Hipoteca: cómo constituirla y cómo levantarla en Perú
Publicado el 2026-06-07 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Norma | Codigo Civil, Arts. 1097-1122 |
| Forma | Escritura publica e inscripcion en SUNARP |
| Requisito de validez | Inscripcion registral (Art. 1099 inc. 3 CC) |
| Levantamiento | Escritura de cancelacion o demanda judicial |
¿Qué es una hipoteca y qué garantiza?
La hipoteca afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de una obligación, sin que el propietario pierda la posesión (Art. 1097 CC). Si no pagas, el acreedor puede ejecutar el inmueble y cobrarse con el producto del remate.
Garantiza el capital, los intereses pactados y los gastos, dentro del monto máximo que conste inscrito.
Requisitos para constituir una hipoteca
El Art. 1099 del Código Civil exige tres requisitos:
- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado.
- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La hipoteca debe constar en escritura pública y solo nace con la inscripción en SUNARP.
Pasos para constituirla
- Acuerda con el acreedor el monto, plazo e intereses.
- Redacta la minuta de constitución de hipoteca con el inmueble y el monto del gravamen.
- Eleva a escritura pública ante notario.
- Inscribe la escritura en la partida del inmueble en SUNARP.
Cómo levantar una hipoteca ya pagada
Pagada la deuda, la hipoteca no desaparece sola: sigue inscrita hasta que la levantes.
- Pide al acreedor (banco o particular) la constancia de cancelación de la deuda.
- El acreedor otorga la escritura de cancelación de hipoteca.
- Inscribe esa escritura en SUNARP para que la carga se borre de la partida.
Qué hacer si el acreedor no quiere levantarla
Si ya pagaste y el acreedor se niega o desapareció, puedes interponer una demanda de levantamiento de hipoteca. También procede la caducidad de la inscripción cuando ha transcurrido el plazo legal sin ejecución. Si el deudor no paga, el acreedor inicia la ejecución de garantías hipotecarias.
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca necesita escritura pública obligatoriamente?
Sí. La hipoteca convencional debe constar en escritura pública e inscribirse en SUNARP. Sin inscripción no produce efectos como garantía real (Art. 1099 inciso 3 del Código Civil).
¿Qué pasa si pago la deuda pero no levanto la hipoteca?
La carga sigue figurando en la partida e impide vender o volver a hipotecar el inmueble sin observaciones. Debes inscribir la escritura de cancelación para liberarlo.
¿Puedo hipotecar un inmueble que ya está hipotecado?
Sí. Se constituyen hipotecas de segundo o ulterior rango. El orden de inscripción determina la prioridad de cobro en caso de ejecución.
¿Cuánto cuesta levantar una hipoteca?
Pagas la escritura notarial de cancelación y los derechos registrales de SUNARP por el levantamiento. En préstamos bancarios el banco suele emitir la minuta de cancelación al terminar de pagar.
¿La hipoteca caduca con el tiempo?
La inscripción de la hipoteca caduca conforme a las reglas registrales de caducidad de gravámenes, lo que permite levantarla por antigüedad cuando no se ha ejecutado dentro del plazo legal.
Modelos relacionados (descarga gratis)
Constitución de Hipoteca (Minuta)
Minuta para constituir garantía hipotecaria a favor de entidad financiera. Art. 1097-1122 CC. Para crédito MiVivienda o regular.
CivilEscritura de Constitución de Hipoteca
Minuta para escritura pública de constitución de hipoteca sobre bien inmueble. Art. 1097 al 1122 CC.
InmobiliarioEscritura de Cancelación de Hipoteca
Minuta de cancelación de hipoteca otorgada por el acreedor tras el pago total de la deuda, para su inscripción en SUNARP, conforme al Art. 1122 inciso 1 del Código Civil. Para elevar a escritura pública.
InmobiliarioDemanda de Levantamiento de Hipoteca
Demanda para extinguir y cancelar registralmente la hipoteca tras el pago total de la obligación garantizada, ante la negativa del acreedor, conforme al Art. 1122 inciso 1 del Código Civil.