Carta Notarial de Resolución de Contrato por Cláusula Resolutoria Expresa

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CARTA NOTARIAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA

[CIUDAD], [FECHA]

Señor(a):
[NOMBRE_DEL_DESTINATARIO]
DNI N.° [DNI_DESTINATARIO]
Domicilio: [DOMICILIO_DESTINATARIO]

ASUNTO: Comunicación de resolución de pleno derecho del contrato de compraventa por incumplimiento de la cláusula resolutoria expresa.

De mi consideración:

Yo, [NOMBRE_COMPLETO], identificado con DNI N.° [DNI], con domicilio en [DOMICILIO], en mi calidad de [PARTE_QUE_COMUNICA] en el contrato de compraventa de fecha [FECHA_CONTRATO], me dirijo a usted para comunicarle lo siguiente:

I. ANTECEDENTES

1. Con fecha [FECHA_CONTRATO] celebramos un contrato de compraventa sobre el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la partida registral N.° [PARTIDA_REGISTRAL] de la Oficina Registral de [OFICINA_REGISTRAL].

2. En la cláusula [NUMERO_CLAUSULA] del contrato se pactó una cláusula resolutoria expresa, según la cual el incumplimiento de [OBLIGACION_INCUMPLIDA] resuelve automáticamente el contrato.

3. El precio convenido fue de S/ [MONTO], pagadero en [NUMERO_CUOTAS] cuotas de S/ [MONTO_CUOTA] cada una, con vencimiento el día [DIA_DE_PAGO] de cada mes.

4. Usted ha incumplido la obligación señalada en la cláusula [NUMERO_CLAUSULA], al no pagar las cuotas correspondientes a [PERIODO_IMPAGO], con un saldo impago de S/ [MONTO_ADEUDADO] a la fecha.

5. El plazo venció el [FECHA_VENCIMIENTO] y, pese a los requerimientos previos, el incumplimiento persiste.

II. FUNDAMENTO

El artículo 1430 del Código Civil, Decreto Legislativo N.° 295, permite resolver el contrato cuando la parte perjudicada comunica a la otra que se vale de la cláusula resolutoria expresa pactada. La presente comunicación se cursa por conducto notarial, vía idónea para dejar constancia de su contenido y de su fecha de entrega.

III. COMUNICACIÓN DE RESOLUCIÓN

Por medio de la presente comunico que el contrato de compraventa de fecha [FECHA_CONTRATO] queda resuelto de pleno derecho, con efectos desde la recepción de esta carta, por haberse configurado la causal pactada en la cláusula [NUMERO_CLAUSULA].

IV. EFECTOS Y REQUERIMIENTOS

Como consecuencia de la resolución, le requiero:

1. La restitución del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE] dentro de los [PLAZO_EN_DIAS] días calendario siguientes a la recepción de esta carta, libre de ocupantes.

2. La entrega de los documentos del inmueble, de las llaves y de los accesos.

3. La devolución de S/ [MONTO_PAGADO] por concepto de [CONCEPTO_DE_DEVOLUCION], conforme al contrato.

4. La indemnización por los daños ocasionados, que liquido provisionalmente en S/ [MONTO_INDEMNIZACION].

Le informo que, de no cumplir con lo requerido, iniciaré las acciones legales correspondientes, incluida la inscripción de la resolución en la partida registral N.° [PARTIDA_REGISTRAL] y el cobro del saldo adeudado.

V. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES

Señalo como domicilio para cualquier comunicación el ubicado en [DOMICILIO].

Adjunto:
1. Copia legalizada del contrato de compraventa de fecha [FECHA_CONTRATO].
2. Copia del DNI del suscrito.
3. Documentos que acreditan el incumplimiento (constancias de pago y estado de cuenta).
4. Cargo de los requerimientos previos.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________
[NOMBRE_COMPLETO]
DNI N.° [DNI]
[PARTE_QUE_COMUNICA]

Para qué sirve

Si vendiste un departamento al crédito y el comprador dejó de pagar la cuota pactada, no tienes que demandar para dejar sin efecto el contrato. Esta carta notarial de resolución de contrato por cláusula resolutoria expresa comunica que el contrato quedó resuelto de pleno derecho, siempre que hayas pactado esa cláusula en el documento original y hayas señalado el incumplimiento que la activa.

La envía el vendedor cuando el comprador no paga, o el comprador cuando el vendedor no entrega el inmueble o no lo saneó. El modelo se cursa por conducto notarial, de modo que el notario deja constancia de la entrega en el domicilio del destinatario. Con la carta en mano puedes inscribir la resolución en la partida registral o exigir la devolución de lo entregado.

Cuándo conviene usarlo

• Pactaste una cláusula que declara resuelto el contrato si el comprador deja de pagar una cuota.
• El comprador acumuló cuotas vencidas y ya no responde a tus llamadas ni a tus correos.
• El vendedor ya cobró parte del precio y no entregó el inmueble en la fecha acordada.
• Quieres inscribir la resolución en la partida registral sin pasar por el juzgado.

Cómo llenarlo

1. Empieza por descargar en Word el formato y revisa que el nombre del destinatario, su documento y su domicilio coincidan con los del contrato. Una carta notarial dirigida a la dirección equivocada no surte efecto.
2. Transcribe el número exacto de la cláusula resolutoria expresa. Si esa cláusula no menciona la resolución automática, esta carta no sirve y debes usar la intimación del artículo 1429 del Código Civil.
3. Describe el incumplimiento con fechas y montos. Anota qué cuota venció y cuánto quedó pendiente.
4. Lleva el documento al notario y pide el envío por carta notarial. Guarda el cargo y la constancia de entrega porque son tu prueba.
5. Presenta la plantilla con el cargo en SUNARP si el inmueble está inscrito, junto con el parte notarial y la copia del contrato.

Base legal

El artículo 1430 del Código Civil, Decreto Legislativo N.° 295, regula la cláusula resolutoria expresa. Permite resolver el contrato cuando la parte perjudicada comunica a la otra que va a valerse de esa cláusula. Esa comunicación se hace por la vía prevista en el contrato o por la que resulte más idónea, y la carta notarial cumple esa función.

El artículo 1429 del mismo Código Civil regula la ruta distinta. Cuando no hay cláusula resolutoria expresa, la parte debe intimar por carta notarial el cumplimiento o la resolución y conceder un plazo no menor de quince días. Si la otra parte no cumple en ese plazo, la resolución se produce. Confundir las dos vías es el error más común.

Preguntas frecuentes

¿Necesito abogado para presentar esta carta?

No es obligatorio. Puedes redactarla y llevarla al notario por tu cuenta. Si el inmueble está inscrito y piensas inscribir la resolución, conviene que un abogado revise la cláusula antes del envío, porque SUNARP califica el título y rechaza documentos con defectos.

¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula resolutoria expresa?

Entonces no puedes usar esta carta. Debes intimar por carta notarial el cumplimiento o la resolución bajo el artículo 1429 del Código Civil y dar un plazo no menor de quince días. Si la otra parte no cumple, recién ahí pides la resolución.

¿Cuánto demora el envío notarial de la carta?

El notario cobra por la carta y por la constancia de entrega, con un costo que varía según la ciudad. La entrega toma entre dos y cinco días hábiles si el destinatario está en la misma ciudad. Si no lo ubican, el notario deja constancia de las visitas y esa constancia te sirve.