Carta Notarial de Resolución de Contrato por Cláusula Resolutoria Expresa

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CARTA NOTARIAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA

[CIUDAD], [FECHA]

Señor(a):
[NOMBRE_DEL_DESTINATARIO]
DNI N.° [DNI_DESTINATARIO]
Domicilio: [DOMICILIO_DESTINATARIO]

ASUNTO: Comunicación de resolución de pleno derecho del contrato de compraventa por incumplimiento de la cláusula resolutoria expresa.

De mi consideración:

Yo, [NOMBRE_COMPLETO], identificado con DNI N.° [DNI], con domicilio en [DOMICILIO], en mi calidad de [PARTE_QUE_COMUNICA] en el contrato de compraventa de fecha [FECHA_CONTRATO], me dirijo a usted para comunicarle lo siguiente:

I. ANTECEDENTES

1. Con fecha [FECHA_CONTRATO] celebramos un contrato de compraventa sobre el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la partida registral N.° [PARTIDA_REGISTRAL] de la Oficina Registral de [OFICINA_REGISTRAL].

2. En la cláusula [NUMERO_CLAUSULA] del contrato se pactó una cláusula resolutoria expresa, según la cual el incumplimiento de [OBLIGACION_INCUMPLIDA] da lugar a la resolución del contrato, conforme a lo acordado por las partes.

3. El precio convenido fue de S/ [MONTO], pagadero en [NUMERO_CUOTAS] cuotas de S/ [MONTO_CUOTA] cada una, con vencimiento el día [DIA_DE_PAGO] de cada mes.

4. Según observo, usted no ha cumplido la obligación señalada en la cláusula [NUMERO_CLAUSULA], al no pagar las cuotas correspondientes a [PERIODO_IMPAGO], con un saldo pendiente de S/ [MONTO_ADEUDADO] a la fecha de esta carta.

5. El plazo venció el [FECHA_VENCIMIENTO] y el incumplimiento se mantiene.

II. FUNDAMENTO

El artículo 1430 del Código Civil, Decreto Legislativo N.° 295, dispone que puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión, y que la resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria. La presente comunicación se cursa por conducto notarial para dejar constancia de su contenido y de su fecha de entrega.

III. COMUNICACIÓN DE RESOLUCIÓN

Por medio de la presente le comunico que me valgo de la cláusula resolutoria expresa pactada en la cláusula [NUMERO_CLAUSULA] y que, en consecuencia, el contrato de compraventa de fecha [FECHA_CONTRATO] queda resuelto de pleno derecho.

IV. EFECTOS Y REQUERIMIENTOS

Como consecuencia de la resolución, le requiero:

1. La restitución del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE] dentro de los [PLAZO_EN_DIAS] días calendario siguientes a la recepción de esta carta, libre de ocupantes.

2. La entrega de los documentos del inmueble, de las llaves y de los accesos.

3. La devolución de S/ [MONTO_PAGADO] por concepto de [CONCEPTO_DE_DEVOLUCION], según lo pactado en el contrato.

4. La indemnización por los daños ocasionados, que estimo provisionalmente en S/ [MONTO_INDEMNIZACION].

En caso de que no cumpla con lo requerido, evaluaré las acciones legales que correspondan, entre ellas la presentación de esta carta y del parte notarial ante la oficina registral donde corre inscrito el inmueble, y el cobro del saldo pendiente.

V. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES

Señalo como domicilio para cualquier comunicación el ubicado en [DOMICILIO].

Adjunto:
1. Copia legalizada del contrato de compraventa de fecha [FECHA_CONTRATO].
2. Copia del DNI del suscrito.
3. Documentos que acreditan el incumplimiento, según lo que obre en mi poder (constancias de pago y estado de cuenta).
4. Copia del cargo de los requerimientos previos, de ser el caso.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________
[NOMBRE_COMPLETO]
DNI N.° [DNI]
[PARTE_QUE_COMUNICA]

Para qué sirve

Si vendiste un departamento al crédito y el comprador dejó de pagar las cuotas, no necesitas demandar para dejar sin efecto el contrato. Esta carta notarial de resolución de contrato por cláusula resolutoria expresa comunica a la otra parte que te vales de la cláusula pactada y que el contrato queda resuelto de pleno derecho. Funciona solo si el contrato original señaló con precisión qué obligación, al incumplirse, activa la resolución.

La usa el vendedor cuando el comprador no paga, y el comprador cuando el vendedor no entrega el inmueble. Se cursa por conducto notarial, así el notario deja constancia de la entrega en el domicilio del destinatario. Con esa constancia puedes pedir la restitución del bien y presentar el parte notarial en el registro si el inmueble está inscrito.

Cuándo conviene usarlo

• Pactaste una cláusula que declara resuelto el contrato si el comprador deja de pagar una cuota.
• El comprador acumuló cuotas vencidas y ya no responde a tus llamadas.
• El vendedor cobró parte del precio y no entregó el inmueble en la fecha acordada.
• Vas a inscribir la resolución en la partida registral y necesitas el documento que la sustenta.

Cómo llenarlo

1. Empieza por descargar en Word el formato y verifica que el nombre del destinatario, su documento y su domicilio coincidan con los del contrato.
2. Revisa que la cláusula resolutoria expresa señale con toda precisión qué prestación, al incumplirse, resuelve el contrato. Si no existe ese pacto expreso, esta carta no sirve y tienes que usar la intimación del artículo 1429 del Código Civil.
3. Describe el incumplimiento con fechas y montos: qué cuota venció, cuánto quedó pendiente y desde cuándo.
4. Lleva el documento al notario y pide el envío por carta notarial. Guarda el cargo de entrega y la constancia.
5. Si el inmueble está inscrito, presenta la plantilla con el parte notarial y la copia del contrato en la oficina registral, que califica el título según la normativa registral aplicable.

Base legal

El artículo 1430 del Código Civil, Decreto Legislativo N.° 295, regula la cláusula resolutoria expresa. Permite que las partes convengan que el contrato se resuelva cuando una de ellas no cumple una prestación determinada, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de esa cláusula.

El artículo 1429 del mismo Código Civil regula la ruta distinta, para cuando no hay cláusula resolutoria expresa. La parte perjudicada requiere por carta notarial que la otra satisfaga su prestación dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que el contrato queda resuelto.

Preguntas frecuentes

¿Necesito abogado para enviar esta carta?

No es obligatorio. Puedes redactarla y llevarla al notario por tu cuenta. Si el inmueble está inscrito y piensas presentar la resolución en el registro, conviene que un abogado revise la cláusula antes del envío, porque la oficina registral califica el título.

¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula resolutoria expresa?

Entonces esta carta no activa nada. Debes intimar por carta notarial que la otra parte satisfaga su prestación dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de resolución. Si el plazo vence sin cumplimiento, el contrato queda resuelto y puedes reclamar la indemnización.

¿Qué gano con la constancia notarial de entrega?

El notario acredita la fecha en que la comunicación llegó al domicilio del destinatario, y ese dato fija desde cuándo se produjo la resolución. Si no ubica al destinatario, deja constancia de las visitas realizadas. Esa constancia es la prueba que presentas ante un juez.