Declaratoria de fábrica: cómo registrar lo que construiste
Publicado el 2026-06-09 · Actualizado 2026-07-06 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Normas | Ley 27157 y Ley 29090 |
| Regularización | Formulario + verificador (Ley 27157) |
| Obra con licencia | FUE municipal (Ley 29090) |
| Verificador | Ingeniero o arquitecto colegiado |
| Resultado | Inscripción de la edificación |
Qué es la declaratoria de fábrica y para qué sirve
La declaratoria de fábrica es el acto que registra en SUNARP la construcción que levantaste sobre tu terreno, para que la casa o edificio aparezca en la partida y no solo el terreno. Se tramita por la vía de regularización de la Ley 27157 (con formulario y verificador) o con el FUE municipal de la Ley 29090 si construiste con licencia.
El documento describe formalmente la edificación (número de pisos, áreas construidas, distribución). Sin declaratoria, el registro muestra un terreno vacío: no puedes vender la casa por su valor real, cuesta hipotecarla y tendrás trabas municipales. Para empezar, apóyate en el modelo de declaratoria de fábrica.
Las dos vías: Ley 27157 y Ley 29090
Existen dos caminos según cómo y cuándo construiste:
| Vía | Cuándo aplica | Documento clave |
|---|---|---|
| Regularización (Ley 27157) | Construcción ya terminada sin licencia o sin declaratoria | Formulario Registral + verificador |
| Obra con licencia (Ley 29090) | Construiste con licencia municipal | FUE con sello de recepción de obra |
La regularización de la Ley 27157 es la más usada para viviendas antiguas que nunca se inscribieron. El formulario lo firman los propietarios y el verificador, con firmas certificadas ante notario.
El rol del verificador
En la vía de regularización, el verificador responsable es la pieza clave. Debe ser un ingeniero civil o arquitecto colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores de Predios de la zona registral correspondiente.
El verificador constata físicamente la edificación, elabora los planos y suscribe el formulario. Su firma da fe técnica de que la construcción existe y coincide con lo declarado. Sin un verificador habilitado, SUNARP no inscribe la regularización, así que confirma su vigencia antes de contratarlo.
Documentos y trámite paso a paso
El procedimiento general de regularización es:
- Contrata un verificador colegiado e inscrito en el índice.
- El verificador inspecciona la obra y elabora los planos de la edificación.
- Se llena el Formulario Registral con la descripción de la fábrica (pisos, áreas, usos).
- Se certifican las firmas de propietarios y verificador ante notario.
- Se presenta el formulario y los planos a SUNARP, con el pago de los derechos registrales.
- El registrador califica e inscribe la declaratoria en la partida del predio.
Ten a la mano el título de propiedad del terreno y tu DNI; si el terreno aún no está inscrito, deberás inscribirlo primero.
Costos referenciales 2026
El gasto total de una declaratoria de fábrica por regularización se compone de varios rubros. Referencias 2026 en soles:
- Honorario del verificador: desde unos S/ 800 a S/ 2,500, según el tamaño y la complejidad de la obra.
- Certificación de firmas ante notario: del orden de S/ 50 a S/ 150.
- Derechos registrales en SUNARP: se calculan sobre el valor de la edificación declarada.
El monto varía según el metraje construido y la zona. Aun así, suele ser bajo frente al aumento de valor que gana el inmueble al quedar completo en el registro.
Por qué te conviene tener tu fábrica inscrita
Inscribir la declaratoria de fábrica te da ventajas concretas:
- Puedes vender la casa por su valor real con la construcción, no solo el terreno.
- Facilita obtener un crédito hipotecario, porque el banco valora la edificación inscrita como garantía.
- Es la base para trámites como la independización de unidades o el régimen de propiedad horizontal.
- Ordena tu situación frente a la municipalidad para el predial y para futuras ventas.
Si tu terreno todavía no figura en el registro, revisa saneamiento físico legal para ponerlo en orden antes de declarar la fábrica.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
Es el acto que registra en SUNARP la construcción levantada sobre un terreno, describiendo pisos, áreas y distribución, para que la casa o edificio aparezca en la partida registral, no solo el terreno.
¿Cuál es la diferencia entre la Ley 27157 y la Ley 29090?
La Ley 27157 regula la regularización de construcciones ya hechas sin licencia, con formulario y verificador. La Ley 29090 aplica cuando construiste con licencia municipal y usas el FUE con sello de la municipalidad.
¿Quién es el verificador y por qué lo necesito?
Es un ingeniero civil o arquitecto colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores de Predios. Constata la obra, elabora los planos y firma el formulario. Sin un verificador habilitado, SUNARP no inscribe la regularización.
¿Qué pasa si no inscribo la declaratoria de fábrica?
El registro mostrará solo el terreno. No podrás vender la casa por su valor real, será más difícil hipotecarla y tendrás trabas para independizar unidades o adoptar el régimen de propiedad horizontal.
¿Puedo regularizar una casa construida hace años?
Sí. La vía de regularización de la Ley 27157 está pensada justamente para inscribir construcciones ya terminadas que no tienen declaratoria, con el formulario firmado por los propietarios y un verificador.
¿La declaratoria de fábrica me sirve para pedir un crédito?
Sí. Al inscribir la construcción, el inmueble vale por terreno más edificación, lo que mejora la garantía. Los bancos valoran la fábrica inscrita al evaluar un crédito hipotecario.
¿Puedo hacer la declaratoria de fábrica yo mismo sin verificador?
En la vía de regularización de la Ley 27157 el verificador es obligatorio: solo un ingeniero o arquitecto colegiado e inscrito en el Índice de Verificadores puede constatar la obra, elaborar los planos y firmar el formulario. Sin él, SUNARP no inscribe la declaratoria.
¿La declaratoria de fábrica sube el impuesto predial?
Sí, porque al inscribir la construcción el inmueble pasa a valer por terreno más edificación, y la municipalidad ajusta el autovalúo. A cambio, regularizas tu situación y evitas multas por construcción no declarada.
¿Puedo declarar solo una parte de lo construido?
La declaratoria debe reflejar la edificación tal como existe; declarar menos de lo construido genera una discordancia entre el registro y la realidad que luego trae problemas para vender, independizar o hipotecar. Lo correcto es que el verificador levante y declare toda la fábrica realmente existente.
¿Qué pasa si vendo una casa sin declaratoria de fábrica inscrita?
Puedes venderla, pero registralmente estarás transfiriendo solo el terreno, por lo que el precio y la garantía serán menores. El comprador tendrá que regularizar la fábrica después. Lo recomendable es inscribir la declaratoria antes de vender, para transferir el inmueble completo a su valor real.
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