Contrato de Mutuo con Pacto Anticrético sobre Inmueble (Anticresis en Garantía del Préstamo)

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CONTRATO DE MUTUO CON PACTO ANTICRÉTICO SOBRE INMUEBLE

SEÑOR NOTARIO:
Sírvase extender en su registro una escritura pública de MUTUO CON PACTO ANTICRÉTICO que celebran:

EL MUTUANTE (ACREEDOR ANTICRESISTA): [NOMBRE_MUTUANTE], identificado con DNI [DNI_MUTUANTE], con domicilio en [DOMICILIO_MUTUANTE].

EL MUTUATARIO (DEUDOR ANTICRESANTE): [NOMBRE_MUTUATARIO], identificado con DNI [DNI_MUTUATARIO], con domicilio en [DOMICILIO_MUTUATARIO].

En los términos siguientes:

PRIMERA: MUTUO DINERARIO
Conforme al artículo 1648 del Código Civil, EL MUTUANTE entrega en mutuo a EL MUTUATARIO la suma de S/ [MONTO_PRESTAMO], que este declara recibir a su entera satisfacción y se obliga a devolver.

SEGUNDA: PLAZO E INTERÉS
EL MUTUATARIO devolverá el capital en el plazo de [PLAZO_DEVOLUCION], con vencimiento el [FECHA_DEVOLUCION]. El interés convencional pactado es de [TASA_INTERES] %, dentro de los límites fijados por el Banco Central de Reserva del Perú.

TERCERA: CONSTITUCIÓN DE ANTICRESIS EN GARANTÍA
Conforme al artículo 1091 del Código Civil, en garantía y pago del mutuo, EL MUTUATARIO entrega en anticresis a EL MUTUANTE el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de SUNARP, Zona Registral [ZONA_REGISTRAL], concediéndole el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

CUARTA: FORMALIDAD
Conforme al artículo 1092 del Código Civil, el contrato de anticresis se otorga por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacta. La renta del inmueble se fija en S/ [MONTO_RENTA] mensuales.

QUINTA: IMPUTACIÓN DE LOS FRUTOS
Conforme al artículo 1096 del Código Civil, son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se oponga a su naturaleza. Los frutos del inmueble se imputan primero a los intereses y luego al capital del mutuo.

SEXTA: OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRESISTA
EL MUTUANTE debe pagar los tributos y cargas del inmueble, conservarlo con la diligencia debida y rendir cuenta de los frutos percibidos, los que se descuentan de la deuda.

SÉPTIMA: RESTITUCIÓN
Cancelado el íntegro del mutuo y sus intereses, EL MUTUANTE restituye el inmueble a EL MUTUATARIO y se cancela el gravamen anticrético en SUNARP.

OCTAVA: INCUMPLIMIENTO
Si EL MUTUATARIO no cancela la deuda al vencimiento, EL MUTUANTE puede continuar percibiendo los frutos y, de ser necesario, ejecutar la garantía conforme a ley, sin que le esté permitido apropiarse del inmueble fuera del procedimiento legal.

NOVENA: GASTOS
Los gastos notariales y registrales son asumidos por [PARTE_GASTOS].

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley y curse los partes a SUNARP.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________
EL MUTUANTE
[NOMBRE_MUTUANTE]
DNI [DNI_MUTUANTE]

_______________________
EL MUTUATARIO
[NOMBRE_MUTUATARIO]
DNI [DNI_MUTUATARIO]

El contrato de mutuo con pacto anticrético es un instrumento doble. Por un lado, una persona (mutuante) entrega dinero en préstamo a otra (mutuario) bajo el régimen del artículo 1648 del Código Civil. Por el otro, en el mismo documento se constituye anticresis sobre un inmueble del deudor, lo que significa que el acreedor toma posesión del bien y se queda con sus frutos (alquileres, frutos naturales) para aplicarlos primero a los intereses pactados y luego al capital, conforme al artículo 1091 del Código Civil. Es la forma tradicional peruana de garantizar un préstamo con un inmueble sin necesidad de rematarlo, muy usada en zonas donde el alquiler informal financia el préstamo.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo firman directamente el prestamista (mutuante y futuro acreedor anticrético) y el propietario del inmueble (mutuario y deudor anticrético). Conviene cuando el deudor no quiere vender ni hipotecar formalmente ante un banco, pero necesita liquidez, y a la vez el prestamista busca una garantía real fuerte porque tomará posesión efectiva del inmueble. Es muy útil en operaciones entre familiares, vecinos o pequeños inversionistas, sobre todo cuando el inmueble está alquilado y esa renta servirá para cubrir el préstamo.

