Contrato de Joint Venture para Proyecto Inmobiliario

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CONTRATO DE JOINT VENTURE PARA PROYECTO INMOBILIARIO

Conste por el presente documento el contrato asociativo de joint venture que celebran, de una parte, [NOMBRE_PARTE_1], con RUC [RUC_PARTE_1], domicilio en [DOMICILIO_PARTE_1], representado por [REPRESENTANTE_PARTE_1], a quien se denominará EL ASOCIANTE (propietario del terreno), y de la otra parte, [NOMBRE_PARTE_2], con RUC [RUC_PARTE_2], domicilio en [DOMICILIO_PARTE_2], representado por [REPRESENTANTE_PARTE_2], a quien se denominará EL ASOCIADO (desarrollador), en los términos siguientes:

PRIMERA: NATURALEZA
El presente es un contrato asociativo atípico de joint venture celebrado al amparo del artículo 1353 del Código Civil y de las normas de contratos asociativos de los artículos 438 a 448 de la Ley General de Sociedades, Ley 26887. No genera una persona jurídica distinta de las partes.

SEGUNDA: OBJETO Y NEGOCIO COMÚN
Las partes se asocian para desarrollar conjuntamente el proyecto inmobiliario [NOMBRE_PROYECTO] sobre el inmueble ubicado en [UBICACION_INMUEBLE], consistente en [DESCRIPCION_PROYECTO], compartiendo riesgos y resultados.

TERCERA: APORTES
EL ASOCIANTE aporta el terreno descrito, valorizado en S/ [VALOR_TERRENO]. EL ASOCIADO aporta el financiamiento, la gestión y la ejecución del proyecto por S/ [APORTE_DESARROLLADOR], conforme al Anexo 1.

CUARTA: GESTIÓN DEL NEGOCIO
La gestión del proyecto estará a cargo de EL ASOCIADO, conforme al artículo 441 de la Ley 26887, debiendo rendir cuentas a EL ASOCIANTE con periodicidad [PERIODICIDAD_RENDICION].

QUINTA: PARTICIPACIÓN EN RESULTADOS
Las partes participarán en los resultados del proyecto en la proporción de [PORCENTAJE_PARTE_1] % para EL ASOCIANTE y [PORCENTAJE_PARTE_2] % para EL ASOCIADO. La participación en las pérdidas se rige por el artículo 444 de la Ley 26887.

SEXTA: PROPIEDAD Y TITULARIDAD
La titularidad de las unidades inmobiliarias resultantes se distribuirá conforme al Anexo 2. Los bienes aportados se rigen por el artículo 443 de la Ley 26887.

SÉTIMA: PLAZO
El contrato regirá hasta la culminación del proyecto y la liquidación de resultados, estimada en [PLAZO].

OCTAVA: RESPONSABILIDAD FRENTE A TERCEROS
Frente a terceros, las relaciones se rigen por el artículo 442 de la Ley 26887, según quien contrate en nombre propio.

NOVENA: NORMA SUPLETORIA
En lo no previsto rigen el artículo 1353 del Código Civil y los artículos 438 a 448 de la Ley 26887.

En señal de conformidad, las partes firman por duplicado en [CIUDAD], el [FECHA].

El joint venture inmobiliario es el contrato por el cual dos o más partes (por ejemplo, el dueño de un terreno y una constructora o un inversionista) unen recursos, aportes y esfuerzos para desarrollar un proyecto inmobiliario concreto y repartirse los resultados, sin necesariamente crear una nueva empresa. Es muy común en Lima: uno pone el terreno, otro pone el capital y la gestión, y al final se reparten las unidades construidas o las utilidades de la venta. Sirve para sumar lo que cada parte tiene sin perder su independencia.

Quién lo usa y cuándo conviene

Lo firman propietarios de terrenos, desarrolladores inmobiliarios, constructoras e inversionistas. Conviene cuando tienes un terreno bien ubicado pero no el capital ni la experiencia para construir, o cuando eres un desarrollador con capacidad de gestión pero buscas un buen terreno. También se usa para proyectos grandes donde varios inversionistas comparten el riesgo. El joint venture permite definir aportes, responsabilidades, cómo se administra el proyecto y cómo se reparten unidades o ganancias, todo en un solo acuerdo a la medida.

Base legal peruana vigente 2026

El joint venture es un contrato atípico o innominado en el Perú, amparado en la libertad de contratación del artículo 1354 y en la fuerza obligatoria del artículo 1351 del Código Civil (Decreto Legislativo 295). Según el caso, puede estructurarse como un consorcio o una asociación en participación, ambos regulados en la Ley General de Sociedades (Ley 26887): el consorcio en los artículos 445 al 448 y la asociación en participación en los artículos 440 al 444. El artículo 445 establece que en el consorcio cada parte conserva su autonomía y se vincula individualmente con terceros. Si el proyecto implica aportes de terreno, conviene revisar las normas de habilitación urbana y licencias de edificación de la Ley 29090.

Qué datos y documentos necesitas

• Identificación de todas las partes, con RUC, representantes y poderes vigentes.
• La descripción del proyecto: ubicación, partida registral del terreno, alcance.
• El aporte de cada parte: terreno, capital, gestión, know how, garantías.
• El esquema de reparto: porcentaje de unidades o de utilidades para cada uno.
• La estructura de administración del proyecto y quién toma las decisiones.
• El cronograma de obra, presupuesto y mecanismo de solución de controversias.

Cómo formalizarlo paso a paso

1. Define la modalidad (consorcio o asociación en participación) según quién contratará con terceros.
2. Detalla los aportes de cada parte y el porcentaje de reparto de unidades o utilidades.
3. Establece la administración del proyecto, las facultades y los controles de cada parte.
4. Redacta el contrato citando los artículos 445 y siguientes de la Ley 26887 si es consorcio.
5. Eleva el acuerdo a escritura pública e inscríbelo si aporta derechos sobre el terreno.
6. Tramita licencias municipales y registrales antes de iniciar la obra (Ley 29090).

Errores comunes a evitar

• No precisar el reparto de unidades o utilidades, principal fuente de conflictos.
• Confundir el joint venture con una sociedad y crear una empresa que no necesitabas.
• No definir quién administra y decide, generando bloqueos en plena obra.
• Omitir garantías sobre el aporte del terreno o sobre el cumplimiento del aporte de capital.

Preguntas frecuentes

El joint venture crea una nueva empresa?

No necesariamente. Es un contrato de colaboración donde cada parte conserva su autonomía. Si lo estructuras como consorcio, el artículo 445 de la Ley 26887 confirma que cada miembro mantiene su independencia y se vincula individualmente con terceros, sin formar una persona jurídica nueva.

Quién responde ante los compradores de los departamentos?

Depende de la modalidad. En el consorcio, conforme al artículo 445 de la Ley 26887, cada parte se vincula con terceros en sus propios términos, salvo pacto de solidaridad. Por eso es vital definir en el contrato quién firma las ventas y cómo se responde frente a los compradores.

Necesito inscribir el contrato en Registros Públicos?

Si el contrato afecta derechos sobre el terreno (por ejemplo, restringe su disposición o transfiere unidades), conviene elevarlo a escritura pública e inscribirlo para oponerlo a terceros, según el artículo 2019 del Código Civil. Esto protege a las partes frente a una venta indebida del inmueble.