Minuta de Levantamiento Parcial de Hipoteca por Pago Proporcional

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MINUTA DE LEVANTAMIENTO PARCIAL Y REDUCCIÓN DE HIPOTECA POR PAGO PROPORCIONAL

SEÑOR NOTARIO PÚBLICO DE [DISTRITO_NOTARIAL]:

Sírvase usted extender en su registro de escrituras públicas una de LEVANTAMIENTO PARCIAL Y REDUCCIÓN DE HIPOTECA que otorga [NOMBRE_ACREEDOR], identificado con DNI N° [DNI_ACREEDOR], a quien se denominará EL ACREEDOR, a favor de [NOMBRE_DEUDOR], identificado con DNI N° [DNI_DEUDOR], a quien se denominará EL DEUDOR, en los términos siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES

Por escritura pública de fecha [FECHA_HIPOTECA] otorgada ante el Notario [NOMBRE_NOTARIO_ORIGEN], EL DEUDOR constituyó hipoteca a favor de EL ACREEDOR sobre el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Registral N° [NUMERO_PARTIDA] de la SUNARP, en garantía de una obligación de [MONTO_ORIGINAL] ([ORIGINAL_LETRAS]). Dicha hipoteca consta inscrita en el asiento [NUMERO_ASIENTO] de la referida partida.

SEGUNDA: PAGO PROPORCIONAL EFECTUADO

EL DEUDOR ha cancelado a EL ACREEDOR la suma de [MONTO_PAGADO] ([PAGADO_LETRAS]), correspondiente a [PORCENTAJE_PAGADO] de la obligación garantizada, quedando un saldo pendiente de [MONTO_SALDO] ([SALDO_LETRAS]). EL ACREEDOR declara haber recibido dicho pago a su entera satisfacción.

TERCERA: REDUCCIÓN DEL MONTO DE LA HIPOTECA

En virtud del pago proporcional efectuado, EL ACREEDOR y EL DEUDOR acuerdan REDUCIR el monto del gravamen hipotecario de [MONTO_ORIGINAL] a [MONTO_SALDO], conforme al Art. 1115 del Código Civil, que dispone que el monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor, y que la reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro.

CUARTA: LEVANTAMIENTO PARCIAL

Como consecuencia de la reducción acordada, EL ACREEDOR otorga el LEVANTAMIENTO PARCIAL de la hipoteca hasta por la suma pagada de [MONTO_PAGADO], subsistiendo el gravamen únicamente por el saldo de [MONTO_SALDO] hasta su total cancelación. Las partes precisan que, conforme al Art. 1102 del Código Civil, la hipoteca es indivisible, por lo que la reducción aquí pactada no implica liberar parte física del inmueble sino reducir el monto asegurado.

QUINTA: SUBSISTENCIA DE LA GARANTÍA

La hipoteca subsiste con el rango y preferencia originales por el saldo reducido, manteniéndose todas las demás condiciones de la escritura de constitución que no se opongan a la presente.

SEXTA: AUTORIZACIÓN REGISTRAL

EL ACREEDOR autoriza expresamente al Registrador de la SUNARP a inscribir la reducción y el levantamiento parcial aquí acordados en la Partida Registral N° [NUMERO_PARTIDA].

SÉTIMA: GASTOS

Los gastos notariales y registrales serán asumidos por [PARTE_GASTOS].

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley y eleve a escritura pública la presente minuta para su inscripción en la SUNARP.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________            _______________________
[NOMBRE_ACREEDOR]                  [NOMBRE_DEUDOR]
DNI N° [DNI_ACREEDOR]              DNI N° [DNI_DEUDOR]
EL ACREEDOR                        EL DEUDOR

Usa esta minuta cuando pagaste una parte de la deuda garantizada con hipoteca y el acreedor acepta liberar proporcionalmente parte de la garantía, por ejemplo una de las unidades hipotecadas o una porción del gravamen. El levantamiento parcial reduce o libera una parte del bien afectado, dejando vigente la hipoteca sobre el resto por el saldo aún pendiente. Es común en proyectos inmobiliarios donde se hipotecaron varias unidades en garantía de un mismo crédito, y a medida que se pagan o venden las unidades, el acreedor las va liberando una por una.

Cuándo conviene usarla

La usas cuando hiciste un pago proporcional que, según lo pactado o por acuerdo con el acreedor, da derecho a liberar parte de la garantía. Es típica en la venta de departamentos de un edificio hipotecado: cada vez que se vende uno y se paga la cuota correspondiente, el banco o acreedor levanta la hipoteca sobre ese departamento para que el comprador lo reciba libre de gravamen. También sirve cuando se hipotecaron varios predios y quieres liberar uno tras amortizar lo proporcional. Requiere el consentimiento del acreedor, que es quien declara el levantamiento parcial.

Base legal

El artículo 1097 del Código Civil define la hipoteca y sus efectos. El artículo 1102 consagra la indivisibilidad de la hipoteca, según el cual la garantía subsiste íntegra sobre todos los bienes afectados aunque se reduzca la obligación, salvo pacto distinto. Por eso el levantamiento parcial requiere el acuerdo del acreedor o una cláusula que lo prevea. El artículo 1122 regula la extinción de la hipoteca. La minuta se eleva a escritura pública conforme al artículo 1098 y el levantamiento se inscribe en SUNARP.

Cómo rellenarla bien

• Identifica el crédito garantizado, el monto original y el pago proporcional realizado.
• Precisa qué parte del bien o qué unidad se libera y cuál queda hipotecada por el saldo.
• Indica el asiento y la partida donde corre inscrita la hipoteca a levantar parcialmente.
• Deja constancia del consentimiento expreso del acreedor para el levantamiento parcial.
• Prevé la inscripción del levantamiento parcial en la partida correspondiente.

Errores frecuentes

• Asumir que el pago parcial libera automáticamente parte de la garantía. Por la indivisibilidad, se necesita acuerdo del acreedor.
• No identificar con exactitud qué unidad o porción se libera.
• No precisar el saldo de la obligación que sigue garantizado con la hipoteca remanente.
• No inscribir el levantamiento, dejando la unidad liberada con el gravamen aún vigente en el registro.

Preguntas frecuentes

¿El acreedor está obligado a liberar parte si pago una parte? No por defecto. La hipoteca es indivisible, así que subsiste íntegra salvo pacto distinto. El levantamiento parcial procede si lo pactaron o si el acreedor lo consiente.

¿Sirve para vender un departamento de un edificio hipotecado? Sí. Es la vía habitual: se libera el departamento vendido por el pago proporcional y la hipoteca sigue sobre las unidades no canceladas.

Cuando termines de pagar todo, usa la escritura de cancelación de hipoteca. Si el acreedor se niega pese al pago, mira la demanda de levantamiento de hipoteca.