Convenio de Partición Extrajudicial de Herencia con Adjudicación de Inmueble

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CONVENIO DE PARTICIÓN EXTRAJUDICIAL DE HERENCIA CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE

Conste por el presente documento el CONVENIO DE PARTICIÓN EXTRAJUDICIAL DE HERENCIA que celebran los coherederos del causante [NOMBRE_CAUSANTE], que se identifican a continuación.

LOS COHEREDEROS

1. [NOMBRE_COHEREDERO_1], identificado con DNI N° [DNI_COHEREDERO_1], con domicilio en [DIRECCION_1], titular de la cuota hereditaria de [CUOTA_1].
2. [NOMBRE_COHEREDERO_2], identificado con DNI N° [DNI_COHEREDERO_2], con domicilio en [DIRECCION_2], titular de la cuota hereditaria de [CUOTA_2].
3. [NOMBRE_COHEREDERO_3], identificado con DNI N° [DNI_COHEREDERO_3], con domicilio en [DIRECCION_3], titular de la cuota hereditaria de [CUOTA_3].

PRIMERA. ANTECEDENTES
El causante [NOMBRE_CAUSANTE] falleció el [FECHA_FALLECIMIENTO]. Los comparecientes son sus únicos herederos, condición que acreditan con [DOCUMENTO_ACREDITA_SUCESION]. La herencia se encuentra en estado de indivisión y comprende, entre otros, el inmueble inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de [OFICINA_REGISTRAL], ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE].

SEGUNDA. OBJETO Y BASE LEGAL
Las partes convienen poner fin a la indivisión mediante la partición de los bienes de la herencia. La partición se realiza por acuerdo unánime de todos los herederos, conforme al artículo 853 del Código Civil, que permite la partición convencional cuando todos los herederos son capaces y están de acuerdo. La partición pone fin a la copropiedad de los bienes hereditarios, conforme al artículo 983 del Código Civil.

TERCERA. VALORIZACIÓN
Las partes valorizan de común acuerdo los bienes de la herencia de la siguiente forma: el inmueble en [VALOR_INMUEBLE], los bienes muebles en [VALOR_MUEBLES] y los demás bienes en [VALOR_OTROS_BIENES]. El valor total de la masa partible asciende a [VALOR_TOTAL_MASA].

CUARTA. ADJUDICACIÓN DEL INMUEBLE
Por la presente, se ADJUDICA en propiedad exclusiva el inmueble descrito en la cláusula primera a favor de [NOMBRE_ADJUDICATARIO], quien lo recibe en pago de su cuota hereditaria. La adjudicación se rige por el artículo 852 del Código Civil, sobre la partición de la herencia, y por el artículo 864 del Código Civil, que admite la adjudicación del bien a uno de los herederos con la obligación de reintegrar a los demás el exceso en dinero.

QUINTA. COMPENSACIÓN
Dado que el valor del inmueble adjudicado supera la cuota del adjudicatario, este se obliga a pagar a los demás coherederos, en compensación, la suma de [MONTO_COMPENSACION] ([MONTO_LETRAS]), distribuida así: a [NOMBRE_COHEREDERO_2] la suma de [MONTO_2] y a [NOMBRE_COHEREDERO_3] la suma de [MONTO_3]. El pago se efectuará [FORMA_DE_PAGO_COMPENSACION].

SEXTA. ADJUDICACIÓN DE LOS DEMÁS BIENES
Los demás bienes de la herencia se adjudican de la siguiente forma: [DETALLE_ADJUDICACION_OTROS_BIENES].

SÉTIMA. SANEAMIENTO Y DECLARACIÓN
Las partes se obligan recíprocamente al saneamiento conforme a ley y declaran que con la presente partición quedan satisfechas sus cuotas hereditarias, sin tener reclamo pendiente entre sí.

OCTAVA. FORMALIZACIÓN
Las partes elevarán este convenio a escritura pública para su inscripción en el Registro de Predios. Los gastos serán asumidos por [PARTE_QUE_ASUME_GASTOS].

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________            _______________________
[NOMBRE_COHEREDERO_1]              [NOMBRE_COHEREDERO_2]
DNI N° [DNI_COHEREDERO_1]          DNI N° [DNI_COHEREDERO_2]

_______________________________
[NOMBRE_COHEREDERO_3]
DNI N° [DNI_COHEREDERO_3]

El convenio de partición extrajudicial es el acuerdo por escrito mediante el cual todos los herederos de una sucesión deciden, de común acuerdo y sin acudir al juez, repartirse los bienes hereditarios y adjudicarse en propiedad individual los que les correspondan según su cuota. Cuando entre los bienes hay un inmueble, este convenio debe elevarse a escritura pública para poder inscribirse en SUNARP y completar la transferencia registral.

Para qué sirve este modelo

Te sirve para terminar con la copropiedad sucesoria (estado de indivisión hereditaria), dejar a cada heredero como dueño exclusivo de los bienes que le toquen, poder vender, hipotecar o disponer libremente del inmueble heredado sin necesidad del concurso de los demás herederos, y evitar los costos, tiempos y desgaste emocional de un juicio de partición que en Lima puede durar de tres a cinco años.

