Hipoteca: cómo constituirla y cómo levantarla en Perú

Cómo constituir y levantar una hipoteca en Perú

Para constituir una hipoteca en Perú redactas una minuta, la elevas a escritura pública ante notario y la inscribes en SUNARP; para levantarla, una vez pagada la deuda, el acreedor otorga la escritura de cancelación que también se inscribe en SUNARP. La hipoteca está regulada en los Arts. 1097 a 1122 del Código Civil y solo nace con la inscripción registral.

La hipoteca afecta un inmueble en garantía de una obligación sin que pierdas la posesión (Art. 1097 CC). Si no pagas, el acreedor puede ejecutar el inmueble y cobrarse con el remate.

Qué garantiza y requisitos de validez (Art. 1099 CC)

La hipoteca garantiza el capital, los intereses pactados y los gastos, dentro del monto máximo inscrito. El Art. 1099 exige tres requisitos:

1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Sin inscripción en SUNARP, la hipoteca no produce efectos como garantía real.

Pasos para constituirla

1. Acuerda con el acreedor el monto, plazo e intereses. Si es un préstamo entre particulares, formalízalo con un contrato de préstamo (mutuo dinerario).
2. Redacta la minuta de constitución de hipoteca con el inmueble y el monto del gravamen.
3. Eleva a escritura pública de constitución de hipoteca ante notario.
4. Inscribe la escritura en la partida del inmueble en SUNARP.

Costos aproximados 2026

En préstamos bancarios el banco suele preparar la minuta de constitución y, al terminar de pagar, la de cancelación.

Cómo levantar una hipoteca ya pagada

Pagada la deuda, la hipoteca no desaparece sola: sigue inscrita hasta que la levantes.

1. Pide al acreedor (banco o particular) la constancia de cancelación de la deuda.
2. El acreedor otorga la escritura de cancelación de hipoteca.
3. Inscribe esa escritura en SUNARP para que la carga se borre de la partida.

Mientras no lo hagas, no podrás vender ni volver a hipotecar el inmueble sin observaciones.

Qué hacer si el acreedor no quiere levantarla

Si ya pagaste y el acreedor se niega o desapareció, puedes interponer una demanda de levantamiento de hipoteca. También procede la caducidad de la inscripción cuando ha transcurrido el plazo legal sin ejecución. En sentido inverso, si el deudor no paga, el acreedor inicia la ejecución de garantías hipotecarias. Para ubicar la hipoteca entre las demás garantías, revisa la guía sobre fianza, hipoteca y garantía mobiliaria.

Errores frecuentes al hipotecar o levantar la carga

Tanto al constituir como al cancelar una hipoteca se cometen errores costosos. Evítalos:

• No inscribir la escritura en SUNARP: sin inscripción, la hipoteca no existe como garantía real (Art. 1099 inc. 3 CC).
• Pagar la deuda y "olvidar" levantar la hipoteca: la carga sigue en la partida e impide vender o refinanciar el inmueble.
• No pedir la constancia de cancelación al banco: es el documento base para otorgar la escritura de cancelación.
• Fijar un monto de gravamen mal calculado: debe cubrir capital, intereses y gastos dentro del máximo inscrito.
• No verificar el rango: si el inmueble ya tenía una hipoteca, la nueva será de rango posterior y cobra después en caso de ejecución.

Revisar la partida registral antes y después del trámite, y conservar todos los documentos de pago, te ahorra sorpresas cuando quieras disponer del inmueble.