Contrato de Corretaje Inmobiliario con Exclusividad

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CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO CON EXCLUSIVIDAD

Conste por el presente documento que celebran de una parte [NOMBRE_COMITENTE], identificado con DNI [DNI_COMITENTE], propietario del inmueble, con domicilio en [DOMICILIO_COMITENTE], denominado EL COMITENTE, y de la otra parte [NOMBRE_CORREDOR], con RUC [RUC_CORREDOR], denominado EL CORREDOR.

PRIMERA. OBJETO. EL COMITENTE encarga en forma exclusiva a EL CORREDOR la intermediación para la [VENTA_O_ALQUILER] del inmueble ubicado en [UBICACION_INMUEBLE], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_SUNARP]. El encargo se enmarca en las normas de prestación de servicios del Art. 1764 del Código Civil.

SEGUNDA. PRECIO O RENTA OBJETIVO. El precio de venta esperado es de [MONTO_PRECIO] soles o la renta mensual de [MONTO_RENTA] soles.

TERCERA. EXCLUSIVIDAD. Durante la vigencia del contrato EL COMITENTE no encargará el mismo inmueble a otro corredor ni lo ofrecerá por su cuenta de modo paralelo. La exclusividad busca remunerar el esfuerzo y la inversión de promoción de EL CORREDOR.

CUARTA. PLAZO. El plazo de exclusividad es de [PLAZO_MESES] meses, del [FECHA_INICIO] al [FECHA_FIN], renovable por acuerdo escrito.

QUINTA. COMISIÓN. EL CORREDOR percibe una comisión del [PORCENTAJE_COMISION] por ciento del valor de la operación, más IGV, que se devenga al concretarse la venta o la firma del arrendamiento con un cliente presentado por él.

SEXTA. PENALIDAD POR VENTA DIRECTA. Si durante la exclusividad EL COMITENTE vende o alquila el inmueble por su cuenta o por otro intermediario, pagará a EL CORREDOR una penalidad equivalente a la comisión pactada, conforme al Art. 1341 del Código Civil.

SÉTIMA. OBLIGACIONES DEL CORREDOR. EL CORREDOR promocionará el inmueble, atenderá interesados, coordinará visitas y asistirá en la negociación, actuando de buena fe.

OCTAVA. CLIENTES PRESENTADOS. La comisión se mantiene si la operación se cierra dentro de [DIAS_PROTECCION] días posteriores al fin del contrato con un cliente que EL CORREDOR acredite haber presentado.

Firmado en [CIUDAD], el [FECHA].

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EL COMITENTE

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EL CORREDOR

El contrato de corretaje inmobiliario con exclusividad es el acuerdo por el cual un propietario encarga a un agente inmobiliario que consiga comprador o arrendatario para su inmueble, y se compromete a no encargar el mismo trabajo a ningún otro corredor durante el plazo pactado. La exclusividad es lo que diferencia a este contrato: a cambio de que el corredor invierta en fotos, avisos, visitas y difusión, el dueño le garantiza que será el único autorizado a promocionar el predio, de modo que la comisión está protegida si la venta o el alquiler se concreta.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo firman el propietario del inmueble (el comitente) y el agente inmobiliario o la inmobiliaria (el corredor). Te conviene cuando quieres vender o alquilar y prefieres que un solo profesional se haga responsable de toda la gestión, en lugar de repartir tu casa entre varios anuncios que terminan compitiendo y bajando el precio. La exclusividad suele negociarse cuando el corredor te ofrece un plan de marketing serio (sesión de fotos, publicación en portales, letrero, visitas filtradas) y necesita seguridad de que ese esfuerzo le será retribuido.

Base legal

El corretaje es un contrato atípico en el Perú: no tiene un capítulo propio en el Código Civil, por eso se rige por las reglas generales de los contratos.

• Artículo 1353 del Código Civil: todos los contratos de derecho privado, incluso los innominados o atípicos como el corretaje, quedan sometidos a las reglas generales del Código, salvo regla particular distinta.
• Artículo 1354 del Código Civil: las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, lo que ampara la cláusula de exclusividad y el porcentaje de comisión que acuerdes.
• Ley 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y su Reglamento (D.S. 010-2016-VIVIENDA): exigen que el agente esté inscrito en el Registro del MVCS para ejercer la intermediación inmobiliaria con respaldo del Estado.

Qué datos y documentos necesitas

• Datos completos del propietario (nombre, DNI o RUC, domicilio) y del agente inmobiliario, con su código de registro en el MVCS.
• Partida registral del inmueble en SUNARP y el número de la ficha o partida electrónica.
• Descripción exacta del predio (dirección, área, linderos) y precio o renta de referencia.
• Porcentaje de comisión acordado y a quién la paga (vendedor, comprador o ambos).
• Plazo de la exclusividad y forma de prórroga o término anticipado.

Cómo presentarlo paso a paso

1. Verifica que el agente esté inscrito en el Registro del Agente Inmobiliario del MVCS antes de firmar.
2. Acuerda por escrito el precio o renta, el porcentaje de comisión y, sobre todo, el plazo exacto de exclusividad.
3. Firmen ambas partes; no requiere notaría para ser válido, pero legalizar firmas ante notario te da fecha cierta y mayor respaldo.
4. Entrega al corredor copia de la partida registral y de tu documento de identidad para que pueda acreditar la titularidad ante interesados.
5. Define el momento exacto en que nace el derecho a comisión (al firmar la minuta, al firmar la escritura o al desembolso del precio).

Errores comunes a evitar

• Pactar exclusividad sin plazo claro, lo que te ata por tiempo indefinido a un corredor que no produce resultados.
• No definir cuándo se devenga la comisión y terminar pagando aunque la operación se cayó.
• Contratar a un agente no inscrito en el MVCS, perdiendo el respaldo de la Ley 29080.
• Olvidar la cláusula que cubre la comisión si vendes tú mismo al comprador que el corredor te trajo.

Preguntas frecuentes

¿La exclusividad me obliga a pagar comisión aunque yo encuentre al comprador?

Depende de cómo redactes el contrato. Como el corretaje se rige por la libertad contractual del artículo 1354 del Código Civil, puedes pactar que la comisión se paga incluso si el comprador llega por tu cuenta, o limitarla solo a los clientes que aporte el corredor. Lee bien esa cláusula antes de firmar.

¿Qué pasa si quiero salir del contrato antes del plazo?

Rige lo que hayan acordado. Si no pactaron causales de término, deberás respetar el plazo o negociar una salida; un retiro injustificado puede generar la obligación de indemnizar al corredor por los gastos de promoción ya realizados, conforme a las reglas generales de responsabilidad por incumplimiento (artículo 1321 del Código Civil).

¿Es obligatorio que el agente esté registrado en el MVCS?

La Ley 29080 creó el Registro del Agente Inmobiliario justamente para acreditar idoneidad y dar seguridad jurídica. Contratar a un agente registrado te protege porque responde ante el MVCS por su actuación. Pide siempre su código de registro.

¿Cuánto suele ser la comisión en Lima?

La ley no fija un porcentaje: lo acuerdan las partes. En la práctica del mercado limeño la comisión por venta gira entre 3% y 5% del precio, y por alquiler suele equivaler a una renta mensual. Negócialo y déjalo por escrito, porque sin pacto expreso se vuelve fuente de conflicto.