Quién lo otorga y cuándo conviene

Lo otorgan todos los herederos declarados (sea por sucesión intestada notarial o judicial, o por testamento) que sean mayores de edad y con plena capacidad. Conviene celebrarlo cuando hay acuerdo unánime sobre cómo dividir los bienes, cuando no hay herederos menores o incapaces (porque en esos casos se requiere autorización judicial), cuando ya está inscrita la sucesión en SUNARP y cuando se quiere agilizar la inscripción individual de los bienes a nombre de cada heredero.

Base legal aplicable en 2026

La partición convencional está regulada en el artículo 853 del Código Civil, que permite que los copropietarios herederos celebren la partición por acuerdo entre todos, mediante escritura pública si entre los bienes hay inmuebles. El artículo 852 del Código Civil regula la partición en general y el artículo 854 la partición judicial en caso de desacuerdo. El artículo 845 del Código Civil protege a los herederos menores o incapaces exigiendo autorización judicial para que participen. La inscripción registral se rige por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución 097-2013-SUNARP). El impuesto de alcabala está exonerado en la primera transferencia por causa de muerte, según el artículo 27 inciso a) del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Supremo 156-2004-EF).

Datos y documentos que necesitas a la mano

• Datos completos del causante (nombres, DNI, fecha y lugar de fallecimiento, último domicilio).
• Partida o acta de defunción del causante.
• Acta o escritura pública de sucesión intestada inscrita en SUNARP, o testamento protocolizado e inscrito.
• Datos de todos los herederos: nombres, DNI, estado civil, domicilio, profesión.
• Partida registral del inmueble vigente, con título archivado.
• Copia literal actualizada de la partida (no mayor a treinta días).
• HR y PU (declaración jurada de autoavalúo) del año en curso.
• Comprobantes de pago al día del impuesto predial y arbitrios municipales.
• Tasación del inmueble si los herederos quieren equilibrar las cuotas con dinero (compensaciones por exceso de adjudicación).

Cómo formalizarlo paso a paso

1. Verifica que la sucesión esté inscrita en SUNARP. Sin esta inscripción previa, ningún notario formalizará la partición. Si no lo está, primero tramita la sucesión intestada notarial bajo la Ley 26662 (costo aproximado entre S/ 600 y S/ 1500).
2. Reúne a todos los herederos y acuerden el reparto. Si la adjudicación del inmueble a un solo heredero supera su cuota, debe pagar a los demás el exceso en dinero u otros bienes.
3. Redacta el convenio identificando bienes, cuotas y adjudicaciones específicas. Precisa la partida registral del inmueble, su área, linderos y valor.
4. Eleva el convenio a escritura pública ante notario. Todos los herederos deben firmar personalmente o por apoderado con poder por escritura pública. El costo notarial varía según el valor del inmueble, generalmente entre S/ 800 y S/ 3000.
5. Presenta el parte notarial en SUNARP. La tasa registral se calcula sobre el valor declarado del inmueble (aproximadamente 0.3 por ciento). La calificación dura entre siete y treinta días hábiles.
6. Actualiza el predial en la municipalidad a nombre del heredero adjudicatario presentando la escritura inscrita, dentro de los treinta días hábiles siguientes a la inscripción, conforme al artículo 14 de la Ley de Tributación Municipal.

Errores comunes a evitar

• Hacer la partición sin que la sucesión esté previamente inscrita en SUNARP.
• Omitir a algún heredero declarado (la partición sería ineficaz para él, conforme al artículo 865 del Código Civil).
• Involucrar a herederos menores sin autorización judicial previa.
• No precisar las compensaciones cuando un heredero recibe más de su cuota.
• Olvidar actualizar el predial municipal después de inscribir en SUNARP.
• No verificar cargas y gravámenes vigentes del inmueble antes de adjudicarlo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer la partición si hay un heredero menor de edad?

No directamente. El artículo 987 del Código Civil y el artículo 448 inciso 3 exigen autorización judicial previa para que los representantes legales del menor (sus padres o tutor) puedan disponer o particionar bienes a su nombre. Sin esa autorización, la partición es nula respecto del menor.

¿Cuánto cuesta el trámite total?

Depende del valor del inmueble. Como referencia para un inmueble de S/ 300,000 en Lima en 2026: escritura pública entre S/ 1200 y S/ 2000, tasa registral SUNARP aproximadamente S/ 900, copias literales e informes registrales S/ 100. No se paga impuesto de alcabala porque la primera transferencia por causa de muerte está exonerada por el artículo 27 inciso a) del TUO de la Ley de Tributación Municipal.

¿Qué pasa si un heredero se niega a firmar el convenio?

El convenio extrajudicial requiere unanimidad. Si un heredero se opone, los demás deben recurrir a la partición judicial regulada en el artículo 854 del Código Civil ante el juez civil del último domicilio del causante. El proceso es de conocimiento y puede demorar varios años.

¿La partición me da pleno dominio sobre el inmueble adjudicado?

Sí, una vez inscrita en SUNARP. Conforme al artículo 983 del Código Civil, la partición pone fin a la copropiedad y cada heredero queda como propietario exclusivo del bien que le fue adjudicado. Antes de la inscripción registral, el derecho es solo personal entre los herederos y no oponible a terceros.