¿Cómo se convoca una junta de propietarios y qué quórum necesita?

Respuesta directa: convocatoria y quórum en dos frases

Para convocar una junta de propietarios necesitas una convocatoria previa por escrito con lugar, fecha, hora y agenda, entregada a todos los propietarios con la anticipación que fije el Reglamento Interno. En cuanto al quórum, el DS 035-2006-VIVIENDA establece que en primera convocatoria se requiere la mayoría de los porcentajes de participación del edificio; si no se alcanza, en segunda convocatoria basta con los propietarios que asistan.

Por eso casi toda convocatoria fija dos horarios el mismo día: la primera hora exige mayoría y, si no hay, la segunda (media hora o una hora después) sesiona con los presentes. Para formalizarla usa el modelo de solicitud de convocatoria a asamblea de propietarios y documenta los acuerdos en el acta de asamblea de junta de propietarios.

Primera y segunda convocatoria: la tabla que resuelve dudas

Ojo: para ciertos temas de especial trascendencia (por ejemplo, disponer de bienes comunes) el Reglamento Interno puede exigir mayorías calificadas. Revisa siempre tu reglamento interno de junta de propietarios antes de votar.

Paso a paso para convocar la junta

1. Verifica quién puede convocar según el Reglamento Interno: normalmente el presidente o el administrador de la Junta.
2. Redacta la convocatoria con lugar, fecha, hora de primera y segunda convocatoria, y la agenda con los puntos a tratar.
3. Notifica a todos los propietarios con la anticipación exigida, dejando constancia de la entrega (cargo, correo o publicación en zona común).
4. El día de la junta, verifica los porcentajes de participación presentes para determinar si hay quórum de primera o se pasa a segunda.
5. Registra los acuerdos y las votaciones en el acta de asamblea, firmada por los asistentes.

Quien no pueda asistir puede hacerse representar con un poder para representar al propietario en junta. Y si el edificio opta por reunirse a distancia, existe el acta de sesión no presencial (virtual) de junta de propietarios.

Qué hacer si el presidente no convoca

Si la directiva se niega a convocar pese a que hay temas urgentes, los propietarios no quedan atados. Un grupo de propietarios que reúna el porcentaje que exija el Reglamento puede solicitar la convocatoria; ante la negativa, cabe la convocatoria por vía notarial o judicial. Para constituir o reactivar la Junta, revisa cómo constituir e inscribir la junta de propietarios. Una Junta inscrita en SUNARP tiene mucho más respaldo para adoptar acuerdos oponibles a terceros.

Cómo se calculan los porcentajes de participación

La confusión más frecuente es contar personas en lugar de porcentajes. En el régimen de propiedad exclusiva y común, cada unidad (departamento, oficina o estacionamiento) tiene asignado un porcentaje de participación en los bienes comunes, y ese porcentaje es el que vale para el quórum y para las votaciones. La suma de todos los porcentajes es 100%. Así, un edificio puede tener quórum de primera convocatoria con pocos propietarios presentes si esos concentran la mayoría de los porcentajes, o no tenerlo aunque asista mucha gente si sus unidades suman poco.

Estos porcentajes constan en el reglamento interno de la junta de propietarios inscrito, por eso es tan importante tenerlo a la mano el día de la asamblea. En la práctica conviene preparar antes un padrón con cada unidad, su propietario y su porcentaje, e ir marcando quién asiste o quién envía representante con carta poder. Con ese padrón se calcula al instante si hay quórum de primera o se pasa a segunda convocatoria, y se evita que un acuerdo se impugne después por mal cómputo. Para las decisiones más delicadas, el reglamento suele exigir mayorías calificadas medidas también en porcentajes, no en número de asistentes. Documentar todo esto en el acta de asamblea, con la lista de presentes y sus porcentajes, es la mejor defensa frente a cualquier cuestionamiento posterior de la validez de la junta. Un acta bien llevada es tan importante como la convocatoria misma.

Errores que invalidan los acuerdos de la junta

• No convocar por escrito o sin agenda. Los acuerdos sobre temas no incluidos en la agenda pueden impugnarse.
• No respetar la anticipación mínima. Una convocatoria sobre la hora deja fuera a propietarios y vicia la junta.
• Contar mal el quórum. El quórum se mide por porcentajes de participación, no por número de cabezas.
• Adoptar por mayoría simple temas que exigen mayoría calificada. Revisa el Reglamento Interno para cada tipo de acuerdo.