¿Cuánto cuesta y cuánto demora un juicio de desalojo en el Perú 2026?

Respuesta directa: rango de costo y tiempo

Un juicio de desalojo en el Perú se tramita por la vía sumarísima (art. 546 del Código Procesal Civil) y su costo total suele ubicarse entre S/ 2,000 y más de S/ 6,000, dependiendo del abogado, la complejidad y las notificaciones. Los aranceles judiciales se calculan en URP (Unidad de Referencia Procesal), que en 2026 equivale a S/ 550, es decir el 10% de la UIT de S/ 5,500. En cuanto al tiempo, aunque el proceso es teóricamente rápido, en la práctica demora entre 8 y 24 meses por la carga procesal y las apelaciones.

La buena noticia: existen mecanismos para acortar drásticamente ese plazo, como la cláusula de allanamiento a futuro y el desalojo notarial. Si vas a demandar por precario, arma tu escrito con el modelo de Demanda de Desalojo por Ocupación Precaria para no perder tiempo en observaciones.

Costos desglosados en soles y URP

El grueso del costo son los honorarios del abogado, que varían según la plaza y la complejidad. Los aranceles judiciales, al fijarse en URP, se actualizan cada año con la UIT; por eso saber que 1 URP = S/ 550 en 2026 te ayuda a estimar el gasto.

Cuánto demora realmente el desalojo

En el papel, la vía sumarísima debería resolverse en pocos meses: hay una sola audiencia y plazos cortos. En la realidad, la carga procesal de los juzgados y las tácticas dilatorias del ocupante estiran el proceso. Estas son las etapas y su impacto en el tiempo:

• Conciliación previa: 2 a 6 semanas antes de demandar.
• Calificación y admisión: semanas, más si hay observaciones.
• Traslado, contestación y audiencia única: varios meses.
• Sentencia y apelación: puede sumar 6 a 12 meses adicionales.
• Ejecución (lanzamiento): semanas o meses tras la sentencia firme.

Sumando todo, un desalojo ordinario tarda entre 8 y 24 meses. Por eso conviene blindar el contrato desde el inicio.

Cómo acelerarlo: allanamiento a futuro y desalojo notarial

Hay dos regímenes que aceleran el desalojo. El primero es el arrendamiento con cláusula de allanamiento a futuro: bajo el D.Leg. 1177 (arrendamiento para vivienda) y también en contratos con esta cláusula, el arrendatario se allana desde el inicio a la desocupación, de modo que, vencido el plazo o resuelto el contrato, el juez ordena el lanzamiento en un plazo muy breve sin discutir todo de nuevo.

El segundo es el desalojo notarial de la Ley 30933: si el contrato tiene cláusula de allanamiento y sometimiento a este régimen, el notario constata el vencimiento y el juez de paz letrado ordena el desalojo en pocas semanas. Por eso, si vas a alquilar, firma un contrato de arrendamiento con cláusula de sometimiento a desalojo notarial (Ley 30933): te ahorra meses y miles de soles si el inquilino incumple.

Errores que encarecen y alargan el proceso

El error más costoso es no intentar la conciliación cuando es obligatoria: la demanda se declara improcedente y pierdes meses. Antes de ir al juzgado, presenta una solicitud de conciliación por desalojo y devolución del inmueble. Otro error frecuente es elegir mal la causal (precario cuando era vencimiento, o viceversa), lo que genera observaciones y nulidades.

También encarece el proceso demandar con documentación incompleta, no acompañar la prueba del derecho a la restitución o no domiciliar bien al demandado, lo que multiplica las notificaciones. La lección de fondo: prevenir sale más barato que litigar. Un contrato con garantía, cláusula de allanamiento y sometimiento a la Ley 30933 puede reducir el desalojo de dos años a unas semanas.

Cómo abaratar y agilizar tu desalojo

Buena parte del costo y la demora de un desalojo se puede prevenir desde antes de alquilar. Estas decisiones te ahorran meses y miles de soles:

• Firma con cláusula de allanamiento a futuro y sometimiento a la Ley 30933: habilita el desalojo notarial, mucho más rápido.
• Exige garantía y aval: reduce el riesgo de morosidad y respalda el cobro de rentas.
• Guarda pruebas del incumplimiento: cartas notariales, estados de cuenta y actas de estado del inmueble.
• Concilia antes de demandar: es requisito en muchos casos y a veces resuelve sin juicio.
• Calcula los aranceles en URP (S/ 550 en 2026) para presupuestar sin sorpresas.

La diferencia es enorme: un desalojo judicial ordinario puede tomar de 8 a 24 meses, mientras que un contrato con cláusula de sometimiento a desalojo notarial reduce el trámite a semanas. Si ya estás en conflicto y no tienes esa cláusula, no pierdas tiempo: intenta la conciliación y prepara una demanda de desalojo bien sustentada para evitar observaciones que alarguen el proceso.