¿Construiste sin licencia? Multas y cómo regularizar tu casa en 2026

Primero lo importante: multa no es lo mismo que demolición

Construir sin licencia es una infracción administrativa que genera una multa, calculada generalmente en función del área construida sin autorización y de la UIT vigente. La demolición solo procede cuando la edificación no es regularizable: por ejemplo, si invade un área común, un retiro obligatorio, o representa un riesgo estructural que no se puede corregir. Antes de asumir lo peor, evalúa si tu caso es regularizable, porque la mayoría de ampliaciones familiares lo son.

Cómo saber si tu construcción es regularizable

• No invade vía pública, áreas comunes ni el predio de un vecino.
• Cumple (o puede ajustarse a) los parámetros urbanísticos de altura y retiros de la zona.
• No representa un riesgo estructural que un ingeniero no pueda certificar como seguro.
• Cuenta con planos que un profesional colegiado puede levantar y visar a partir de lo ya construido.

Si cumples estos puntos, el camino es la solicitud de regularización de edificación sin licencia ante la municipalidad.

Paso a paso para regularizar

1. Contrata a un arquitecto o ingeniero para que levante los planos de lo ya construido (planos de "conformidad" o "as built").
2. Presenta la solicitud de regularización junto con el expediente técnico en tu municipalidad.
3. Paga la multa correspondiente por haber construido sin licencia previa.
4. Obtén la conformidad de obra y la declaratoria de edificación municipal.
5. Inscribe la declaratoria de fábrica en Sunarp para que tu propiedad quede actualizada en Registros Públicos.

Para el paso final puedes apoyarte en la declaratoria de fábrica en vía de regularización con formulario registral, que sigue el procedimiento simplificado de la Ley 27157.

Cuánto cuesta regularizar frente a construir con licencia desde el inicio

En números concretos: además de la tasa y la multa, considera los honorarios del profesional que levanta los planos de lo construido, que suelen ir desde S/ 1,500 hasta S/ 4,000 según el metraje, más los derechos registrales de Sunarp para inscribir la declaratoria de fábrica al final del proceso. Aun sumando todo, regularizar casi siempre cuesta menos que el valor comercial que pierde tu inmueble por mantener áreas construidas que legalmente no existen frente a un banco o un comprador serio.

Qué pasa si la municipalidad ya te notificó una multa

Si ya recibiste una resolución de multa o una orden de paralización, puedes presentar un descargo mientras avanzas en paralelo con el expediente de regularización, usando el descargo ante multa municipal por ejecutar obra sin licencia de edificación. Esto no elimina la multa, pero te permite argumentar el monto o demostrar que ya iniciaste el trámite de regularización, lo que en varios distritos reduce la sanción.

Riesgos de no regularizar nunca

• No puedes vender el inmueble con la ampliación incluida en el precio, porque legalmente no existe en Registros Públicos.
• No puedes usarlo como garantía hipotecaria ante un banco.
• La ampliación no queda protegida en una sucesión hereditaria formal.
• La municipalidad puede reactivar el procedimiento sancionador en cualquier fiscalización posterior.

Si compraste una casa con ampliaciones ya construidas sin licencia

Este problema no solo afecta a quien construye: también a quien compra un inmueble de segunda mano con un segundo piso o un cuarto adicional que nunca se regularizó. Antes de firmar la compraventa, pide que el vendedor te muestre la partida registral completa y compárala con lo que ves físicamente en la visita; si hay diferencias, exige que se comprometa a regularizar antes de la firma, o negocia el precio considerando el costo y el tiempo que te tomará hacerlo tú después.

Si ya compraste y descubriste después que hay áreas sin declarar, el procedimiento es el mismo: reunir los planos de lo construido, presentar la solicitud de regularización y pagar la multa correspondiente. La diferencia es que ahora tú, como nuevo propietario, asumes ese trámite, así que conviene pedir asesoría legal antes de comprar cualquier inmueble con construcciones que no coincidan exactamente con lo inscrito en Sunarp.