Contrato de Cesión de Uso a Título de Servidumbre Convencional

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CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE CONVENCIONAL

Conste por el presente documento el contrato que celebran de una parte el PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE [NOMBRE_SIRVIENTE], identificado con DNI [DNI_SIRVIENTE], con domicilio en [DOMICILIO_SIRVIENTE]. Y de otra parte el PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE [NOMBRE_DOMINANTE], identificado con DNI [DNI_DOMINANTE], con domicilio en [DOMICILIO_DOMINANTE]. En los términos siguientes.

PRIMERA. IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS. El predio sirviente se ubica en [DIRECCION_SIRVIENTE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_SIRVIENTE]. El predio dominante se ubica en [DIRECCION_DOMINANTE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_DOMINANTE].

SEGUNDA. OBJETO. El propietario del predio sirviente constituye a favor del predio dominante una servidumbre de [TIPO_SERVIDUMBRE], que consiste en [DESCRIPCION_SERVIDUMBRE]. Conforme al Art. 1035 del Código Civil, la ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en utilidad de otro predio que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.

TERCERA. CARÁCTER PERPETUO E INSEPARABLE. Conforme al Art. 1035 y al Art. 1037 del Código Civil, las servidumbres son inseparables de ambos predios y subsisten cualquiera sea su propietario. La servidumbre se constituye con carácter [PERPETUO_O_TEMPORAL].

CUARTA. EXTENSIÓN Y EJERCICIO. La servidumbre se ejercerá por la zona delimitada en [DELIMITACION_ZONA]. El dueño del predio dominante no puede aumentar el gravamen ni el del predio sirviente puede menoscabarla, conforme al Art. 1043 del Código Civil.

QUINTA. CONTRAPRESTACIÓN. Como contraprestación por la servidumbre, el propietario del predio dominante pagará la suma de S/ [MONTO_CONTRAPRESTACION], en la forma siguiente [FORMA_PAGO].

SEXTA. CONSERVACIÓN. Las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre corresponden a [RESPONSABLE_OBRAS], conforme a lo pactado.

SÉPTIMA. INSCRIPCIÓN. Las partes acuerdan elevar el presente contrato a escritura pública e inscribirlo en SUNARP. Los gastos serán asumidos por [RESPONSABLE_GASTOS].

OCTAVA. LEY APLICABLE. Para todo lo no previsto rigen las normas del Código Civil. Las partes se someten a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL].

En señal de conformidad, firman en [CIUDAD], el [FECHA].


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PROPIETARIO PREDIO SIRVIENTE   PROPIETARIO PREDIO DOMINANTE
DNI [DNI_SIRVIENTE]            DNI [DNI_DOMINANTE]

El contrato de cesión de uso a título de servidumbre convencional es el acuerdo por el cual el propietario de un predio (predio sirviente) autoriza al propietario o poseedor de otro predio (predio dominante) a usar parte de su terreno para un fin determinado: paso, conducción de agua, tendido eléctrico, vista, desagüe, acceso vehicular. No transfiere propiedad ni posesión plena: crea un gravamen real a favor del predio dominante, normalmente perpetuo o por plazo largo.

Para qué sirve

Sirve cuando un predio necesita pasar por otro para llegar a la vía pública, conducir agua de regadío, colocar postes o tuberías, sacar desagüe o tener acceso para mantenimiento. Es la herramienta legal para que un vecino te permita usar una franja de su terreno y para que esa autorización quede inscrita y sea oponible a cualquier futuro propietario, no solo al que firmó.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo firman el propietario del predio sirviente (quien soporta la servidumbre) y el propietario del predio dominante (quien la aprovecha). Conviene cuando necesitas una solución permanente y registrable, no un simple permiso revocable. Es distinto de un comodato o de una autorización verbal, porque la servidumbre se inscribe en Sunarp y se transmite con el inmueble: el comprador del predio sirviente la respeta y el comprador del predio dominante la sigue disfrutando.

Base legal

Está regulada en los artículos 1035 a 1054 del Código Civil peruano. El artículo 1035 define la servidumbre como el gravamen que se impone sobre un predio en provecho de otro distinto. El artículo 1036 establece que las servidumbres son inseparables del predio y solo pueden transmitirse con él. El artículo 1037 recoge el carácter perpetuo, salvo pacto distinto. El artículo 1041 permite establecer servidumbres por contrato. El artículo 1043 indica que la extensión y demás condiciones se rigen por el título constitutivo. Su inscripción se ampara en el artículo 2019 inciso 5 del Código Civil y en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Qué datos y documentos necesitas

• Partidas registrales del predio sirviente y del predio dominante.
• Planos perimétricos y de ubicación con la franja exacta de la servidumbre.
• Memoria descriptiva de la servidumbre (paso peatonal, vehicular, ducto, postes).
• Datos completos de los propietarios y, si están casados, intervención del cónyuge (artículo 315 del Código Civil).
• Indicación del plazo (perpetua o por años) y de la contraprestación si la hay.
• Reglas de mantenimiento, horarios de uso y régimen de mejoras.

Cómo formalizarlo paso a paso

1. Identifica los predios con partida registral y verifica que no haya cargas que impidan la servidumbre.
2. Define con planos la franja exacta sobre la que recaerá la servidumbre y su finalidad.
3. Pacta el contenido del contrato: tipo de servidumbre, plazo, compensación, mantenimiento, cierres, llaves.
4. Elévalo a escritura pública ante notario, ya que la inscripción registral lo exige.
5. Inscríbelo en Sunarp, Registro de Predios, en la partida del predio sirviente y como carga activa en la del predio dominante.
6. Conserva planos firmados y autorizados, porque la extensión inscrita es la oponible a terceros.

Errores comunes a evitar

• Pactar solo por documento privado: sin inscripción no se opone a futuros compradores.
• Describir la servidumbre con frases vagas (acceso por el costado) sin planos.
• Olvidar al cónyuge: si el predio es bien social, falta legitimación y el acto puede anularse.
• No prever quién paga el mantenimiento, lo que genera conflictos años después.

Preguntas frecuentes

¿La servidumbre se pierde si dejo de usarla?

Puede extinguirse. El artículo 1050 del Código Civil establece que las servidumbres se extinguen por el no uso durante cinco años. Es importante mantener el uso efectivo o documentar las razones de su suspensión para conservar el derecho.

¿Necesito inscribirla en Sunarp?

Es altamente recomendable. Sin inscripción, la servidumbre solo obliga a quien la firmó. Una vez inscrita en el Registro de Predios, conforme al artículo 2022 del Código Civil, es oponible a cualquier futuro adquirente del predio sirviente.

¿Puedo cobrar por permitir la servidumbre?

Sí. El artículo 1043 del Código Civil deja la extensión y condiciones al título constitutivo, por lo que las partes pueden libremente acordar una compensación única o periódica. Es habitual pactar un pago por la afectación y, además, prorratear los gastos de mantenimiento de la franja.

¿Qué diferencia hay con un derecho de superficie?

La servidumbre permite un uso específico y limitado sin afectar la propiedad del suelo. El derecho de superficie, regulado en los artículos 1030 a 1034 del Código Civil, permite tener propiedad sobre lo construido encima del terreno ajeno por hasta 99 años. La servidumbre no transfiere propiedad de lo edificado.