el comprador paga una inicial y el resto en armadas mensuales o trimestrales. También se usa cuando el comprador no califica para un crédito hipotecario bancario y el propio vendedor financia la operación. La reserva de hipoteca te conviene a ti como vendedor porque la transferencia de propiedad en el Perú opera con el solo consentimiento (Art. 949 del Código Civil), así que sin garantía quedarias expuesto al impago.
Base legal
- Art. 1529 del Código Civil: definición del contrato de compraventa.
- Art. 949 del Código Civil: la propiedad inmueble se transfiere con el solo consentimiento.
- Art. 1097 del Código Civil: la hipoteca otorga al acreedor persecución, preferencia y venta judicial.
- Art. 1099 del Código Civil: requisitos de validez de la hipoteca, entre ellos que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable.
- Art. 1561 del Código Civil: en venta a plazos, el incumplimiento de tres cuotas (sucesivas o no) faculta a resolver el contrato.
Como rellenarla bien
Identifica el inmueble con su partida registral exacta, área, linderos y medidas. Detalla el precio total, la cuota inicial y el cronograma de pagos con montos y fechas. Fija el monto del gravamen hipotecario, que debe cubrir el saldo más intereses y costos de eventual ejecución. Precisa el interés compensatorio y el moratorio pactados. Incluye la cláusula de resolución por falta de pago apoyándote en el Art. 1561. Recuerda que la minuta es privada: el notario la eleva a escritura pública y el parte se inscribe en SUNARP, tanto la compraventa como la hipoteca.
Errores comunes
- No precisar el monto del gravamen. La hipoteca exige cantidad determinada o determinable, de lo contrario se observa la inscripción.
- Entregar la posesión y no inscribir la hipoteca. Sin inscripción no hay derecho real, solo un contrato que obliga a las partes.
- Olvidar el pacto de resolución por incumplimiento, lo que te obliga a litigar más para recuperar el bien.
- No pagar el impuesto de alcabala, que genera observación registral inmediata.
Preguntas frecuentes
Si el comprador deja de pagar, recupero la propiedad o solo cobro? Tienes dos caminos. Puedes ejecutar la hipoteca y rematar el bien para cobrar el saldo con preferencia, o resolver la compraventa por incumplimiento de pago (Art. 1561) y recuperar la propiedad. Conviene pactar ambas opciones en la minuta.
El comprador puede vender o hipotecar el bien antes de terminar de pagar? Si es el nuevo dueño, puede disponer del bien, pero tu hipoteca inscrita se mantiene y persigue al inmueble en manos de quien sea. Por eso la inscripción es vital.
Necesito un banco para esta operación? No. Esta es justamente la alternativa al crédito bancario: el vendedor financia y se garantiza con hipoteca de primer rango.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de minuta de compraventa de inmueble con pago a plazos y reserva de hipoteca
¿El modelo de minuta de compraventa de inmueble con pago a plazos y reserva de hipoteca es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/minuta-de-compraventa-de-inmueble-con-pago-a-plazos-y-reserva-de-hipoteca/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de minuta de compraventa de inmueble con pago a plazos y reserva de hipoteca sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
Modelos relacionados
Minuta de Compraventa de Inmueble Inscrito con Asunción de Hipoteca por el Comprador
Minuta de compraventa de inmueble inscrito donde el comprador asume la hipoteca que lo grava, con conformidad del acreedor (Art. 1529 y Art. 1435 CC).
Minuta de Compraventa de Inmueble con Bien Propio dentro del Matrimonio
Minuta de compraventa en la que uno de los cónyuges adquiere un inmueble como bien propio, dejando constancia del origen de los fondos para desvirtuar la presunción de bien social. Citas: Arts. 302, 303 y 311 del Código Civil.
Minuta de Levantamiento Parcial de Hipoteca por Pago Proporcional
Minuta de reducción y levantamiento parcial de hipoteca por pago proporcional de la deuda, con liberación de parte del gravamen (Art. 1115 CC).
Minuta de Compraventa de Inmueble con Pacto de Retroventa
Minuta de compraventa de inmueble con pacto de retroventa conforme a los artículos 1586 a 1591 del Código Civil, que faculta al vendedor a resolver el contrato dentro del plazo legal de dos años.
Minuta de Compraventa de Inmueble con Crédito Hipotecario Bancario
Minuta de compraventa de inmueble en la que el precio se paga con un crédito hipotecario otorgado por un banco, que a su vez constituye hipoteca sobre el predio en garantía, conforme a los artículos 949, 1529 y 1097 del Código Civil.
Contrato de Compraventa de Inmueble con Reserva de Dominio hasta Cancelación Total del Precio
Contrato de compraventa de un inmueble en cuotas con pacto de reserva de propiedad a favor del vendedor hasta la cancelación total del precio, conforme al artículo 1583 del Código Civil.
Calculadoras legales útiles
Usa nuestras calculadoras peruanas para complementar este modelo: plazos procesales, pensión de alimentos, liquidación laboral, UIT 2026, interés BCRP e IGV 18%.
Ir a calculadoras