Base legal vigente

Se rige por el artículo 1648 y siguientes del Código Civil (mutuo), los artículos 1091 al 1096 del Código Civil (anticresis), el artículo 1092 que exige escritura pública bajo sanción de nulidad, y el artículo 2019 inciso 1 del Código Civil sobre actos inscribibles en Registros Públicos. La tasa máxima de interés convencional sigue el artículo 1243 del Código Civil y las circulares vigentes del BCRP para operaciones entre personas ajenas al sistema financiero. Si el monto supera el umbral previsto en el Decreto Supremo 150-2007-EF (Ley de bancarización), el desembolso debe canalizarse por una empresa del sistema financiero.

Qué datos y documentos necesitas

• DNI vigente del mutuante y del mutuario, y de sus cónyuges si los hubiera.
• Partida registral actualizada del inmueble (CRI con vigencia no mayor a treinta días).
• HR y PU del último año del autoavalúo.
• Monto exacto del préstamo en soles o dólares y la tasa de interés pactada.
• Plazo del mutuo y cronograma de devolución si lo hay.
• Constancia de no adeudo de arbitrios y predial del último año.
• Si el inmueble está alquilado, copia del contrato de arrendamiento vigente.
• Tasación referencial del bien para sustentar la proporcionalidad de la garantía.

Cómo presentarlo paso a paso

1. Verifica la titularidad y cargas del inmueble en la SUNARP solicitando una copia literal de la partida.
2. Redacta el contrato dejando claro el monto del mutuo, la tasa, el plazo y la entrega de posesión del inmueble.
3. Eleva el contrato a escritura pública ante notario, requisito de validez para la anticresis según el artículo 1092 del Código Civil.
4. Si el préstamo supera el monto bancarizable, paga mediante cheque de gerencia, transferencia o depósito en cuenta y conserva el voucher.
5. Presenta el parte notarial en la SUNARP para inscribir la anticresis en la partida del inmueble y oponerla a terceros.
6. El acreedor toma posesión y registra los frutos percibidos en un cuaderno o cuenta separada para liquidar al final del plazo.

Errores comunes a evitar

• Firmar solo un documento privado: sin escritura pública la anticresis es nula.
• No bancarizar cuando el monto lo exige, lo que impide deducir el gasto y puede tener consecuencias tributarias.
• Pactar intereses por encima de la tasa máxima del BCRP para personas ajenas al sistema financiero.
• Omitir el inventario del inmueble al recibirlo y al devolverlo.
• No llevar cuenta de los frutos percibidos, lo que dificulta liquidar correctamente al final.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pactar anticresis sin entregar la posesión del inmueble?

No. El artículo 1091 del Código Civil exige la entrega del bien para que el acreedor pueda explotarlo y aplicar los frutos al pago. Sin posesión efectiva no hay anticresis, solo un mutuo común.

¿Qué pasa si el deudor no paga al vencimiento?

El acreedor no puede apropiarse del inmueble (eso sería pacto comisorio prohibido por el artículo 1066 del Código Civil aplicable supletoriamente). Debe iniciar ejecución de garantía conforme al Código Procesal Civil y solicitar el remate.

¿Es obligatorio inscribir la anticresis en Registros Públicos?

El artículo 1092 exige escritura pública para la validez. La inscripción no es constitutiva pero sí indispensable para oponer la garantía a terceros adquirentes o a otros acreedores del deudor, conforme al artículo 2022 del Código Civil.

¿Quién paga los tributos del inmueble durante la anticresis?

Salvo pacto distinto, conforme al artículo 1094 del Código Civil, el acreedor anticrético paga los tributos y cargas del bien y los descuenta de los frutos. Es recomendable dejarlo expresamente regulado en el contrato.